Qué es un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA)?
Un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) es una hipoteca para vivienda asegurada por el gobierno y emitida por un banco u otro prestamista aprobado por la agencia. Los préstamos de la FHA exigen un pago inicial mínimo inferior al de muchos préstamos convencionales, y los solicitantes pueden tener una puntuación crediticia inferior a la que se suele exigir.
El préstamo de la FHA está diseñado para ayudar a las familias con ingresos bajos o moderados a ser propietarias de una vivienda. Son especialmente populares entre quienes compran una vivienda por primera vez.
Puntos clave
- El gobierno federal asegura los préstamos de la FHA.
- Al estar asegurados, los bancos están más dispuestos a prestar dinero a los compradores de viviendas con puntuaciones crediticias relativamente bajas y poco dinero en efectivo para la compra.
- Los compradores de vivienda por primera vez pueden descubrir que un préstamo de la FHA es la opción hipotecaria más asequible.
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¿Es una hipoteca FHA una ganga??
Comprender el préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA)
Si tiene una puntuación de crédito de al menos 580, puede pedir un préstamo de hasta el 96.5% del valor de la vivienda con un préstamo FHA, a partir de 2022. Eso significa que el pago inicial requerido es sólo del 3.5%.
Si su puntuación de crédito está entre 500 y 579, aún puede obtener un préstamo de la FHA siempre que pueda hacer un pago inicial del 10.
Con los préstamos de la FHA, el pago inicial puede proceder de los ahorros, de un regalo financiero de un familiar o de una subvención para la ayuda al pago inicial.
El papel del banco en un préstamo FHA
La FHA no presta dinero a nadie para una hipoteca. El préstamo lo emite un banco u otra institución financiera aprobada por la FHA.
La FHA garantiza el préstamo. Esto facilita la aprobación del banco, ya que éste no asume el riesgo de impago. Algunas personas se refieren a él como un préstamo asegurado por la FHA por esa razón.
Los prestatarios que reúnen los requisitos para obtener un préstamo de la FHA están obligados a contratar un seguro hipotecario, y los pagos de las primas se destinan a la FHA.
Historia del préstamo FHA
El Congreso creó la FHA en 1934 durante la Gran Depresión. En ese momento, el sector de la vivienda tenía problemas: Las tasas de impago y de ejecuciones hipotecarias se habían disparado, se exigía habitualmente un 50% de pago inicial y las condiciones de las hipotecas eran imposibles de cumplir para los asalariados corrientes. Como resultado, la U.S. era principalmente una nación de inquilinos, y sólo uno de cada 10 hogares era propietario de su vivienda.
El gobierno creó la FHA para reducir el riesgo de los prestamistas y facilitar a los prestatarios la obtención de préstamos para viviendas.
La tasa de propiedad de viviendas en la U.S. El número de préstamos hipotecarios ha aumentado constantemente, alcanzando un máximo histórico del 69%.2% en 2004, según un estudio del Banco de la Reserva Federal de St. Louis. En el tercer trimestre de 2021, la tasa se situó en el 65.4%.
Aunque se diseñó principalmente para los prestatarios de bajos ingresos, los préstamos de la FHA están disponibles para todo el mundo, incluidos aquellos que pueden permitirse hipotecas convencionales.
Tipos de préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA)
Además de las hipotecas tradicionales, la FHA ofrece otros tipos de préstamos hipotecarios.
Hipoteca de conversión del valor de la vivienda (HECM)
Se trata de un programa de hipotecas inversas que ayuda a las personas mayores de 62 años a convertir el capital de sus viviendas en dinero en efectivo, conservando el título de propiedad. El propietario puede retirar los fondos en una cantidad mensual fija, en una línea de crédito o en una combinación de ambas.
Préstamo de mejora FHA 203(k)
Este préstamo tiene en cuenta el coste de ciertas reparaciones y renovaciones en la cantidad prestada. Es ideal para los que quieren comprar una casa nueva y poner algo de sudor en su hogar.
Hipoteca FHA de eficiencia energética
Este programa es similar al programa de préstamos de mejora FHA 203(k), pero se centra en las mejoras que pueden reducir sus facturas de servicios públicos, como el nuevo aislamiento o los sistemas de energía solar o eólica.
