Qué es un „bunching” de derechos?
Un paquete de derechos es un término que designa el conjunto de privilegios legales que generalmente se conceden a un comprador de bienes inmuebles con la transferencia del título. El bundling incluye lo siguiente:
- El derecho de posesión
- El derecho de control
- El derecho de exclusión
- El derecho de disfrute
- El derecho de disposición
El comprador medio de una vivienda puede contar con todo el conjunto de derechos tradicionales una vez que se ha cerrado el trato.
La propiedad inmobiliaria conlleva un complejo conjunto de derechos, y el concepto de paquete de derechos ha sido tradicionalmente la forma de describir y resumir esos derechos. Es una característica de muchos exámenes de licencia inmobiliaria y de las clases de derecho de primer año.
Puntos clave
- El comprador de una propiedad obtiene un conjunto de derechos junto con el título.
- Estos derechos suelen dar al comprador la libertad de utilizar la propiedad dentro de los límites de la ley.
- Los inversores en propiedades comerciales pueden compartir algunos de estos derechos con otras partes.
Cómo entender un paquete de derechos
El comprador medio de una vivienda puede esperar todo el conjunto tradicional de derechos una vez que se ha cerrado el trato. Es decir, los compradores de viviendas esperan tener el derecho de posesión, de control, de exclusión, de disfrute y de disposición.
Sin embargo, estos derechos pueden dividirse y asignarse a diferentes partes. Suele aplicarse a las compras de propiedades comerciales y de inversión. Por ejemplo, el comprador de una propiedad en alquiler puede tener derechos limitados por las leyes y reglamentos locales de arrendadores e inquilinos. El propietario de un inmueble con fachada puede compartir ciertos derechos con el inquilino que dirige un negocio en él.
En cualquier caso, el paquete de derechos de un propietario sólo puede ejercerse con los límites de otras muchas leyes. Por ejemplo, el derecho de disfrute de un propietario no puede ejercerse más allá de los límites de las leyes locales de control del ruido.
Derecho de posesión
El derecho de posesión simplemente establece que el titular es el dueño legal de la propiedad.
Derecho de control
El titular puede utilizar la propiedad de cualquier forma que no sea ilegal. En la práctica, una asociación de propietarios (cuando existe) puede imponer restricciones adicionales sobre cualquier cosa, desde adornos de jardín hasta la tenencia de mascotas, aunque estas normas no son leyes.
Derecho de exclusión
El derecho de exclusión permite al titular limitar quién puede entrar en la propiedad. Éste tiene pocos límites reales. Las servidumbres que permiten el acceso a las líneas de servicios públicos pueden anular este derecho. Una orden judicial que autorice el registro de la propiedad prevalece sobre el derecho de exclusión.
Derecho de disfrute
El derecho al disfrute afirma el derecho del titular a participar en cualquier actividad que le resulte placentera mientras esté en la propiedad. Esto supone, una vez más, que esas actividades son legales.
Derecho de disposición
El derecho de disposición protege el derecho del titular a transferir la propiedad, de forma permanente o temporal, a otra persona. Este derecho sólo se ejerce plenamente cuando el bien es de propiedad absoluta y no está hipotecado. También se aplica una exclusión si la propiedad está sujeta a un gravamen.