Definición de propietario

Qué es un arrendador?

El término arrendador se refiere a un propietario que alquila o arrienda esa propiedad a otra parte a cambio del pago de una renta. Los arrendadores pueden ser particulares, empresas u otras entidades. Los propietarios suelen encargarse del mantenimiento o las reparaciones necesarias durante el periodo de alquiler, mientras que el inquilino o arrendatario es responsable de la limpieza y el mantenimiento general de la propiedad. Los deberes y obligaciones específicos de cada parte suelen estar recogidos en un contrato de arrendamiento.

Puntos clave

  • Un arrendador es una persona o entidad que posee un inmueble y lo alquila a los inquilinos a cambio del pago de un alquiler.
  • Un propietario puede alquilar a inquilinos residenciales o comerciales dependiendo de las restricciones de zonificación y del tipo de propiedad.
  • Propietarios e inquilinos están vinculados por un acuerdo de arrendamiento, que es un contrato legal que especifica los derechos y responsabilidades de cada parte.
  • Ser propietario puede generar ingresos pasivos por alquiler, pero también puede conllevar costes imprevistos y riesgos legales y financieros únicos.
  • Los propietarios no pueden discriminar (por ejemplo, por motivos de raza u orientación sexual), entrar en la propiedad sin previo aviso, desalojar a un inquilino indebidamente y aumentar los alquileres sin previo aviso.

Entender a los propietarios

Como ya se ha dicho, un arrendador es quien posee una propiedad y la alquila a otra persona. Esta parte se llama inquilino o arrendatario. Los propietarios invierten en bienes inmuebles como fuente de beneficios financieros. Al poseer una propiedad y alquilarla, un propietario puede obtener un flujo constante de ingresos junto con el potencial de revalorización de sus propiedades.

Los propietarios pueden ser particulares, empresas u otras entidades, como organismos gubernamentales. Del mismo modo, los tipos de propiedades que poseen también pueden variar. Esto significa que los tipos de propiedades que poseen no se limitan sólo a las viviendas. Además de las viviendas unifamiliares, sus carteras inmobiliarias pueden incluir:

  • Viviendas multifamiliares, como casas multifamiliares, edificios de apartamentos y condominios
  • Terrenos y solares vacíos
  • Propiedades vacacionales, como casas de campo y villas
  • Inmuebles comerciales, como propiedades comerciales independientes, centros comerciales, edificios de oficinas o edificios de uso mixto

Los propietarios suelen utilizar contratos de arrendamiento cuando alquilan sus bienes. Un contrato de arrendamiento es un contrato jurídicamente vinculante que establece las condiciones en las que una parte se compromete a alquilar una propiedad a otra. Garantiza al arrendatario o inquilino el uso de un bien y garantiza al arrendador (el propietario o arrendador) el derecho a recibir a cambio pagos regulares durante un periodo determinado.

Consideraciones especiales

Hay algunos arrendadores que son dueños de la propiedad pero que no se encuentran en ella o cerca de ella. Estas entidades se denominan arrendadores ausentes. Ser un propietario ausente puede ser arriesgado para el propietario. Los daños o la pérdida total por negligencia o mal comportamiento del inquilino son una preocupación constante. También pueden surgir situaciones de okupación sin una vigilancia adecuada, y el desalojo de los inquilinos puede ser problemático.

La gestión de la fianza es también una obligación fundamental para cualquier arrendador. Aunque los propietarios tienen derecho a cobrar a los inquilinos un depósito de seguridad para cubrir tanto los daños a la propiedad como el impago del alquiler, el depósito no pertenece nunca al propietario. Las normas y leyes que rigen los importes de las fianzas y su mantenimiento. Estas normas varían de un estado a otro. Los propietarios que infrinjan estas leyes podrían enfrentarse a consecuencias legales.

Derechos y responsabilidades del propietario

Los propietarios tienen derechos y responsabilidades específicas que varían de un estado a otro, sin embargo, hay leyes generales, comunes a todos los estados.

