Definición de préstamo conforme

Qué es un préstamo conforme?

Un préstamo conforme es una hipoteca que cumple los límites en dólares establecidos por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) y los criterios de financiación de Freddie Mac y Fannie Mae. Para los prestatarios con un crédito excelente, los préstamos conformes son ventajosos por sus bajos tipos de interés.

Puntos clave

  • Un préstamo conforme es una hipoteca con términos y condiciones que cumplen los criterios de financiación de Fannie Mae y Freddie Mac.
  • Los préstamos conformes no pueden superar un determinado límite de dinero, que cambia de un año a otro. En 2022, el límite es de 647.200 dólares en la mayor parte de los Estados Unidos.S. pero es mayor en algunas zonas más caras.
  • Los préstamos conformes suelen ofrecer tipos de interés más bajos que otros tipos de hipotecas.
  • Los prestamistas prefieren emitir préstamos conformes porque pueden empaquetarse y venderse en el mercado hipotecario secundario.

Cómo funciona un préstamo conforme

La Federal National Mortgage Association (FNMA, o Fannie Mae) y la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, o Freddie Mac) son entidades patrocinadas por el gobierno que impulsan el mercado de los préstamos hipotecarios. Estas agencias cuasi-gubernamentales han creado normas y directrices estandarizadas a las que deben ajustarse las hipotecas para propiedades de una sola unidad (viviendas unifamiliares) si quieren ser elegibles para el respaldo de las agencias.

Fannie Mae y Freddie Mac no emiten hipotecas por sí mismos. En cambio, aseguran las hipotecas emitidas por los prestamistas, como los bancos, y actúan como creadores de mercado secundario si los prestamistas desean vender esas hipotecas.

La FHFA supervisa la regulación para garantizar que Fannie Mae y Freddie Mac cumplan con sus estatutos y su misión de promover la propiedad de la vivienda para los estadounidenses de bajos ingresos y de clase media.

Límites de préstamos conformes 2022

El término „conforme” se utiliza con mayor frecuencia cuando se habla específicamente del importe de la hipoteca, que debe estar por debajo de una determinada cifra en dólares, conocida como límite de préstamo conforme, que establece cada año la FHFA.

Para 2022, este límite de referencia es de 647.200 dólares para la mayor parte de los Estados Unidos. En algunos mercados de alto coste, como San Francisco y Nueva York, el límite es mayor. El límite de 2022 para estas zonas es de 970.800 dólares, o el 150% de 647.200 dólares.

Las disposiciones legales especiales establecen límites de préstamo diferentes para Alaska, Hawai, Guam y la Unión Europea.S. Islas Vírgenes. En estas zonas, el límite de préstamo base también es de 970.800 dólares para las propiedades de una sola unidad en 2022.

Otras normas de los préstamos conformes

Además de la cuantía del préstamo, otras directrices a las que deben atenerse los préstamos conformes son la relación préstamo-valor (LTV) del prestatario (que tiene en cuenta la cuantía del pago inicial), la relación deuda-ingresos, la puntuación y el historial crediticios, y determinados requisitos de documentación.

Ventajas de los préstamos conformes

Para los consumidores, los préstamos conformes son ventajosos por sus bajos tipos de interés. Para los compradores de vivienda por primera vez que solicitan préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA), por ejemplo, el pago inicial puede ser tan bajo como el 3.5%.

Sin embargo, el comprador que realiza un pago inicial bajo puede verse obligado a contratar un seguro hipotecario, cuyo coste varía en función de las condiciones de su préstamo. Por ejemplo, para los préstamos a 30 años de 625.000 dólares o menos, con una relación LTV del 95% o más, el coste es de aproximadamente 0.85% del importe del préstamo por año.

Los prestamistas también prefieren trabajar con préstamos conformes, ya que pueden empaquetarse fácilmente en paquetes de inversión y venderse en el mercado hipotecario secundario. Este proceso libera la capacidad de una entidad financiera para emitir más préstamos, que es como gana dinero.

