Qué es una Propco (empresa inmobiliaria)?
Una propco, compañía inmobiliaria o compañía de props es una entidad secundaria creada por una empresa específicamente para mantener y gestionar los bienes inmuebles que posee.
La entrega de la propiedad generadora de ingresos y su deuda relacionada a una subsidiaria recién formada normalmente proporciona a la matriz u opco (empresa operativa) ventajas relacionadas con la financiación y las cuestiones de calificación crediticia.
Puntos clave
- Una propco es una empresa subsidiaria creada específicamente por una empresa matriz u opco para mantener y gestionar sus bienes inmuebles generadores de ingresos.
- Estos acuerdos se persiguen casi siempre para conseguir una financiación más favorable y aliviar los problemas de calificación crediticia.
- La transferencia de todos los bienes inmuebles y la deuda relacionada a la propco permite a la opco liberar fondos y potenciar su salud financiera.
- La propco, por su parte, hereda una cartera de bienes que puede utilizar como garantía para obtener capital a tipos competitivos.
Cómo funciona una Propco (empresa inmobiliaria)
Los acuerdos empresariales opco-propco dan lugar a que la filial o empresa inmobiliaria posea o sea propietaria de todos los activos, incluidos los bienes inmuebles, que la empresa operativa principal (opco) utiliza para generar ingresos. Por qué hacer esto? Principalmente para conseguir una financiación más favorable y capitalizar la empresa para su expansión.
Todas las cuestiones relacionadas con la financiación y la calificación crediticia se reparten de repente entre dos partes. La opco elimina de sus libros el coste de transporte de sus bienes inmuebles, lo que le permite liberar fondos e impulsar su salud financiera.
Al mismo tiempo, la propco recién creada se encuentra con una cartera de propiedades que puede utilizar como garantía para contraer deuda y obtener capital a tipos de interés competitivos.
Críticas a una Propco (empresa inmobiliaria)
Los acuerdos Opco-propco permiten a la empresa operadora alquilar o arrendar de la empresa inmobiliaria. En la práctica, esto se parece a una venta y un arrendamiento posterior. Sin embargo, la empresa nunca renuncia a la propiedad de forma real, ya que la propco y la opco forman parte del mismo grupo de empresas.
Aunque esto puede parecer el equivalente corporativo a tener el pastel y comérselo, la creación de una propco puede tener varios inconvenientes. Si una empresa trabaja en varios emplazamientos en lugar de en uno principal, un acuerdo de propco encierra a la empresa en una situación en la que el cierre de cualquier emplazamiento resulta más difícil.
En una configuración empresarial tradicional, por ejemplo, una empresa podría optar por cerrar un local u oficina de bajo rendimiento, y probablemente vender la propiedad. Por el contrario, en un acuerdo de propco, la propco es dueña de la propiedad y puede no optar por deshacerse de ella si el mercado no le devuelve lo suficiente para cubrir las deudas.
Como resultado, la opco puede estar obligada a pagar el alquiler de una propiedad, incluso si no la está utilizando, porque la propco depende de esos ingresos para el servicio de la deuda financiada de las propiedades.
Consideraciones especiales
Transiciones de Propco a REIT
Dado que una propco puede limitar la flexibilidad de la opco en determinadas situaciones, la empresa operadora a veces escinde la empresa inmobiliaria como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) para convertirla en una entidad propia.
Creación de un REIT–empresas que poseen una cartera de propiedades e hipotecas, cobran el alquiler de las mismas y luego pasan los ingresos a los inversores en forma de dividendos–Ofrece ventajas fiscales a la empresa matriz, en concreto al eliminar cualquier problema de doble imposición que pudiera surgir con un acuerdo propco-opco.
Importante
Una empresa operadora puede optar más tarde por escindir una filial como fondo de inversión inmobiliaria (REIT) para obtener ventajas fiscales.
Una vez escindida, la propco puede actuar como cualquier otro REIT, añadiendo propiedades a su cartera que no estén relacionadas con el negocio de la opco.
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