Qué es una primera hipoteca?
Una primera hipoteca es un gravamen principal sobre una propiedad. Como préstamo principal que paga la propiedad, el préstamo tiene prioridad sobre todos los demás gravámenes o reclamaciones sobre una propiedad en caso de impago. Una primera hipoteca no es la hipoteca sobre la primera vivienda de un prestatario; es la hipoteca original sobre cualquier propiedad. También se denomina primer gravamen. Si se refinancia la vivienda, la hipoteca refinanciada asume la posición de primera hipoteca.
Puntos clave
- Una primera hipoteca es un gravamen principal sobre la propiedad que garantiza la hipoteca.
- La segunda hipoteca es el dinero que se toma prestado contra el capital de la vivienda para financiar otros proyectos y gastos.
- Si la relación préstamo-valor (LTV) de una primera hipoteca es superior al 80%, los prestamistas suelen exigir un seguro hipotecario privado (PMI).
- Los intereses hipotecarios pagados en una primera hipoteca son deducibles fiscalmente, sólo aplicables a los contribuyentes que detallan los gastos en su declaración de la renta.
Cómo entender las primeras hipotecas
Cuando una persona quiere comprar una propiedad, puede decidir financiar la compra con un préstamo de una entidad de crédito. El prestamista espera que el préstamo hipotecario o la hipoteca se devuelva en cuotas mensuales, que incluyen una parte del pago del capital y de los intereses. El prestamista tendrá un gravamen sobre la propiedad, ya que el préstamo está garantizado por la vivienda. Esta hipoteca contratada por un comprador de vivienda para adquirirla se conoce como primera hipoteca.
La primera hipoteca es el préstamo original contraído sobre una propiedad. El comprador de la vivienda puede tener varias propiedades a su nombre; sin embargo, las hipotecas originales suscritas para garantizar cada una de las propiedades constituyen la primera hipoteca. Por ejemplo, si un propietario contrata una hipoteca para cada una de sus tres viviendas, cada una de las tres hipotecas es la primera hipoteca.
Primera hipoteca y relación préstamo-valor (LTV)
Si la relación préstamo-valor (LTV) de una primera hipoteca es superior al 80%, los prestamistas suelen exigir un seguro hipotecario privado (PMI). En tal caso, a veces puede resultar económico para el prestatario limitar el tamaño de la primera hipoteca al 80% de la LTV y utilizar la financiación secundaria para pedir prestada la cantidad restante necesaria.
La economía del pago del PMI frente al uso de un segundo préstamo depende en gran medida del ritmo al que el prestatario espera que aumente el valor de su vivienda. El PMI puede eliminarse cuando el LTV de la primera hipoteca alcanza el 78%. Sin embargo, hay que pagar un segundo gravamen, que suele tener un tipo de interés más alto que la primera hipoteca. Lo más probable es que esto se haga mediante la refinanciación de la primera hipoteca por un importe igual al saldo restante de la primera y la segunda hipoteca.
Impuestos de una primera hipoteca
Los intereses hipotecarios pagados en una primera hipoteca son deducibles de impuestos. Esto significa que los propietarios pueden reducir su renta imponible por el importe de los intereses pagados por el préstamo para el año fiscal. Sin embargo, la deducción fiscal de los intereses hipotecarios sólo es aplicable a los contribuyentes que detallan los gastos en sus declaraciones de impuestos.
Requisitos de la primera hipoteca
Los requisitos para una primera hipoteca pueden variar, según el tipo de préstamo que se contrate. Los requisitos de la primera hipoteca pueden variar en función de si se opta por un préstamo convencional o un préstamo respaldado por el gobierno, como el de la Administración Federal de la Vivienda (FHA), U.S. Departamento de Agricultura (USDA), o U.S. Préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA).
