Al comprar una casa, es típico buscar un solo producto hipotecario. Sin embargo, en algunos casos puede ser necesario obtener un préstamo combinado o una hipoteca combinada. Este tipo de préstamo también se denomina a veces hipoteca „piggyback”, según su uso. No todos los prestamistas hipotecarios ofrecen préstamos combinados, y hay algunas ventajas y desventajas a la hora de pedir uno para comprar o construir una casa.
Puntos clave
- Un préstamo combinado son dos préstamos hipotecarios distintos concedidos por el mismo prestamista al mismo prestatario.
- Los préstamos combinados pueden financiar la construcción de una nueva vivienda o la compra de una propiedad existente.
- La elección de un préstamo combinado puede permitir a los prestatarios evitar el pago del seguro hipotecario privado (PMI).
- Contratar un préstamo combinado puede aumentar los costes en términos de intereses y comisiones, y también implica hacer malabarismos con dos pagos de la hipoteca.
¿Qué es un préstamo combinado??
Un préstamo combinado consiste en dos préstamos hipotecarios distintos concedidos por el mismo prestamista al mismo prestatario. Un tipo de préstamo combinado proporciona financiación para la construcción de una nueva vivienda, seguida de una hipoteca convencional una vez finalizada la construcción. Otro tipo de préstamo combinado ofrece dos préstamos simultáneos para la compra de una vivienda existente. A menudo se contrata cuando el comprador no puede aportar un 20% de pago inicial pero quiere evitar el pago del seguro hipotecario privado (PMI).
Nota
El seguro hipotecario privado se aplica a los préstamos convencionales, aunque algunos préstamos respaldados por el gobierno pueden tener sus propios requisitos de seguro hipotecario.
Cómo funciona un préstamo combinado
En el caso de una vivienda nueva, un préstamo combinado suele consistir en una hipoteca de tipo variable para financiar la construcción, seguida de un segundo préstamo, normalmente a 30 años, cuando la vivienda está terminada. Por lo general, el segundo préstamo liquidará el primero, dejando al prestatario con un solo préstamo.
Para alguien que compra una casa ya existente, un préstamo combinado puede tomar la forma de una hipoteca piggyback o 80-10-10. Una hipoteca 80-10-10 consiste en dos préstamos con un solo pago inicial. El préstamo principal cubre el 80% del precio de compra de la vivienda, el segundo préstamo otro 10%, y el comprador realiza un pago inicial del 10% en efectivo.
Dado que el préstamo principal tiene una relación préstamo-valor del 80%, el comprador suele evitar el pago del seguro hipotecario privado (PMI), que suele ser necesario cuando los compradores de vivienda realizan pagos iniciales inferiores al 20%. El PMI no es un gasto único, sino que debe pagarse anualmente hasta que el patrimonio neto del propietario alcance el 20%. Por lo general, a los prestatarios les cuesta una cantidad igual a 0.Entre el 5% y el 1% del valor del préstamo cada año.
El segundo préstamo supone el resto de ese 20% de pago inicial. Por lo general, el préstamo se concederá en forma de línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Un HELOC funciona de forma muy parecida a una tarjeta de crédito, pero con un tipo de interés más bajo porque el capital de la vivienda lo respalda. Como tal, sólo devenga intereses cuando el prestatario lo utiliza.
Un préstamo combinado puede ayudar a los compradores de vivienda a evitar el coste añadido del seguro hipotecario privado, pero los HELOC pueden tener tipos de interés variables (en lugar de fijos).
Ventajas e inconvenientes de un préstamo combinado
La contratación de un préstamo combinado para comprar una vivienda existente suele ser más habitual en los mercados inmobiliarios activos. A medida que los precios suben y las viviendas se vuelven menos asequibles, las hipotecas „piggyback” permiten a los compradores pedir prestado más dinero del que les permitiría su pago inicial. Esto puede ser una ventaja, siempre y cuando los compradores no asuman más deudas de las que pueden manejar en caso de que algo vaya mal.
Los préstamos combinados también pueden ser una opción para las personas que intentan comprar una nueva vivienda pero aún no han vendido la actual. En ese caso, el comprador podría utilizar la HELOC para cubrir una parte del pago inicial de la nueva vivienda y luego liquidar la HELOC cuando se venda la antigua.
Los compradores que están construyendo una casa nueva pueden tener opciones más sencillas o menos costosas que un préstamo combinado. Por ejemplo, el constructor puede financiar la construcción. Luego, cuando la casa está terminada, el comprador puede tramitar una hipoteca normal y pagar al constructor. Otra posibilidad es que el propietario utilice un préstamo independiente para la construcción y luego busque una hipoteca permanente.
Sin embargo, un préstamo combinado puede tener una ventaja sobre dos préstamos separados de diferentes prestamistas debido a sus costes de cierre únicos.
Alternativas a los préstamos combinados
Las alternativas a los préstamos combinados incluyen una serie de productos hipotecarios. Por ejemplo, en lugar de un préstamo combinado podría elegir cualquiera de las siguientes opciones para comprar una casa
- Préstamos FHA
- Préstamos hipotecarios convencionales
- Préstamos VA
- Préstamos USDA
- Préstamos Jumbo
Al comparar las alternativas de préstamos combinados, es importante tener en cuenta cómo funciona cada tipo de préstamo con respecto a aspectos como los requisitos de puntuación crediticia mínima, los requisitos del PMI, los requisitos de la relación deuda-ingresos, los tipos de interés, los pagos iniciales y las comisiones. En el caso de los préstamos de la FHA, por ejemplo, es posible pedir un préstamo con tan sólo un 3.5% de entrada y una puntuación de crédito de 580. Por otro lado, los préstamos del USDA y los del VA no requieren ningún pago inicial, pero puede estar sujeto a requisitos de puntuación crediticia mínima más altos, dependiendo del prestamista que elija.
Los préstamos Jumbo son préstamos hipotecarios que no se ajustan a los límites de los préstamos conformes. Puede considerar un préstamo jumbo si está comprando una vivienda más cara y no puede optar a otras opciones de préstamo. Tenga en cuenta que estos préstamos pueden requerir pagos iniciales más grandes o puntuaciones de crédito más altas para calificar.
Consejo
El uso de una calculadora de préstamos hipotecarios puede ayudarle a comparar el coste de los préstamos combinados junto con otras opciones para ayudarle a encontrar el más adecuado para sus necesidades.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un préstamo combinado??
Un préstamo combinado es, en realidad, dos préstamos hipotecarios reunidos en uno. Un préstamo combinado puede consistir en una hipoteca principal y una secundaria, y cada préstamo tiene sus propios plazos de amortización. Un prestatario que contrata un préstamo combinado puede tener una o dos cuotas hipotecarias, dependiendo de cómo esté estructurado el préstamo.
Qué pueden financiar los préstamos combinados?
Los préstamos combinados pueden financiar la construcción de nuevas viviendas. También pueden financiar la compra de viviendas existentes cuando el prestatario quiere evitar el pago del seguro hipotecario privado. En este caso, un préstamo combinado puede denominarse préstamo combinado o hipoteca combinada.
Cómo funciona un préstamo combinado?
Un préstamo combinado permite a los prestatarios obtener dos préstamos distintos del mismo prestamista para el mismo fin. Cada préstamo tiene unos plazos de amortización determinados, y el prestatario es responsable de pagar ambas obligaciones. Por ejemplo, un prestatario puede utilizar el primer préstamo para pagar la construcción de una nueva vivienda con un segundo plazo de préstamo que comienza cuando se completa la construcción.
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