Los propietarios también tienen derecho a cobrar el alquiler, así como los gastos de demora acordados. También tienen derecho a aumentar el alquiler, tal y como se define en el contrato de arrendamiento entre el inquilino y el propietario. Cuando los inquilinos no pagan el alquiler, los propietarios tienen derecho a desalojarlos. El proceso de desahucio también varía de un estado a otro. La mayoría de los estados ofrecen a los propietarios la posibilidad de cobrar los alquileres atrasados, así como las costas judiciales.

Los propietarios deben:

  • Son responsables de mantener sus propiedades de alquiler en condiciones de habitabilidad
  • gestionar los depósitos de seguridad
  • garantizar que la propiedad esté limpia y vacía cuando se mude un nuevo inquilino

El propietario también debe cumplir con todos los códigos de construcción locales, realizar reparaciones rápidas y mantener todos los servicios vitales, como la fontanería, la electricidad y la calefacción, en buen estado.

Tipos de arrendadores

Al igual que los tipos de propiedades que puede poseer un propietario, también varían los tipos de arrendadores. Pueden ser particulares, empresas u otras entidades, como organismos públicos.

Los particulares pueden ser propietarios de uno o varios inmuebles y alquilarlos para complementar sus ingresos o como forma de diversificar sus carteras de inversión. Por ejemplo, una pareja de mediana edad puede decidir comprar una segunda vivienda y alquilarla para aumentar sus ingresos mensuales. Mantener la propiedad alquilada durante la jubilación puede ayudar a estas personas a complementar el dinero que reciben de las prestaciones de la Seguridad Social o de otras inversiones.

Otros arrendadores, como las sociedades anónimas, pueden dedicarse a comprar propiedades con el propósito expreso de alquilarlas. Por ejemplo, una empresa inmobiliaria puede comprar edificios de oficinas y alquilarlos a diferentes empresas por un alquiler mensual.

Los gobiernos municipales, especialmente los de las grandes ciudades, suelen ser propietarios de empresas de vivienda. Estas agencias son propietarias, alquilan, gestionan y mantienen los alquileres de viviendas asequibles o subvencionadas para los necesitados. Los pagos de los alquileres suelen determinarse en función de los ingresos del inquilino de estas viviendas.

Ventajas y desventajas de ser arrendador

Los arrendadores tienen ventajas y desventajas financieras cuando invierten en una propiedad de alquiler.

Entre los beneficios, un propietario puede aprovechar los fondos prestados para comprar una propiedad de alquiler, por lo que necesita una parte menor del coste total de la propiedad, para obtener los ingresos de alquiler de la estructura. El inmueble alquilado puede garantizar esta deuda, liberando otros activos del propietario.

La mayoría de los costes asociados a las propiedades en alquiler son deducibles de los impuestos. Si no hay beneficios netos después de los gastos, los ingresos por alquiler son esencialmente ingresos no gravados. A medida que se va pagando la hipoteca de la vivienda de alquiler, los propietarios aumentan su porcentaje de propiedad y acceden a la revalorización del valor.

Sin embargo, cuando un propietario vende una propiedad, tendrá que pagar impuestos sobre cualquier ganancia de capital a menos que reinvierta el dinero en otra propiedad de alquiler. Este proceso, llamado intercambio 1031, tiene requisitos específicos. La nueva propiedad debe identificarse en un plazo de 45 días a partir de la venta, y el traspaso completo debe realizarse en un plazo de 180 días.

Ventajas de ser arrendador

  • Uso de la palanca para comprar la propiedad

  • Costes deducibles de impuestos

  • Flujo de ingresos

  • Potencial de revalorización

Desventajas de ser arrendador

  • Diversas responsabilidades de mantenimiento y gestión de la propiedad

  • Impuestos sobre la plusvalía

  • Molestias relacionadas con el inquilino

  • Costes imprevistos

  • Responsabilidades legales únicas

Consideraciones especiales

En 2019, Oregón se convirtió en el primer estado en implementar el control de alquileres en todo el estado, poniendo un límite a los aumentos de alquiler y limitando un landlords' capacidad de eliminar los inquilinos sin causa.

