Qué es un préstamo envolvente?
Un préstamo envolvente es un tipo de préstamo hipotecario que puede utilizarse en acuerdos de financiación de propietarios. Este tipo de préstamo implica la hipoteca del vendedor sobre la vivienda y añade un valor adicional para llegar al precio total de compra que debe pagarse al vendedor a lo largo del tiempo.
Puntos clave
- Un préstamo envolvente es una forma de financiación del propietario en la que el vendedor de una propiedad mantiene una primera hipoteca pendiente que luego es reembolsada en parte por el nuevo comprador.
- En lugar de solicitar una hipoteca bancaria convencional, el comprador firma una hipoteca con el vendedor y el nuevo préstamo no se utiliza para pagar el préstamo existente del vendedor.
- Los préstamos combinados pueden ser arriesgados debido a que el vendedor-financiador asume todo el riesgo de impago asociado a ambos préstamos.
Comprensión de los préstamos envolventes
La forma de financiación en la que se basa un préstamo envolvente se utiliza habitualmente en las operaciones financiadas por el vendedor. Un préstamo „wrap-around” tiene las mismas características que un préstamo financiado por el vendedor, pero tiene en cuenta la hipoteca actual del vendedor en las condiciones de financiación.
La financiación del vendedor es un tipo de financiación que permite al comprador pagar un importe principal directamente al vendedor. Los acuerdos de financiación del vendedor tienen un alto riesgo para el vendedor y suelen requerir pagos iniciales superiores a la media. En una operación financiada por el vendedor, el acuerdo se basa en un pagaré que detalla las condiciones de la financiación. Además, una operación financiada por el vendedor no requiere que se intercambie el capital por adelantado, y el comprador realiza pagos a plazos directamente al vendedor, que incluyen el capital y los intereses.
Los préstamos envolventes pueden ser arriesgados para los vendedores, ya que asumen todo el riesgo de impago del préstamo. Los vendedores también deben asegurarse de que su hipoteca actual no incluya una cláusula de enajenación, que les obligue a reembolsar la totalidad de la institución de crédito hipotecario si se transfiere la propiedad de la garantía o si ésta se vende. Las cláusulas de enajenación son comunes en la mayoría de los préstamos hipotecarios, lo que a menudo impide que se produzcan acuerdos de préstamos envolventes.
Cómo funciona un préstamo Wrap-Around
Los préstamos wraparound se basan en el concepto de financiación del propietario y utilizan la misma estructura básica. Una estructura de préstamo envolvente se utiliza en una operación financiada por el propietario cuando el vendedor tiene un saldo pendiente de pago en el primer préstamo hipotecario de la propiedad. Un préstamo envolvente tiene en cuenta el saldo restante de la hipoteca existente del vendedor a su tipo de interés hipotecario contratado y añade un saldo adicional para llegar al precio total de la compra.
En un préstamo envolvente, el tipo de interés base del vendedor se basa en las condiciones del préstamo hipotecario existente. Para alcanzar el punto de equilibrio, el vendedor debe obtener al menos un interés equivalente al del préstamo, que debe ser devuelto. Así, el vendedor tiene la flexibilidad de negociar el tipo de interés del comprador en función de sus condiciones actuales. Por lo general, el vendedor querrá negociar el tipo de interés más alto posible para poder hacer frente a los pagos de la primera hipoteca y también ganar un margen en la operación.
Ejemplo de préstamo global
Supongamos que Joyce tiene una hipoteca de 80.000 dólares sobre su casa con un tipo de interés fijo del 4%.
La vendedora acuerda vender su casa a Brian por 120.000 $, que pone un 10% de entrada y pide prestado el resto, es decir, 108.000 $, a un tipo de interés del 7%.
Joyce gana un 7% sobre 28.000 dólares (la diferencia entre 108.000 dólares y los 80.000 dólares que aún debe), más la diferencia entre el 7% y el 4% (i.e. 3%) sobre el saldo de 80.000 dólares de la hipoteca.