Qué es la preejecución hipotecaria?
La preejecución hipotecaria se refiere a la primera fase de un procedimiento legal que, en última instancia, puede concluir con la recuperación de la propiedad de un prestatario moroso. El prestamista presenta una notificación de incumplimiento de la propiedad en preejecución hipotecaria porque el propietario prestatario supera los plazos contractuales de los pagos atrasados.
Un aviso de impago informa al propietario del préstamo de que el prestamista está llevando a cabo acciones legales para la ejecución hipotecaria. Los prestatarios tienen algunas opciones disponibles si se encuentran en pre-ejecución hipotecaria. Los prestamistas podrían incluso estar dispuestos a negociar con ellos para evitar pasar a la fase de ejecución hipotecaria.
Puntos clave
- La preejecución hipotecaria es un proceso legal que tiene lugar antes de que la propiedad sea embargada por el prestamista.
- Si un propietario se retrasa en un determinado número de pagos, el prestamista puede emitir un aviso de impago y enviar la vivienda a una fase de preejecución hipotecaria.
- Los prestatarios de hipotecas aún pueden tener algunas opciones durante la preejecución hipotecaria para salvar sus casas.
- El prestamista está obligado a pasar por un procedimiento judicial para finalizar una ejecución hipotecaria y un aviso de desahucio.
- Algunos prestamistas le permitirán realizar pagos atrasados para salir de la preejecución hipotecaria.
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Cómo funciona la preejecución hipotecaria
Cuando un comprador de una vivienda pide un préstamo para adquirirla, firma un contrato con la entidad crediticia para devolver el préstamo hipotecario según un acuerdo contractual, normalmente con cuotas mensuales. Los pagos mensuales suelen estar estructurados para cubrir una parte de los pagos de capital e intereses de la hipoteca.
Los contratos hipotecarios estándar suelen estar estructurados para entrar en mora si el prestatario no realiza los pagos durante tres meses consecutivos. En ese momento, el prestamista suele estar autorizado por contrato a iniciar la ejecución hipotecaria. Cuando esto sucede, el prestatario recibe una copia de la notificación de incumplimiento, que también se hace un asunto de registro público, a través de una presentación con el tribunal. Esta acción inicia el proceso de preejecución hipotecaria, que puede durar desde semanas hasta más de un año, ya que varía según el estado y está sujeto a un procedimiento judicial.
Hay varios pasos estándar en un procedimiento de ejecución hipotecaria. La notificación de impago inicia el procedimiento en la fase previa a la ejecución hipotecaria. En general, el prestamista necesita la aprobación del tribunal, que debe dar un juez, para su gravamen sobre una propiedad.
Los prestamistas suelen estar más dispuestos a negociar pagos atrasados y posibles modificaciones del préstamo en la fase de preejecución hipotecaria para evitar el pago de lo que puede ser un gran coste del procedimiento de ejecución hipotecaria. Si se concede la ejecución hipotecaria y se autoriza un aviso de desalojo, entonces el prestamista puede avanzar hacia una subasta pública o una venta fiduciaria.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de estos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o a la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Ventas cortas de casas en preejecución hipotecaria
Una vivienda en preejecución hipotecaria que un prestatario pone a la venta suele denominarse venta al descubierto. La venta puede ser una transacción privada entre el propietario de la vivienda y el comprador, pero la oferta del comprador normalmente debe ser aprobada por el banco antes de que la venta pueda ser finalizada. El precio de compra puede ser inferior al saldo pendiente del préstamo, por lo que se dice que la venta es corta.
Tenga en cuenta que no todas las ventas al descubierto son preejecuciones hipotecarias. Los propietarios que saben que están en problemas a veces optan por vender sus propiedades por cualquier medio posible antes de llegar a la preejecución hipotecaria. Un comprador puede hacer inspeccionar una vivienda preejecutada antes de hacer una oferta por ella. El comprador puede ser un inversor que quiere comprar la propiedad por menos de su valor justo de mercado (FMV) y luego venderla a un precio más alto para obtener un beneficio.
Si el propietario pone la propiedad a la venta a través de un agente inmobiliario, los posibles compradores se pondrán en contacto con el agente de la lista. En cualquier venta al descubierto, es probable que el banco prestamista tenga que intervenir y que contrate a uno o varios agentes inmobiliarios o abogados propios, en particular para que preparen una opinión sobre el precio del agente.
Los propietarios que se enfrentan a una ejecución hipotecaria pueden ponerse en contacto con el programa federal Making Home Affordable en el 888-995-HOPE (888-995-4673) para obtener ayuda para conservar su vivienda o, si no es posible, para trasladarse a una nueva casa.
Ventajas y desventajas de las ventas previas a la ejecución hipotecaria
Una casa puede ser vendida durante la fase de pre-ejecución hipotecaria, lo que puede ser una victoria para todas las partes involucradas. Al vender, el propietario evita el daño que una ejecución hipotecaria tendría en su historial crediticio. El comprador normalmente puede hacerse con la vivienda por debajo del valor de mercado. La entidad de crédito no tiene que pagar los costes de un procedimiento de ejecución hipotecaria ni vender la propiedad.
