Definición de préstamo Property Assessed Clean Energy-PACE

¿Qué es un préstamo PACE (Property Assessed Clean Energy)??

Un préstamo PACE (Property Assessed Clean Energy) es un tipo de financiación disponible para realizar mejoras de eficiencia energética y energías renovables en una propiedad comercial o residencial.

Los programas PACE están supervisados por la U.S. Departamento de Energía, y se han financiado más de 2.000 millones de dólares en proyectos de eficiencia energética en propiedades comerciales en más de 36 estados más el Distrito de Columbia.

Sin embargo, el componente residencial ha tardado más en ganar tracción, con programas de financiación para propiedades residenciales disponibles sólo en California, Florida y Missouri. En 2020, las cifras más recientes disponibles hasta diciembre de 2021, más de 306.000 propietarios de viviendas se han acogido a los préstamos para realizar mejoras de eficiencia energética y de otro tipo.

Puntos clave

  • Los programas PACE pueden utilizarse para propiedades residenciales o comerciales.
  • Un préstamo PACE está vinculado a la propiedad frente a un edificio o vivienda.
  • Los préstamos PACE se pagan durante las liquidaciones de impuestos y se consideran un gravamen fiscal.
  • Puede ser difícil vender una casa con un préstamo PACE porque se queda con la propiedad y se transfiere al siguiente propietario.
  • Algunos prestamistas hipotecarios no conceden una hipoteca a alguien que quiera comprar una casa con un préstamo PACE.

Cómo funciona un préstamo PACE (Property Assessed Clean Energy)

La financiación de los préstamos PACE puede utilizarse para varias mejoras de eficiencia energética, como la adaptación sísmica de viviendas, edificios comerciales o propiedades industriales situadas en zonas propensas a los terremotos; medidas de preparación para los huracanes; instalación de paneles solares o calderas; techos energéticamente eficientes; y mejoras en la iluminación LED.

Con este tipo de financiación, la propiedad sirve como garantía, y la deuda está vinculada directamente a la propiedad en lugar de a su propietario. Cualquier saldo restante de un préstamo PACE permanece intacto cuando la propiedad cambia de manos.

A diferencia de un préstamo hipotecario tradicional, la financiación PACE no requiere un pago inicial. Los préstamos PACE tampoco tienen un pago mensual regular. En lugar de ello, estos préstamos se reembolsan a través de las evaluaciones de la propiedad como una adición a los impuestos regulares de la propiedad del propietario. Estas evaluaciones se distribuyen a lo largo de un periodo de tiempo determinado, normalmente de 10 a 20 años, en función del importe de la financiación. Los propietarios que no paguen las cuotas con regularidad suelen estar sujetos a las mismas penalizaciones que en caso de impago de cualquier otra factura del impuesto sobre bienes inmuebles.

La financiación PACE no suele implicar el mismo proceso de suscripción que una hipoteca tradicional. Los propietarios pueden financiar el 100% del coste de las mejoras relacionadas con la energía, y la solvencia no es un componente importante del proceso de aprobación. Los programas PACE individuales son administrados por agencias gubernamentales estatales y locales, que tienen cierta discreción a la hora de establecer las directrices de aprobación.

En términos de tamaño, el mercado de préstamos PACE residencial (R-PACE) se estima en 7 dólares.3.000 millones de dólares, es decir, un total acumulado de 7.000 millones de dólares.Se han emitido préstamos por valor de 3.000 millones de euros para 306.000 mejoras en viviendas desde 2010 hasta diciembre de 2020. Se ha consolidado como el segmento de mayor crecimiento de la U.S. sector de los préstamos. El tamaño del mercado comercial de financiación PACE (C-PACE) es de algo más de 2.000 millones de dólares para 2.560 proyectos.

Los bancos Freddie Mac, Fannie Mae y Federal Home Loan no conceden hipotecas sobre viviendas con un préstamo PACE adosado, por lo que si contrata uno, es importante reconocer que puede ser difícil vender su casa.

Ventajas y desventajas de un préstamo PACE (Property Assessed Clean Energy)

Los préstamos para energías limpias evaluados por la propiedad pueden mejorar el flujo de caja de los propietarios, distribuyendo el reembolso a lo largo de muchos años en lugar de realizar un gran pago por adelantado. Estos préstamos aprovechan las fuentes de capital privado y pueden ayudar a los propietarios a deducir los pagos de su impuesto sobre la renta en el momento de pagar los impuestos. Además, los préstamos PACE permiten a las ciudades y pueblos crear opciones de eficiencia energética y energías renovables en las propiedades.

Sin embargo, existen desventajas. Este tipo de préstamos sólo está disponible para los propietarios de viviendas. Es posible que necesite grandes sumas de dinero para pagar los trámites legales y administrativos. No se pueden financiar artículos portátiles, como electrodomésticos de cocina, y puede haber complicaciones si se quiere vender la propiedad con un gravamen PACE.