Préstamo de la Sección 245(a)
Este programa funciona para los prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten. La Hipoteca de Pago Gradual (GPM) comienza con pagos mensuales más bajos que aumentan gradualmente con el tiempo. La Hipoteca de Equidad Creciente (GEM) tiene incrementos programados en los pagos mensuales de capital. Ambos prometen plazos de préstamo más cortos.
| Los 5 tipos de préstamo FHA | |
|---|---|
| TIPO DE PRÉSTAMO FHA | QUÉ ES |
| Hipoteca tradicional | Una hipoteca que financia una residencia principal. |
| Hipoteca de conversión del valor de la vivienda | Una hipoteca inversa que permite a los propietarios de 62+ años de edad cambiar el valor de la vivienda por dinero en efectivo. |
| Programa hipotecario 203(k) | Una hipoteca que incluye fondos adicionales para cubrir el coste de reparaciones, renovaciones y mejoras en la vivienda. |
| Programa de Hipoteca de Eficiencia Energética | Una hipoteca que incluya fondos adicionales para pagar las mejoras de eficiencia energética de la vivienda. |
| Préstamo de la Sección 245(a) | Una Hipoteca de Pagos Graduales (GPM) tiene un pago mensual inicial bajo que aumenta con el tiempo. Una hipoteca de capital creciente (GEM) tiene aumentos programados en los pagos mensuales de capital para acortar el plazo del préstamo. |
Requisitos del préstamo FHA
Su prestamista evaluará sus calificaciones para un préstamo de la FHA como lo haría con cualquier solicitante de una hipoteca, empezando por comprobar que tiene un número de la Seguridad Social válido, que reside legalmente en los EE.UU. y que no tiene antecedentes penales.S., y es mayor de edad (según las leyes de su estado).
Los criterios de los préstamos de la FHA son menos rígidos en algunos aspectos que los de los bancos. Sin embargo, hay algunos requisitos más estrictos.
Tanto si se trata de un préstamo garantizado por la FHA como si no, se examinará su historial financiero cuando solicite una hipoteca.
Puntuación de crédito y pagos iniciales
Los préstamos de la FHA están disponibles para personas con puntuaciones de crédito tan bajas como 500. Eso está dentro del rango „muy malo” para una puntuación FICO.
Si tu puntuación crediticia está entre 500 y 579, es posible que puedas conseguir un préstamo de la FHA, suponiendo que puedas hacer un pago inicial del 10%. Mientras tanto, si su puntuación de crédito es de 580 o superior, puede obtener un préstamo de la FHA con un pago inicial de tan sólo el 3.5%.
En comparación, los solicitantes suelen necesitar una puntuación de crédito de al menos 620 para poder optar a una hipoteca convencional. El pago inicial exigido por los bancos varía entre el 3% y el 20%, dependiendo de las ganas que tengan de prestar dinero en el momento de la solicitud.
Como regla general, cuanto menor sea su puntuación de crédito y su pago inicial, mayor será el tipo de interés que pagará por su hipoteca.
Historial de pago de deudas
El prestamista se fijará en su historial de trabajo de los dos últimos años y en su historial de pagos de facturas, como las de los servicios públicos y el alquiler.
Las personas que se retrasen en los pagos de préstamos estudiantiles federales o en los pagos del impuesto sobre la renta serán rechazadas a menos que acepten un plan de reembolso satisfactorio. Un historial de quiebra o ejecución hipotecaria también puede resultar problemático.
Normalmente, para poder optar a un préstamo de la FHA -o a cualquier tipo de hipoteca- deben haber transcurrido al menos dos o tres años desde que el prestatario sufrió una quiebra o una ejecución hipotecaria. Sin embargo, se pueden hacer excepciones si el prestatario demuestra haber trabajado para restablecer un buen crédito y poner en orden sus asuntos financieros.
Prueba de empleo estable
Las hipotecas deben pagarse, y el prestamista aprobado por la FHA querrá garantías de que el solicitante puede conseguirlo. La clave para determinar si el prestatario puede cumplir su compromiso es demostrar que tiene un empleo reciente y estable.
Esto se puede documentar mediante declaraciones de impuestos y un balance del año en curso hasta la fecha y una declaración de pérdidas y ganancias.
Si ha trabajado por cuenta propia durante menos de dos años pero más de un año, aún puede reunir los requisitos si tiene un sólido historial de trabajo e ingresos en la misma ocupación o en una relacionada durante los dos años anteriores a convertirse en autónomo.
Ingresos suficientes
El pago de su hipoteca, las cuotas de la Asociación de Propietarios, los impuestos sobre la propiedad, el seguro hipotecario y el seguro del propietario deben ser inferiores al 31% de sus ingresos brutos. Los bancos lo denominan ratio de anticipo.
