Qué es un originador de hipotecas?
Un originador de hipotecas es una institución o persona que trabaja con un prestatario para completar una transacción de préstamo hipotecario. Un originador de hipotecas es el prestamista original y puede ser un agente hipotecario o un banquero hipotecario. Los originadores de hipotecas forman parte del mercado hipotecario primario y deben trabajar con los suscriptores y los procesadores de préstamos desde la fecha de solicitud hasta el cierre para reunir la documentación necesaria y guiar el expediente a través del proceso de aprobación.
puntos clave
- Un originador de hipotecas es una institución o persona que trabaja con un suscriptor para completar una transacción de préstamo hipotecario para un prestatario.
- Los originadores de hipotecas consisten en bancos minoristas, banqueros hipotecarios y agentes hipotecarios.
- Dado que crean préstamos, los originadores de hipotecas forman parte del mercado hipotecario primario; pero suelen vender rápidamente sus préstamos en el mercado hipotecario secundario.
- Los originadores de hipotecas ganan dinero a través de los honorarios que se cobran por originar una hipoteca y la diferencia entre el tipo de interés dado a un prestatario y la prima que un mercado secundario pagará por ese tipo de interés.
Cómo se entiende un originador de hipotecas
El originador de la hipoteca es la primera empresa que participa en la creación de una hipoteca. Los originadores de hipotecas son bancos minoristas, banqueros hipotecarios y agentes hipotecarios. Mientras que los bancos utilizan sus fuentes tradicionales de financiación para cerrar los préstamos, los banqueros hipotecarios suelen utilizar lo que se conoce como una línea de crédito de depósito para financiar los préstamos. La mayoría de los bancos, y casi todos los banqueros hipotecarios, venden rápidamente las hipotecas recién originadas en el mercado hipotecario secundario.
Sin embargo, dependiendo de su tamaño y sofisticación, un originador de hipotecas puede agregar hipotecas durante un cierto período de tiempo antes de vender todo el paquete; también puede vender préstamos individuales a medida que se originan. Un originador corre el riesgo de quedarse con una hipoteca después de que el prestatario haya cotizado y fijado un tipo de interés. Si la hipoteca no se vende simultáneamente en el mercado secundario en el momento en que el prestatario bloquea el tipo de interés, los tipos de interés podrían cambiar, lo que modifica el valor de la hipoteca en el mercado secundario y, en última instancia, el beneficio que el originador obtiene de la hipoteca. Una calculadora de hipotecas puede mostrarle el impacto de diferentes tipos de interés en su pago mensual.
Los originadores que agrupan las hipotecas antes de venderlas a menudo cubren sus carteras de hipotecas contra las variaciones de los tipos de interés. Existe un tipo especial de operación denominada best efforts trade, diseñada para la venta de una sola hipoteca, que elimina la necesidad de que el originador cubra la hipoteca. Los originadores más pequeños tienden a utilizar las operaciones de mejor esfuerzo.
En general, los originadores de hipotecas ganan dinero a través de los honorarios que se cobran por originar una hipoteca y la diferencia entre el tipo de interés dado a un prestatario y la prima que un mercado secundario pagará por ese tipo de interés.
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Tamaño medio de una nueva hipoteca en 2019, según la U.S. Oficina del Censo
Primario frente a. Mercado hipotecario secundario
El mercado hipotecario primario es el mercado inicial en el que el prestatario se reúne con el originador de la hipoteca, ya sea un banco, una cooperativa de crédito o un agente hipotecario, para llevar a cabo una transacción hipotecaria. En la mesa de cierre, el prestamista hipotecario principal proporciona los fondos al prestatario, que éste utiliza para completar la compra de su vivienda.
Los prestamistas mencionados anteriormente son meramente representativos de un puñado de prestamistas, ya que el mercado hipotecario primario está muy fragmentado en Estados Unidos. Aunque hay varias empresas grandes que originan un gran porcentaje de hipotecas, hay miles de empresas más pequeñas y particulares que también representan un gran porcentaje del total de las originaciones de hipotecas.
Una vez originadas, los derechos de servicio de las hipotecas suelen venderse de una institución a otra. Esta actividad tiene lugar en el mercado hipotecario secundario, denominado así porque la compra y la venta en este mercado sólo pueden producirse después de que la hipoteca ya esté en vigor. Las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac, representan algunos de los mayores compradores en el mercado secundario. Los compradores secundarios suelen agrupar los préstamos en títulos respaldados por hipotecas (MBS) y los venden, con frecuencia, a los bancos de inversión de Wall Street.
El recuento del porcentaje de originación que corresponde a cada originador de hipotecas depende de cómo se contabilice una originación. Dado que un gran porcentaje de las hipotecas recién originadas se venden inmediatamente en el mercado hipotecario secundario, es posible que la institución que adquiere la hipoteca en el mercado secundario las contabilice como una originación, lo que supone una doble contabilización de la originación.
Diferentes tipos de originadores de hipotecas
Los banqueros hipotecarios y los agentes hipotecarios representan dos de los tipos más comunes de originadores de hipotecas. Aunque los títulos parecen similares, existen importantes diferencias entre ambos. Un banquero hipotecario trabaja para una entidad de crédito que financia los préstamos al cierre con su propio dinero. La mayoría de los bancos minoristas y las cooperativas de crédito emplean a banqueros hipotecarios.
Un agente hipotecario, por el contrario, sirve de intermediario entre el prestatario y varias instituciones bancarias hipotecarias. El agente toma la solicitud, comprueba el crédito y los ingresos, y a menudo se encarga de gran parte de la suscripción y la tramitación, pero en última instancia remite el préstamo a una entidad de crédito para que lo financie al cierre.