Estos requisitos pueden afectar:
- Se necesita una puntuación crediticia mínima para poder optar a ella
- Importe del pago inicial
- Costes de cierre y qué porcentaje de los costes de cierre puede pagar el vendedor
- Condiciones de reembolso del préstamo
- Tipos de interés
El tipo de propiedad también puede ser importante a la hora de obtener una primera hipoteca. Los préstamos de la FHA, por ejemplo, permiten comprar una vivienda de una a cuatro unidades con sólo 3.5% de enganche y una puntuación de crédito tan baja como 580. Pero la propia propiedad debe cumplir ciertos requisitos para poder obtener el préstamo.
Importante
El mal crédito no es necesariamente un obstáculo absoluto para conseguir una primera hipoteca, pero puede afectar a las condiciones del préstamo y a los tipos de interés que se pagan.
Primera hipoteca frente a. Segunda hipoteca
El término „primera hipoteca” da a entender que puede haber otras hipotecas sobre una propiedad. Un propietario podría sacar otra hipoteca, como una segunda hipoteca, mientras que el original y la primera hipoteca está todavía en vigor.
Una primera hipoteca representa la deuda principal de una propiedad que sirve de garantía para el préstamo. Una segunda hipoteca es un gravamen menor que se obtiene contra la vivienda cuando aún se tiene una primera hipoteca pendiente.
Las segundas hipotecas están subordinadas a las primeras. Así que si usted vende la casa, por ejemplo, cualquier producto se utilizaría para pagar la primera hipoteca, luego la segunda hipoteca. Entre los ejemplos más comunes de segundas hipotecas se encuentran los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Puede pedir uno de estos préstamos de segunda hipoteca si desea pedir un préstamo contra el capital acumulado en su casa.
| Primera hipoteca frente a. Segunda hipoteca | |
|---|---|
| Primera hipoteca | Segunda hipoteca |
| Puede tener tipos fijos o variables | Los préstamos con garantía hipotecaria suelen tener tipos fijos, mientras que las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) suelen tener tipos variables |
| La vivienda se utiliza como garantía del préstamo | La vivienda se utiliza como garantía del préstamo |
| El derecho de retención principal, es decir, los titulares del derecho de retención son los primeros en cobrar | Gravamen secundario, lo que significa que se paga a los titulares del gravamen después de los titulares del gravamen primario |
| Los límites de los préstamos están determinados por el tipo de préstamo y la elegibilidad del prestatario | Los límites de los préstamos pueden oscilar entre el 75% y el 100% del capital de la vivienda |
| Sujeto a un seguro hipotecario privado (PMI), según el tipo de préstamo y el pago inicial | Por lo general, no se aplica el PMI, aunque la contratación de un préstamo con garantía hipotecaria o un HELOC podría afectar a los requisitos del PMI en una primera hipoteca |
Nota
Su capacidad para calificar para un préstamo de segunda hipoteca sobre el capital de la vivienda o una línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC) puede depender de sus calificaciones crediticias, sus ingresos y la cantidad de capital que haya acumulado en la vivienda.
Ejemplo de primera hipoteca
Por ejemplo, si un comprador de vivienda obtiene una primera hipoteca de 250.000 dólares sobre una propiedad y, después de varios años, obtiene una segunda hipoteca de 30.000 dólares sobre la misma propiedad, la primera hipoteca tiene prioridad sobre la segunda.
El prestatario incumple sus pagos después de haber devuelto ya 50.000 dólares del importe original del préstamo, y su propiedad es ejecutada y vendida para cubrir el préstamo. Si los ingresos de la venta de la vivienda suman 210.000 dólares, el primer prestamista hipotecario recibirá el saldo adeudado, que es de 200.000 dólares.
El prestamista de la segunda hipoteca recibirá lo que quede, en este caso, 10.000 dólares. Dado que la primera hipoteca es un crédito principal que tiene prioridad sobre los créditos secundarios, las segundas hipotecas suelen tener tipos de interés más altos que las primeras.
Consejo
Si tiene problemas con los pagos de la hipoteca, una modificación del préstamo, una venta al descubierto o una escritura en lugar de ejecución hipotecaria son algunas de las opciones para gestionar la deuda de la primera y la segunda hipoteca.
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