Mientras tanto, su ratio de fondo, que consiste en el pago de su hipoteca y todas las demás deudas mensuales de consumo, debería ser inferior al 43% de sus ingresos brutos.
| Préstamos FHA frente a. Préstamos convencionales | ||
|---|---|---|
| PRÉSTAMO FHA | PRÉSTAMO CONVENCIONAL | |
| Puntuación de crédito mínima | 500 | 620 |
| Pago inicial | 3.5% con una puntuación de crédito de 580+ y 10% para una puntuación de crédito de 500 a 579 | 3% a 20% |
| Condiciones del préstamo | 15 o 30 años | 10, 15, 20 o 30 años |
| Seguro hipotecario | MIP inicial + MIP anual durante 11 años o durante la vida del préstamo, dependiendo de la LTV y de la duración del préstamo | Ninguno con un pago inicial de al menos el 20% o después de que el préstamo se pague hasta el 78% LTV |
| Primas del seguro hipotecario | Por adelantado: 1.75% del préstamo + anual: 0.45% a 1.05% | PMI: 0.5% a 1% del importe del préstamo por año |
| Regalos para el pago inicial | El 100% del pago inicial puede ser un regalo | Sólo una parte puede ser un regalo si el pago inicial es inferior al 20% |
| Programas de ayuda al pago inicial | Sí | No |
Primas de seguro hipotecario de la FHA (MIP)
Un préstamo de la FHA requiere el pago de dos tipos de primas de seguro hipotecario (MIP): una MIP inicial y una MIP anual, que se paga mensualmente. En 2022, el MIP inicial es igual a 1.75% del importe base del préstamo.
Puede pagar el MIP por adelantado en el momento del cierre, o puede incluirse en el préstamo. Por ejemplo, si le conceden un préstamo hipotecario de 350.000 dólares, pagará un MIP inicial del 1.75% x $350,000 = $6,125.
Estos pagos se depositan en una cuenta de depósito en garantía que la U.S. El Departamento del Tesoro gestiona. Si acaba incumpliendo el préstamo, los fondos se destinarán a la amortización de la hipoteca.
A pesar de su nombre, los prestatarios realizan pagos anuales del MIP todos los meses, y los pagos oscilan entre 0.45% a 1.05% del importe base del préstamo. Los importes de los pagos varían en función del importe del préstamo, la duración del mismo y la relación préstamo-valor (LTV) original.
Supongamos que tiene un MIP anual de 0.85%. En este caso, un préstamo de 350.000 dólares supondría un pago anual de 0.85% x $350.000 = $2.975 (o $247.92 mensuales). Estas primas mensuales se pagan además del pago único del MIP por adelantado. Deberá realizar pagos anuales del MIP durante 11 años o durante toda la vida del préstamo, en función de la duración del mismo y de la relación préstamo-valor (LTV).
Es posible que pueda deducirse de los impuestos la cantidad que paga en primas. Usted tiene que detallar sus deducciones-en lugar de tomar la deducción estándar-con el fin de hacer esto.
| Cuánto tiempo pagará la prima anual del seguro hipotecario (MIP) | ||
|---|---|---|
| PLAZO | LTV% | CUÁNTO TIEMPO SE PAGA EL MIP ANUAL |
| ≤ 15 años | ≤ 78% | 11 años |
| ≤ 15 años | 78.01% al 90% | 11 años |
| ≤ 15 años | > 90% | Plazo del préstamo |
| > 15 años | ≤ 90% | 11 años |
| > 15 años | > 90% | Plazo del préstamo |
Viviendas que cumplen los requisitos para un préstamo de la FHA
Por lo general, la propiedad financiada debe ser su residencia principal y debe estar ocupada por el propietario. En otras palabras, el programa de préstamos de la FHA no está pensado para propiedades de inversión o de alquiler.
Las casas unifamiliares y adosadas, las casas adosadas, las casas en hilera y los condominios dentro de los proyectos de condominios aprobados por la FHA son todos elegibles para la financiación de la FHA.
Además, necesita una tasación de la propiedad por parte de un tasador aprobado por la FHA, y la vivienda debe cumplir con ciertos estándares mínimos. Si la vivienda no cumple estas normas y el vendedor no acepta las reparaciones necesarias, deberá pagarlas al cierre. (En este caso, los fondos se mantienen en depósito hasta que se realicen las reparaciones).)
Límites de los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA)
Los préstamos de la FHA tienen límites en cuanto a la cantidad que se puede pedir prestada. Se fijan según la región, ya que las zonas de menor coste tienen un límite inferior (denominado "suelo") al del préstamo FHA habitual y las zonas de mayor coste tienen una cifra superior (denominada "techo").
Hay regiones con excepciones especiales, como Alaska, Hawai, Guam y los Estados Unidos.S. Islas Vírgenes, donde los elevados costes de construcción hacen que los límites sean aún mayores.
