¿Qué es un Mello-Roos??
Un Mello-Roos es un distrito fiscal californiano ad hoc creado para financiar un proyecto de infraestructura. Un distrito sólo puede crearse con la aprobación de dos tercios de los votantes y permite aplicar un impuesto especial a sus residentes. La ley estatal que permite este tipo de distritos se puso en marcha en 1982 como una forma de que los gobiernos locales evitaran el límite estatal de 1978 sobre los aumentos de los impuestos a la propiedad.
La ley fiscal Mello-Roos sigue siendo controvertida. Se sabe que los promotores de California anuncian sus casas recién construidas como "Sin Mello-Roos!"
Entender el Mello-Roos
Una ciudad, un condado o un distrito escolar pueden crear un Distrito de Instalaciones Comunitarias Mello-Roos (CFD).
Un Mello-Roos permite a un gobierno local del condado o de la ciudad, o a un distrito escolar, vender bonos para financiar un proyecto o servicio específico. Los proyectos permitidos por la ley californiana van desde la mejora de las infraestructuras hasta los servicios de policía y bomberos, pasando por las escuelas, los parques y las guarderías.
Puntos clave
- Un Mello-Roos es un distrito fiscal especial creado en California para financiar infraestructuras o servicios locales.
- El impuesto se aplica sólo a los residentes del distrito que se beneficia del proyecto.
- La ley que permite a los distritos Mello-Roos fue creada para permitir a las comunidades recaudar dinero para proyectos locales a pesar de las restricciones de la Proposición 13 de los límites de los impuestos a la propiedad.
El gravamen fiscal puede cobrarse hasta que la deuda de los bonos emitidos para el distrito se pague en su totalidad con intereses.
Los orígenes de Mello-Roos
El impuesto Mello-Roos lleva el nombre de los patrocinadores de la ley, el senador del Estado de California. Henry Mello y el asambleísta estatal Mike Roos.
Su proyecto de ley fue una solución para la Proposición 13. La enmienda de 1978 a la Constitución de California limita los impuestos sobre la propiedad al 1% del valor tasado y limita el índice de aumento de la tasación al 2% anual.
Los agentes inmobiliarios deben informar a los posibles compradores si una vivienda se encuentra en un distrito de servicios comunitarios Mello-Roos.
El impuesto Mello-Roos se evalúa contra la tierra, pero no se basa en el valor de tasación de la propiedad. Es la forma de sortear el tope impuesto por la Proposición 13.
En la actualidad, Mello-Roos se utiliza con mayor frecuencia para crear infraestructuras o servicios de apoyo en las nuevas urbanizaciones y sus alrededores. También proporciona una forma de realizar mejoras en los barrios más antiguos y menos ricos que ya no aportan suficientes impuestos sobre la propiedad para cubrir los servicios básicos.
Ventajas y desventajas de los Mello-Roos
Los defensores de la ley Mello-Roos dicen que hace posible la construcción de nuevas viviendas, y a un coste menor para los eventuales compradores. Un promotor que planifique una gran comunidad nueva podría rechazar el precio de la financiación de nuevas infraestructuras en la comunidad y sus alrededores o repercutir el coste aumentando los precios de las viviendas.
Los opositores señalan la carga fiscal añadida y la dificultad potencial de vender una casa que tiene una valoración fiscal especial vinculada a ella.
Mello-Roos impuestos generalmente no son deducibles de los impuestos federales, ya que no satisfacen los requisitos del IRS para la deducción.
La letra pequeña de los Mello-Roos
El bono emitido por un CFD se considera un gravamen contra una propiedad y la falta de pago del impuesto puede dar lugar rápidamente a la ejecución hipotecaria, ya que los distritos Mello-Roos están sujetos a las leyes de ejecución hipotecaria acelerada.
La ley obliga a los agentes inmobiliarios a informar a los posibles compradores de si una vivienda se encuentra en un CFD y, por tanto, está sujeta a un gravamen fiscal especial.
Los impuestos Mello-Roos suelen aparecer como una partida en la factura anual de impuestos de una propiedad, aunque ocasionalmente el distrito enviará a los propietarios una factura por separado. Las oficinas de los asesores del condado mantienen registros de los distritos Mello-Roos.