Pros

  • Puede mejorar el flujo de caja

  • No es necesario un pago inicial

  • Crea propiedades energéticamente eficientes

  • Los pagos de intereses podrían ser deducibles de impuestos

  • Según el proyecto, puede ahorrar dinero en sus facturas de energía

Contras

  • Los gastos iniciales de establecimiento pueden ser costosos

  • Sólo está disponible para los propietarios

  • Puede complicar las cosas cuando vayas a vender tu casa

  • Los tipos de interés pueden ser superiores a la media

Proceso de préstamo de energía limpia evaluada por la propiedad (PACE)

Al igual que una hipoteca o una refinanciación, un préstamo PACE y su elegibilidad para uno se basa en una serie de factores, incluyendo la equidad que tiene en su casa, su historial de pagos en su hipoteca, y su capacidad para pagar la evaluación de la propiedad.

Una vez aprobado el préstamo PACE, debe encontrar un contratista que acepte trabajar con él. Los contratistas suelen cobrar su trabajo a plazos, pero con un préstamo PACE, el contratista recibe el pago una vez finalizado el proyecto. Cuando el proyecto esté terminado, usted será responsable de devolver el préstamo cuando pague los impuestos de su propiedad.

Al igual que cualquier otro préstamo, suele ser conveniente buscar alternativas a los préstamos PACE. Si decide pedir un préstamo PACE, asegúrese de revisar las condiciones y de averiguar si puede optar a los créditos fiscales y si dispone de dinero para pagar las tasas. Un préstamo PACE suele estar financiado al 100%, pero como las cuotas de la propiedad se pagan anualmente (o dos veces al año), el coste del préstamo puede ser mayor que el de un pago mensual.

Securitización del ritmo

Los programas estatales de bonos de energía limpia evaluada por la propiedad (PACE) son cada vez más populares entre los inversores. Un ejemplo es Ygrene Energy Fund, un emisor de valores respaldados por bonos y evaluaciones PACE, que anunció en 2020 que cerró su titulización GoodGreen 2020-1 con la emisión de 318 millones de dólares de valores de deuda con grado de inversión.

Según un comunicado de la empresa, "partiendo de los más de 525 millones de dólares que la empresa titulizó en 2019, a partir de diciembre de 2021, la empresa completó 10 transacciones de titulización por un total de 2.000 millones de dólares y sigue siendo el único originador PACE con un historial exitoso y continuo de titulización de activos tanto residenciales PACE como comerciales (C-PACE)."

Emitidos por entidades gubernamentales locales, los bonos PACE son munis imponibles. Financian las mejoras energéticas de los propietarios de viviendas o locales comerciales y a menudo no tienen calificación y están estructurados como bonos especiales de obligación limitada. La razón es que se devuelven con los pagos de la evaluación de la propiedad, y añaden un gravamen fiscal a cualquier propiedad con un préstamo PACE.

Ejemplo de préstamo PACE (Property Assessed Clean Energy) 

En diciembre de 2018 se emitió un préstamo de 24 dólares.Un préstamo PACE de 9 millones de euros para propiedades comerciales, la mayor financiación C-PACE del año. Adjudicado a Shamrock Development, Inc., un promotor con sede en Nebraska, el préstamo está destinado a ayudar a financiar un proyecto de renovación urbana de dos manzanas del centro de Omaha.

El promotor utilizó los fondos para mejorar y aplicar medidas de eficiencia energética en un hotel Marriott, un edificio de apartamentos y 90.000 pies cuadrados de locales comerciales. La ciudad de Omaha administró la financiación C-PACE para el Distrito de Evaluación de Energía Limpia del Este de Nebraska. A partir de 2021, algunas partes de la urbanización están terminadas, y la construcción continúa en otras partes del barrio.

Consideraciones especiales

Este acceso relativamente fácil a la financiación se ha comparado con el ambiente del mercado de la vivienda residencial durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo.

En julio de 2016, la Administración Federal de la Vivienda anunció que comenzaría a asegurar las hipotecas que tuvieran gravámenes relacionados con el programa de préstamos PACE. Los pagos del préstamo PACE se depositarán junto con los impuestos ordinarios sobre la propiedad. Quienes compren una vivienda a través del programa FHA que tenga un préstamo PACE en vigor serán responsables de cualquier saldo impagado que quede en el préstamo.

¿De dónde procede la financiación PACE??

Los préstamos PACE suelen financiarse con bonos municipales.

¿Se puede pagar un préstamo PACE antes de tiempo??

Sí, se puede liquidar un préstamo PACE antes de tiempo pagando la totalidad de la cuota frente a los términos del préstamo. Esto se denomina liquidación, y significa que se elimina la valoración fiscal de su propiedad.

¿Se puede vender una casa con un préstamo PACE?

Sí. Se puede vender una casa con un préstamo PACE porque este tipo de préstamo está vinculado a la propiedad y no a la propia casa, incluso si el dinero se utilizó para algo que forma parte de la casa. El préstamo está vinculado a la tasación de la propiedad, por lo que los compradores heredarán el préstamo de los vendedores.

¿Cómo puedo refinanciar con un préstamo PACE??

Puede ser complicado refinanciar con un préstamo PACE porque estos préstamos son gravámenes fiscales y deben pagarse primero, lo que significa que puede tener que pagar el gravamen en su totalidad antes de refinanciar su hipoteca. Los préstamos hipotecarios convencionales pueden no permitirle refinanciar con un préstamo PACE a menos que lo pague primero. Algunos prestamistas pueden permitirle refinanciar con la condición de que pague su préstamo PACE con los ingresos.

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