En otros lugares, el límite se fija en el 115% del precio medio de la vivienda del condado, determinado por el U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
La siguiente tabla muestra los límites de los préstamos para 2022:
| Límites de los préstamos de la FHA para 2022 | |||
|---|---|---|---|
| TIPO DE PROPIEDAD | ZONA DE BAJO COSTE 'PISO' | N ÁREA DE ALTO COSTE 'TECHO' | ÁREAS DE EXCEPCIÓN ESPECIAL |
| Una unidad | $420,680 | $970,800 | $1,456,200 |
| Dos unidades | $538,650 | $1,243,050 | $1,864,575 |
| Tres unidades | $651,050 | $1,502,475 | $2,253,700 |
| Cuatro unidades | $809,150 | $1,867,275 | $2,800,900 |
Alivio del préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA)
Cuando usted obtiene un préstamo de la FHA, puede ser elegible para el alivio del préstamo si usted ha experimentado una dificultad financiera legítima, como una pérdida de ingresos o un aumento de los gastos de vida. El Programa de Modificación Asequible de Viviendas de la FHA (HAMP), por ejemplo, puede reducir permanentemente el pago mensual de su hipoteca a un nivel asequible.
Para convertirse en un participante de pleno derecho en el programa, usted debe completar con éxito un plan de pago de prueba en el que usted hace tres pagos programados en el tiempo-en la cantidad más baja, modificado.
Cómo solicitar un préstamo de la FHA?
Usted solicita un préstamo de la FHA directamente al banco u otro prestamista que elija. La mayoría de los bancos y prestamistas hipotecarios aprueban los préstamos de la FHA.
Puede solicitar la preaprobación de un préstamo FHA con el prestamista que elija. El prestamista reunirá suficiente información financiera para emitir (o denegar) una preaprobación en un día aproximadamente. Eso le dará una idea de cuánto puede pedir prestado sin comprometerse a nada.
Todo lo anterior es válido para cualquier solicitud de hipoteca. Si desea un préstamo de la FHA debe decir que por adelantado.
¿Cuál es la cantidad máxima que puede obtener de un préstamo de la FHA?
Depende del lugar en el que viva, así como de su capacidad para devolver el préstamo. La cantidad máxima que podrá pedir prestada se basará en sus circunstancias financieras.
La cantidad máxima que se puede pedir prestada a la FHA varía según la región.
En 2022, los límites de los préstamos van desde 420.680 dólares para una vivienda de una unidad en una zona de bajo coste hasta 2.800.900 dólares para una vivienda de cuatro unidades en las ciudades más caras del país.
Cuánto cuesta el seguro hipotecario de la FHA?
Los préstamos de la FHA incluyen tanto una prima inicial, que puede incluirse en la hipoteca, como una cuota mensual, que se añade al pago de la hipoteca y va directamente a la FHA.
- La cuota inicial es de 1.75% del importe del préstamo.
- La cuota mensual se basa en el valor de la vivienda.
Para estimar los costes, introduzca los números en una calculadora de préstamos de la FHA. Por ejemplo, mostrará que un préstamo FHA a 30 años con un tipo de interés del 3.El 955% en una casa valorada en 250.000 dólares tendrá un pago mensual del préstamo de 1.166 dólares más un pago mensual del seguro hipotecario de 174 dólares.
La mayoría de los prestamistas exigen que los prestatarios tengan un seguro hipotecario si ponen menos del 20% de entrada en el préstamo. Una vez que el prestatario paga lo suficiente del préstamo para alcanzar el 20% de propiedad, el seguro puede ser eliminado.
¿Cómo puedo deshacerme del seguro hipotecario de la FHA??
El seguro hipotecario de la FHA dura toda la vida del préstamo o 11 años, dependiendo de la duración del mismo.
La única manera de librarse de ese seguro hipotecario es refinanciar la hipoteca con un préstamo que no sea de la FHA. Su préstamo de la FHA será entonces pagado en su totalidad. Suponiendo que usted es dueño de al menos el 20% de la equidad en el hogar, usted ya no debe ser obligado a tener un seguro hipotecario.
El resultado final
El préstamo de la FHA es un camino hacia la propiedad de la vivienda para personas que, de otro modo, los bancos probablemente rechazarían. Puede tener poco dinero para el pago inicial o una calificación crediticia no muy buena. Puede que no califiquen sin esa garantía del gobierno de que el banco recuperará su dinero.
Sin embargo, a quienes puedan permitirse un pago inicial considerable les conviene más optar por una hipoteca convencional. Pueden evitar el pago del seguro hipotecario mensual y obtener una tasa de interés más baja en el préstamo.
Los préstamos de la FHA no se crearon para ayudar a los posibles propietarios de viviendas que están comprando en el extremo superior del espectro de precios. El programa de préstamos de la FHA se creó para ayudar a los compradores de vivienda de ingresos bajos y moderados, especialmente a los que tienen poco dinero ahorrado para el pago inicial.
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