Qué cosas no puede hacer un propietario?

Esta es una lista de las cuatro cosas principales que el propietario no puede hacer:

  • Discriminar: Gracias a la Ley de Vivienda Justa, la ley prohíbe estrictamente a los propietarios negar un contrato de alquiler a alguien por motivos de: raza, color, nacionalidad, orientación sexual, situación familiar, discapacidad o género.
  • Entrar sin previo aviso: A menos que se trate de una situación de emergencia, como un incendio o una fuga, los propietarios deben avisar debidamente antes de entrar en la vivienda. Las leyes varían según el estado, pero muchos estatutos exigen un aviso de al menos 24 horas.
  • Desalojar a los inquilinos indebidamente: Un propietario puede desalojar a un inquilino por varios motivos, pero siempre debe seguir los canales legales adecuados. No seguir el protocolo adecuado pone al propietario en una situación legal precaria.
  • Aumentar los alquileres sin previo aviso: Los propietarios deben avisar con suficiente antelación antes de aumentar el alquiler de un inquilino (normalmente eso significa un mínimo de 30 días). Y, dependiendo del estado, las leyes de control de alquileres pueden impedir que los propietarios suban las rentas por encima de un determinado límite, incluso cuando el contrato de alquiler esté pendiente de renovación.
  • Cómo puede convertirse en arrendador?

    No se necesita una licencia, título o certificación específica para ser propietario. Cuando compra una propiedad de alquiler, esencialmente convertirse en el propietario. Dicho esto, tiene sentido informarse sobre las leyes relativas a los propietarios e inquilinos, las normativas estatales y las mejores prácticas de gestión de la propiedad con el fin de dirigirla sin quebraderos de cabeza.

    Con cuánto tiempo de antelación tiene que avisar el propietario al inquilino para que se mude?

    En la mayoría de los estados, los propietarios deben dar un inquilino 30 días' aviso para terminar un contrato de mes a mes.

    ¿Qué cubre el seguro del propietario??

    El seguro del propietario suele cubrir tres tipos de pérdidas:

  • Daños a la propiedad: Daños en la vivienda debidos a peligros como el fuego, el viento, el granizo o la nieve.
  • Responsabilidad: Protege al propietario legalmente si un inquilino se lesiona en la propiedad.
  • Pérdida de ingresos por alquiler: Si la propiedad no puede alquilarse debido a los daños cubiertos, el seguro del propietario también puede cubrir la pérdida de ingresos por alquiler.
  • ¿Cuánto tiempo tiene el propietario para hacer reparaciones??

    Las leyes sobre propietarios e inquilinos varían de un estado a otro. Pero, en general, el arrendador tiene de tres a siete días para arreglar los problemas críticos (como la falta de calefacción o de agua corriente) y 30 días para los problemas menos graves.

    Cómo denunciar a un arrendador por negligencia?

    En la mayoría de los casos, primero hay que notificar al propietario cualquier problema antes de presentar una queja. Si no hay respuesta o el arrendador no rectifica la situación, puede presentar una queja ante:

    • el departamento de salud local
    • la Agencia de Protección del Alquiler
    • la U.S. Línea de reclamaciones de viviendas multifamiliares del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)
    • la policía local

    Cuánto puede subir el alquiler un propietario?

    La cantidad que un propietario puede aumentar el alquiler depende de las leyes locales. En las zonas sin control de alquileres, los aumentos varían según el estado. Por ejemplo, en California, la Ley de Protección de los Inquilinos de 2019 establece un aumento del límite de los alquileres para las zonas dentro de California que no tienen un control de alquileres en vigor.

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