Qué es un préstamo de piso?
Un préstamo de suelo es un tipo específico de préstamo diseñado específicamente para proyectos de construcción inmobiliaria. Los préstamos de piso se aplican a edificios que serán ocupados por inquilinos. El préstamo base es el importe mínimo que un prestamista se compromete a adelantar para que el constructor pueda iniciar la promoción de un local comercial.
Cómo funciona un préstamo de piso
Un préstamo de piso no funciona como un préstamo tradicional o una hipoteca tradicional, en la que el prestatario recibe los fondos en su totalidad en un solo pago. En cambio, el préstamo mínimo es la cantidad parcial de un préstamo mayor, la suma que el prestatario y el constructor necesitan para comenzar realmente el proyecto de construcción.
El resto del préstamo, denominado „retención”, se paga cuando el constructor alcanza ciertas etapas del proyecto que decide el prestamista. Por ejemplo, un banco puede acordar adelantar el 70% del coste total del proyecto, y el 30% restante se liberará cuando el proyecto alcance determinados hitos. Estos hitos suelen incluir la venta o el alquiler de la mayoría de las unidades del proyecto, la obtención de un permiso de ocupación, etc.
Los prestatarios que no cumplen los requisitos para la retención pueden tener que conseguir un préstamo puente o alguna otra forma de Financiación de la brecha o financiación intermedia, que puede ser bastante costosa: estos préstamos se tramitan rápidamente, pero tienen plazos muy cortos y tipos de interés elevados.
Los préstamos suelo sólo están disponibles para la construcción de proyectos inmobiliarios comerciales, no residenciales.
Préstamos de suelo frente a. Préstamos para la construcción
El préstamo de suelo suele ser la primera etapa de un préstamo de construcción o una hipoteca más amplia. Un préstamo para la construcción es un préstamo a corto plazo (un préstamo cuyo plazo es de un año o menos) utilizado para financiar el proyecto inmobiliario. El constructor obtiene un préstamo de construcción para cubrir los costes del proyecto antes de obtener financiación a largo plazo. Como se consideran bastante arriesgados, los préstamos para la construcción suelen tener tipos de interés más altos que las hipotecas tradicionales.
Los compradores de viviendas que construyen su propia residencia pueden pedir préstamos para la construcción, pero no pueden optar por un préstamo para pisos como parte del proceso. Los préstamos para pisos son sólo una parte de los préstamos para la construcción de edificios ocupados por inquilinos, no por propietarios. Sin embargo, un propietario puede refinanciar el préstamo para la construcción y convertirlo en una hipoteca permanente a más largo plazo, o simplemente puede pedir un nuevo préstamo para pagar el préstamo para la construcción.
En el caso de un proyecto inmobiliario que sea una propiedad comercial (centros comerciales, complejos de oficinas, hoteles y edificios de apartamentos no ocupados por el propietario), el constructor puede financiar el proyecto con un préstamo para la construcción y luego pedir un préstamo inmobiliario comercial para pagarlo. (Un préstamo inmobiliario comercial es un tipo específico de préstamo hipotecario garantizado por un gravamen sobre una propiedad comercial, en lugar de residencial). Por lo tanto, no está disponible para los constructores de viviendas individuales.)
Los préstamos inmobiliarios comerciales suelen tener plazos más largos que los préstamos para la construcción, que van de cinco a 20 años.