Qué es un préstamo de alto ratio?
Un préstamo con una relación alta es un préstamo en el que el valor del préstamo es alto en relación con el valor de la propiedad que se utiliza como garantía. Los préstamos hipotecarios con ratios elevados tienen un valor de préstamo que se aproxima al 100% del valor de la propiedad. Se puede aprobar un préstamo con un ratio alto para un prestatario que no puede dar un gran pago inicial.
En el caso de las hipotecas, un préstamo de alta proporción suele significar que el valor del préstamo supera el 80% del valor de la propiedad. El cálculo se denomina ratio préstamo-valor (LTV), que es una evaluación del riesgo de préstamo que las instituciones financieras utilizan antes de aprobar una hipoteca.
Puntos clave
- Un préstamo de alta proporción es aquel en el que el valor del préstamo es elevado en relación con el valor de la propiedad que se utiliza como garantía.
- Un préstamo de alta proporción suele significar que la relación préstamo-valor (LTV) supera el 80% del valor de la propiedad y puede acercarse al 100% o más.
- Los préstamos hipotecarios que tienen ratios de préstamo elevados pueden ser bastante arriesgados y conllevan tipos de interés superiores a la media.
La fórmula de un préstamo de alto ratio utilizando LTV
Aunque no hay una fórmula específica para calcular un préstamo de alta relación, los inversores deben calcular primero la relación préstamo-valor en su situación para determinar si el préstamo supera el umbral del 80% de LTV.
Relación préstamo-valor=Valor de la propiedad tasadaImporte de la hipoteca
Cómo calcular un préstamo de alta relación utilizando el LTV
¿Qué le dice un préstamo con un alto ratio LTV??
Los prestamistas y proveedores financieros utilizan el ratio LTV para medir el nivel de riesgo asociado a la concesión de un préstamo hipotecario. Si un prestatario no puede hacer un pago inicial considerable y, como resultado, el valor del préstamo se aproxima al valor de tasación de la propiedad, se considerará un préstamo de alta proporción. En otras palabras, a medida que el valor del préstamo se acerca al 100% del valor de la propiedad, los prestamistas podrían considerar el préstamo demasiado arriesgado y denegar la solicitud.
El prestamista corre el riesgo de que el prestatario deje de pagar, sobre todo si la relación préstamo-valor es demasiado alta. El banco podría no ser capaz de vender la propiedad para cubrir el importe del préstamo concedido al prestatario moroso. Esta situación puede producirse fácilmente en una recesión económica en la que el valor de las viviendas suele disminuir. Si el préstamo concedido al prestatario supera el valor de la propiedad, se dice que el préstamo está bajo el agua. Si el prestatario incumple la hipoteca, el banco perderá dinero cuando vaya a vender la propiedad por un valor inferior al saldo pendiente de la hipoteca. Los bancos controlan la relación préstamo-valor para evitar esa pérdida.
Como resultado, la mayoría de los préstamos hipotecarios de alta proporción requieren algún tipo de cobertura de seguro para proteger al prestamista. El seguro se llama seguro hipotecario privado (PMI), que el prestatario tendría que comprar por separado para ayudar a proteger al prestamista.
Los préstamos de alta proporción pueden tener tipos de interés más altos, especialmente si los prestatarios tienen una puntuación de crédito baja. La puntuación de crédito es un valor numérico que representa la capacidad de pago de la deuda y muestra a los prestamistas el riesgo de impago. Si su puntuación es baja, es probable que su tipo de interés sea más alto.
Historial de préstamos de alta proporción
Hasta la década de 1920, la gente no compraba casas acudiendo a un banco, sino ahorrando su propio dinero hasta tener lo suficiente para comprar al menos un terreno o una casa. Luego, surgieron las empresas de construcción y préstamo, que prestan a la gente el dinero para comprar una casa y luego lo devuelven a plazos durante muchos años. Incluso entonces, los préstamos solían ser por la mitad del valor de la casa o menos.
A finales de la década de 1920, los bancos concedían préstamos de alta proporción de hasta el 80% del valor de la vivienda. El seguro hipotecario privado surgió para proteger a los bancos, pero todo eso se fue al traste en la década de 1930, cuando los desempleados dejaron de pagar, y los bancos y las compañías de seguros hipotecarios también se hundieron.
El Congreso promulgó la Home Owners’ Loan Corp., que comenzó a garantizar las hipotecas y los ratios se hundieron hasta el 15%. Más tarde, a través de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) y otros organismos, los pagos iniciales se redujeron a un solo dígito e incluso al 0% para fomentar la propiedad de la vivienda.
Este sistema prosperó hasta alrededor de 2007-2008, cuando se produjo la crisis hipotecaria de 2008. El fuerte aumento de las hipotecas de alto riesgo que entraron en mora a partir de 2007 contribuyó a la recesión más grave en décadas. El auge de la vivienda a mediados de la década de 2000 -combinado con los bajos tipos de interés de la época- llevó a muchos prestamistas a ofrecer préstamos hipotecarios a personas con poco crédito. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, muchos prestatarios no pudieron hacer frente a los pagos de sus hipotecas subprime.
Prestamistas de alta proporción
La Administración Federal de la Vivienda ofrece programas a través de los cuales los prestatarios pueden obtener préstamos de la FHA con una relación LTV de hasta el 96.5%. En otras palabras, el programa requiere un 3.5% de pago inicial. Sin embargo, el programa exige una puntuación crediticia mínima para obtener la aprobación de un préstamo de alta proporción. Hay otras ofertas en las que se permite una puntuación de crédito más baja con un pago inicial del 10%.
Además, los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario (MIP). Sin embargo, se puede refinanciar una vez que la relación préstamo-valor caiga por debajo del 80% y el préstamo ya no se considere un préstamo de alta relación, lo que eliminaría el seguro.
Ejemplo de préstamo de alto ratio
Digamos que un prestatario planea comprar una casa que tiene un valor de tasación de 100.000 dólares. El prestatario sólo puede permitirse hacer un pago inicial de 10.000 dólares, y los 90.000 dólares restantes tendrán que ser prestados. Después de ponerse en contacto con varios prestamistas, uno de ellos accede finalmente a suscribir una hipoteca, pero con un tipo de interés superior a la media.
El resultado es una relación préstamo-valor del 90% o (90.000 / 100.000), que se consideraría un préstamo de alta relación.
Préstamos de alta frecuencia frente a. Préstamos con garantía hipotecaria
Un préstamo sobre el valor de la vivienda es un préstamo a plazos o una segunda hipoteca que permite a los propietarios pedir un préstamo sobre el valor de la vivienda. El préstamo se basa en la diferencia entre el patrimonio del propietario y el valor de mercado actual de la vivienda.
Un préstamo con garantía hipotecaria es para aquellos prestatarios que ya tienen una hipoteca y han pagado parte del saldo de la misma, y cuyo valor de la propiedad supera el saldo del préstamo. En otras palabras, un préstamo con garantía hipotecaria permite a los propietarios pedir un préstamo basado en el capital de la casa. Por otro lado, un préstamo de alta proporción puede tener un valor de préstamo que se acerca al 100% del valor de la propiedad.
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