Pero vender una propiedad de forma independiente no es necesariamente fácil, sobre todo porque el vendedor debe cumplir con los requisitos legales y de divulgación. Los compradores de viviendas preejecutadas deberán estar al tanto de cualquier gravamen o impuesto impagado sobre una vivienda, ya que podrían ser transferidos al nuevo propietario sin una revelación completa o cláusulas debidamente documentadas.
Si el propietario de la vivienda no efectúa los pagos hipotecarios vencidos (y en curso), negocia una modificación o vende la casa durante el periodo de preejecución hipotecaria, el prestamista acabará obteniendo la autorización de su gravamen sobre la propiedad. Cuando esto sucede, pueden desalojar al propietario, vendiendo posteriormente la propiedad. En este momento, el banco es el propietario de la vivienda y es más probable que intente venderla a un precio aún más bajo en lugar de mantener sus gastos corrientes, como los impuestos y el seguro.
Pros
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La venta de la vivienda puede proteger al propietario de la quiebra
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El propietario puede comprar una vivienda asequible después de la venta
Contras
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Vender durante la preejecución hipotecaria puede no ser fácil
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El incumplimiento de los pagos atrasados puede llevar a la ejecución hipotecaria
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Tener tu casa en preejecución hipotecaria puede ser emocionalmente estresante
COVID-19 Alivio hipotecario
Se han tomado una serie de medidas para proteger a los propietarios en apuros afectados por la pandemia del COVID-19 en 2020 y 2021.
- El 27 de marzo de 2020 se promulgó la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica contra el Coronavirus (CARES), que establece una moratoria para el desalojo y la ejecución de las hipotecas respaldadas por el gobierno hasta diciembre. 31, 2020.
- Esto se extendió hasta enero. 31, 2021.
- El presidente Joe Biden prorrogó la moratoria mediante una orden ejecutiva en su primer día de mandato, hasta al menos el 31 de marzo de 2021.
- En febrero. 16 de 2021, la moratoria se extendió hasta el 30 de junio de 2021.
- El 24 de junio se amplió por última vez hasta el 31 de julio de 2021.
La orden ejecutiva también hizo que los propietarios de inmuebles multifamiliares que cumplieran los requisitos pudieran acogerse a la indulgencia. Si se aprueba una reclamación, los prestatarios de hipotecas respaldadas por el Gobierno podrán aplazar los pagos hasta 360 días, evitar las comisiones por demora, evitar el desahucio de su vivienda, aplazar cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria ya en curso y detener la fase de preejecución hipotecaria para cualquier nuevo procedimiento.
Además, se aconseja a los prestamistas privados que trabajen con los prestatarios, facilitando el acceso a las modificaciones de los préstamos. En 2021, los tipos de interés cayeron a mínimos sin precedentes, lo que hace que la refinanciación sea una opción viable para cualquier prestatario hipotecario que no haya refinanciado previamente en los últimos meses y que esté contractualmente autorizado a hacerlo según sus condiciones hipotecarias actuales. Sin embargo, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, ha declarado que los tipos de interés subirán en la primavera de 2022.
¿Qué significa la preejecución hipotecaria??
La preejecución hipotecaria es una acción llevada a cabo por un prestamista para tratar de obtener el dinero adeudado en una hipoteca. La preejecución hipotecaria es un aviso de que puede producirse una ejecución hipotecaria, si no se resuelven las deudas.
¿Está mi casa en preejecución hipotecaria??
Antes de que su casa entre en preejecución hipotecaria, recibirá un aviso legal de impago, alertándole del riesgo de que su casa acabe en preejecución hipotecaria. Si usted no ha hecho los pagos de su hipoteca en más de tres meses, es probable que su casa caiga en pre-ejecución hipotecaria, así.
¿Cuál es la diferencia entre la ejecución hipotecaria y la preejecución hipotecaria??
La preejecución hipotecaria de la vivienda se produce cuando se notifica el impago después de obtener la aprobación del tribunal. Durante esta fase, el propietario puede negociar con el prestamista para conservar la vivienda, normalmente pagando sus deudas. La ejecución hipotecaria se produce cuando el prestamista recibe la autorización para notificar al prestatario moroso un aviso de desahucio y procede a celebrar una subasta pública para vender la propiedad.
El resultado final
La preejecución hipotecaria puede ser una fase importante porque el prestamista puede estar abierto a una negociación de último recurso sobre la deuda morosa del prestatario. El prestatario suele tener una última oportunidad para revertir potencialmente el estado de impago, recuperando los pagos atrasados, negociando una modificación o, posiblemente, optando por vender la propiedad antes de que llegue el desalojo definitivo de la ejecución hipotecaria.
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