Qué es la fijación de precios hipotecarios en función del riesgo?
La fijación de precios hipotecarios en función del riesgo es una práctica en la que los prestamistas presentan las condiciones del préstamo a los solicitantes individuales en función de la evaluación del prestamista del nivel de riesgo del prestatario en lo que respecta a la ampliación del crédito a ese prestatario en particular.
Puntos clave
- Los precios hipotecarios basados en el riesgo son la práctica de los prestamistas de ofrecer condiciones de préstamo a los solicitantes basándose únicamente en su perfil crediticio.
- Los prestamistas evalúan el riesgo de un prestatario basándose en una serie de factores, como la puntuación de crédito, y ofrecen condiciones de préstamo adaptadas específicamente a esa persona.
- A los prestatarios con un buen perfil crediticio se les ofrecerán mejores condiciones, como tipos de interés más bajos, mientras que a los prestatarios con un mal perfil crediticio se les ofrecerán condiciones más duras, como tipos de interés más altos.
- La fijación de precios hipotecarios basados en el riesgo beneficia a los prestamistas, ya que les permite cobrar tipos más altos a los prestatarios de alto riesgo, mitigando los riesgos. Beneficia a los prestatarios de alto riesgo porque pueden comprar una casa mientras que no pueden hacerlo con las condiciones de un préstamo estándar.
Cómo entender la fijación de precios hipotecarios en función del riesgo
Los prestamistas hipotecarios ofrecen distintos tipos de interés y condiciones de préstamo a diferentes prestatarios en función de la calificación de la solvencia de cada uno de ellos. Los prestamistas clasifican a los prestatarios y les ofrecen diferentes tipos y condiciones en función de varios criterios, como la puntuación de crédito del prestatario, su historial de pagos y la relación préstamo-valor de la hipoteca. Los precios basados en el riesgo son utilizados habitualmente por los prestamistas Alt-A y subprime.
La fijación de precios hipotecarios basada en el riesgo es similar a las prácticas utilizadas por los acreedores de otros tipos de préstamos, como las compañías de tarjetas de crédito y los prestamistas de financiación de automóviles. Estos prestamistas suelen ofrecer mejores ofertas y condiciones a los solicitantes con mejores circunstancias financieras e historial de crédito. A la hora de tomar decisiones sobre la aprobación de solicitudes de préstamos o créditos, estos prestamistas evalúan el riesgo de que el prestatario pueda incumplir o convertirse en moroso en el préstamo, y luego empaquetan sus ofertas en consecuencia.
A los prestatarios que han sufrido una quiebra o una ejecución hipotecaria, que han estado recientemente desempleados o que han tenido retrasos recientes en los pagos u otros problemas de crédito, probablemente se les ofrecerá un tipo de interés menos atractivo que a los prestatarios con un historial crediticio más positivo.
Esta es una práctica habitual, completamente legal, y es común en la industria financiera. Sin embargo, los prestamistas no pueden utilizar factores legalmente prohibidos para determinar las condiciones o tomar decisiones de aprobación de las solicitudes de hipotecas o créditos. Estos factores prohibidos incluyen el género, el estado civil, la raza y la religión.
Si a un prestatario se le ofrecen condiciones o tipos de interés menos atractivos basándose, aunque sea en parte, en algún dato de su informe crediticio, normalmente recibirá una notificación en la que se le informará de los factores específicos de su informe crediticio que han influido en esta decisión.
Ventajas de los precios hipotecarios basados en el riesgo
Los precios de las hipotecas basadas en el riesgo benefician en gran medida al prestamista porque le protegen contra el impago. El tipo de interés más alto que se cobra a los prestatarios con menor calidad crediticia compensa el mayor riesgo de prestarles dinero. Esta práctica también beneficia a los prestatarios con un buen historial crediticio porque les permite obtener hipotecas a precios bajos.
Los precios de las hipotecas basadas en el riesgo también ayudan a las personas con un mal historial crediticio a poder comprar una casa cuando, de otro modo, no habrían podido hacerlo debido a su mala puntuación de crédito u otros factores limitantes. Como a un prestatario de alto riesgo se le puede aplicar un tipo de interés superior al estándar, un banco se sentirá más cómodo prestándole dinero para comprar una casa.
Esto mejoraría la situación financiera del prestatario, ya que dispondría del capital de una vivienda, y si es capaz de pagar la hipoteca sin problemas, mejoraría su historial crediticio.
Por supuesto, esto también puede ser contraproducente, como ocurrió en la crisis de las hipotecas de alto riesgo que condujo a la crisis financiera de 2008. A los prestatarios de alto riesgo que tenían un crédito extremadamente pobre se les concedieron hipotecas que, en algún momento, no pudieron pagar y dejaron de pagar.
Los precios hipotecarios basados en el riesgo amplían las opciones de crédito
Los precios de las hipotecas basadas en el riesgo han ampliado los tipos de hipotecas que pueden ofrecer los prestamistas y han aumentado el número de prestatarios que, por lo general, pueden optar a una hipoteca.
Las hipotecas Alt-A y subprime, que son los tipos de hipotecas que suelen estar sujetas a precios basados en el riesgo, suelen ser vendidas por el originador de la hipoteca en el mercado hipotecario secundario, donde suelen formar parte de obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO), valores respaldados por activos (ABS) y obligaciones de deuda colateralizada (CDO).
La fijación de precios basada en el riesgo desempeña un papel importante en la estructuración de CMO, ABS y CDO, mejorando su calificación crediticia general y haciéndolos atractivos para una amplia gama de inversores.