Préstamos conformes frente a. Préstamos no conformes

Las hipotecas que superan el límite de los préstamos conformes se clasifican como hipotecas no conformes o jumbo. Como Fannie Mae y Freddie Mac sólo compran préstamos conformes para reempaquetarlos para el mercado secundario, la demanda de préstamos no conformes es mucho menor.

Los términos y condiciones de las hipotecas no conformes pueden variar mucho de un prestamista a otro, pero el tipo de interés y el pago inicial mínimo suelen ser más altos porque estos préstamos conllevan un mayor riesgo para el prestamista. No sólo hay más dinero en juego, sino que el préstamo no puede ser garantizado por las entidades patrocinadas por el gobierno.

Los compradores de viviendas que necesitan una hipoteca que supera los límites de los préstamos conformes a veces pueden evitar el problema contratando dos hipotecas más pequeñas en lugar de un único préstamo jumbo.

Préstamos conformes frente a. Préstamos convencionales

Los préstamos conformes se confunden a veces con los préstamos/hipotecas convencionales. Aunque ambos tipos se solapan, no son lo mismo. Una hipoteca convencional es una categoría mucho más amplia. Es cualquier préstamo ofrecido a través de un prestamista privado, a diferencia de una agencia gubernamental como la FHA o la U.S. Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA), o respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac, que es donde se produce cualquier solapamiento -y confusión-.

El tamaño del préstamo no afecta a si una hipoteca es convencional. En efecto, todos los préstamos conformes son convencionales, pero no todos los préstamos convencionales son conformes.

Cómo se establecen los límites de los préstamos conformes

La FHFA se encarga de la supervisión reglamentaria para garantizar que Fannie Mae y Freddie Mac cumplan sus estatutos y su misión de promover la propiedad de la vivienda para los estadounidenses de bajos ingresos y de clase media.

En virtud del mandato de la Ley de Vivienda y Recuperación Económica (HERA) de 2008, el límite de los préstamos conformes se ajusta cada año para reflejar los cambios en el precio medio de una vivienda en Estados Unidos. El límite anual lo establece el regulador federal de Fannie Mae y Freddie Mac, la FHFA, y se anuncia en noviembre para el año siguiente. La FHFA utiliza el porcentaje de aumento/disminución de octubre a octubre en el precio medio de la vivienda, como se indica en el informe del Índice de Precios de la Vivienda publicado por la Junta Federal de Financiación de la Vivienda (FHFB), para ajustar el límite de préstamos conformes para el año siguiente.

El índice de precios de la vivienda de la FHFA mide los cambios en el valor de las viviendas unifamiliares basándose en datos de los 50 estados y más de 400 ciudades estadounidenses que se remontan a mediados de la década de 1970. Incorpora decenas de millones de ventas de viviendas.

Dado que la FHFA utiliza el índice de precios de la vivienda para determinar los límites de los préstamos del año siguiente, los aumentos anuales de los límites de los préstamos son bastante automáticos. Básicamente, cada vez que los precios de la vivienda suben, la FHFA reacciona aumentando los límites hipotecarios.

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  1. Agencia Federal de Financiación de la Vivienda. „La FHFA anuncia los límites de los préstamos conformes para 2021.” Accedido en noviembre. 14, 2021.

  2. U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. „Deje que los préstamos de la FHA le ayuden.” Accedido en noviembre. 14, 2021.

  3. Corporación Federal de Seguros de Depósitos. „Programas del Título II de la FHA: Programa de seguro hipotecario 203(b),” Página 23. Accedido en noviembre. 14, 2021.

  4. Servicio de Investigación del Congreso. "Préstamos hipotecarios asegurados por la FHA: Una visión general," Página 3. Accedido en noviembre. 14, 2021.

  5. Agencia Federal de Financiación de la Vivienda. "Índice de precios de la vivienda." Consultado en noviembre. 14, 2021.

  6. Préstamos Quicken. "Explicación de los límites de los préstamos conformes para 2021." Consultado en noviembre. 14 2021.

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