Qué es la propiedad de alquiler residencial?
La propiedad de alquiler residencial se refiere a las viviendas adquiridas por un inversor y habitadas por inquilinos en virtud de un contrato de arrendamiento u otro tipo de acuerdo de alquiler. La propiedad residencial es una propiedad destinada específicamente a la vivienda de personas u hogares; puede incluir desde viviendas unifamiliares independientes hasta grandes edificios de apartamentos.
La propiedad de alquiler residencial puede contrastarse con la propiedad de alquiler comercial, que en cambio se alquila a empresas en propiedades zonificadas explícitamente para generar beneficios.
Puntos clave
- La propiedad de alquiler residencial es la propiedad utilizada como vivienda para los ocupantes de alquiler.
- Por ley, la propiedad debe derivar el 80% de sus ingresos de propósitos residenciales para calificar como residencial a efectos fiscales.
- La propiedad residencial de alquiler puede ser una inversión popular porque la gente está muy familiarizada con la idea de alquilar una propiedad para vivir en ella.
Cómo funciona la propiedad de alquiler residencial
Los inmuebles residenciales pueden ser casas unifamiliares, condominios, apartamentos, casas adosadas, dúplex, etc. El término propiedad de alquiler residencial distingue esta clase de inversión inmobiliaria de alquiler de propiedades comerciales donde el inquilino será generalmente una entidad corporativa en lugar de una persona o familia, así como hoteles y moteles donde un inquilino no vive en la propiedad a largo plazo.
Los inmuebles residenciales de alquiler pueden ser una inversión atractiva. A diferencia de las acciones, los futuros y otras inversiones financieras, muchas personas tienen experiencia de primera mano tanto en el mercado de alquiler como inquilinos como en el mercado inmobiliario residencial como propietarios. Esta familiaridad con el proceso y la inversión hace que las propiedades de alquiler residencial sean menos intimidantes que otras inversiones. Además del factor de familiaridad, las propiedades residenciales en alquiler pueden ofrecer un flujo de caja mensual, una revalorización a largo plazo, un apalancamiento mediante el uso de dinero prestado y las mencionadas ventajas fiscales sobre los ingresos que produce la inversión.
Ser propietario de un inmueble de alquiler residencial puede conllevar ventajas fiscales que otras inversiones inmobiliarias más indirectas, como un fondo de inversión inmobiliaria (REIT), no confieren al titular. Por supuesto, la propiedad directa de un inmueble de alquiler residencial también conlleva la responsabilidad de actuar como propietario o de contratar a una empresa de gestión de la propiedad, junto con los riesgos que conlleva, desde las unidades vacías hasta los conflictos con los inquilinos.
Los riesgos del alquiler de viviendas
Por supuesto, hay algunas desventajas correspondientes a la propiedad de alquiler residencial. El principal es que la propiedad de alquiler residencial no es una inversión muy líquida. El flujo de caja y la revalorización son estupendos, pero si una propiedad deja de ofrecer uno o ambos aspectos debido a una mala gestión o a las condiciones del mercado, puede resultar difícil reducir las pérdidas y salir de ella. Para vender una propiedad de alquiler con problemas, es necesario encontrar un comprador que encuentre el valor de la inversión que ya no ve o que simplemente no existe.
También hay considerables dolores de cabeza al actuar como propietario, aunque la contratación de una empresa de gestión de la propiedad puede ayudar, y ese coste se come aún más el margen de beneficio de la inversión. Por último, está el riesgo creado por los cambios en los códigos fiscales. El tratamiento fiscal de las propiedades residenciales en alquiler puede cambiar, borrando parte del atractivo de la inversión.
Tratamiento fiscal de las propiedades residenciales en alquiler
En Estados Unidos, la Agencia Tributaria considera que los inmuebles residenciales son aquellos que obtienen más del 80% de sus ingresos de las unidades de vivienda. La propiedad de alquiler residencial utiliza el 27.Sistema de recuperación de costes acelerado modificado (MACRS) de 5 años para la depreciación. Los ingresos de los inmuebles residenciales se consideran ingresos pasivos, por lo que existen normas sobre el tratamiento de las pérdidas en función de la participación activa del propietario. La publicación del IRS 527 Residential Rental Property proporciona una visión general de las normas fiscales y se actualiza cuando las normas o disposiciones cambian.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Una de ellas es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante el Ministerio de Economía.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).