¿Qué es una mejora de capital??
Una mejora de capital es la adición de un cambio estructural permanente o la restauración de algún aspecto de una propiedad que aumentará el valor global de la misma, prolongará su vida útil o la adaptará a nuevos usos. Los particulares, las empresas y las ciudades pueden realizar mejoras de capital en los bienes de su propiedad. A menudo, las mejoras de capital reciben un tratamiento fiscal favorable y pueden estar exentas del impuesto sobre las ventas en determinadas jurisdicciones.
En una empresa o en las finanzas corporativas, este proceso es similar a las inversiones en gastos de capital (CAPEX).
Puntos clave
- Una mejora de capital es una actualización, adaptación o mejora duradera de una propiedad que aumenta su valor, y que a menudo implica un cambio estructural o una restauración.
- El IRS concede un tratamiento fiscal especial a las mejoras de capital cualificadas, distinguiéndolas de las reparaciones ordinarias.
- Además de mejorar una vivienda, las mejoras de capital pueden aumentar la base de coste de una propiedad, lo que a su vez reduce la carga fiscal cuando se vende.
Cómo funciona una mejora de capital
Las mejoras de capital suelen aumentar el valor de mercado de una propiedad, pero también pueden ampliar la utilidad del activo más allá de su estado actual. Según el Servicio de Impuestos Internos (IRS), para que se considere una mejora de capital, debe durar más de un año tras su finalización y ser duradera o permanente por naturaleza. Aunque la escala de una mejora de capital puede variar, tanto los propietarios individuales como los grandes propietarios realizan mejoras de capital.
La publicación 523 del IRS describe la definición oficial de una mejora de capital. Entre los ejemplos de mejoras de capital residenciales se incluyen la adición o renovación de un dormitorio, un baño o una terraza. Otros proyectos aprobados por el IRS incluyen la adición de nuevos electrodomésticos, alfombras o suelos de pared a pared, o mejoras en el exterior de una casa, como la sustitución del tejado, el revestimiento o las ventanas contra tormentas. La instalación de una piscina fija o de un camino de entrada también pueden ser mejoras de capital cualificadas.
Sin embargo, el IRS distingue entre una mejora de capital y una reparación o sustitución debida al desgaste normal. Por ejemplo, si su nevera se rompe después de varios años de servicio, o tiene una tubería con fugas, esas reparaciones no son mejoras de capital. Sin embargo, si una persona instala paneles solares y un cobertizo para herramientas en su propiedad, ambos fijados de forma permanente a la misma, se considerarían mejoras de capital en la vivienda. Un ejemplo de mejora de capital basada en la empresa sería la instalación de un nuevo sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado o la incorporación de elementos accesibles a la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA) en un edificio existente.
Del mismo modo, la creación de un nuevo parque público en una zona céntrica también se consideraría una mejora de capital para una ciudad. En estos escenarios, las nuevas adiciones harían que las respectivas propiedades fueran más valiosas, se considerarían adiciones permanentes y su eliminación causaría un daño material a la propiedad.
Consideraciones especiales
Base de costes
La base del coste es el coste original de un activo. La Agencia Tributaria establece normas específicas para que una mejora pueda considerarse un aumento del coste. Una de las principales preocupaciones es que debe estar en su lugar en el momento de la venta de una propiedad. Una mejora de capital también debe convertirse en parte de la propiedad -o estar fijada de manera tan permanente a la propiedad- que la eliminación de la misma causaría un daño significativo o una disminución del valor de la propiedad en sí misma.
Las reparaciones o el mantenimiento no pueden incluirse en la base del coste de una propiedad. Sin embargo, las reparaciones que forman parte de un proyecto más amplio, como la sustitución de todas las ventanas de una casa, se consideran mejoras de capital. No se incluyen las reformas necesarias para mantener la vivienda en buen estado si no añaden valor al bien. Según la Agencia Tributaria, entre los ejemplos de reparaciones no subvencionables se encuentran la pintura de paredes, la reparación de goteras o la sustitución de herrajes rotos.
Ganancias de capital
Además de mejorar la casa, una mejora de capital -según el IRS- aumenta la base de coste de una estructura. Es decir, los gastos incurridos al realizar las mejoras se añaden al importe que el propietario pagó para comprar o construir la propiedad. Aumentar la base de coste, a su vez, reduce el tamaño de la ganancia de capital imponible cuando se vende la propiedad.
Las ganancias de capital de los bienes inmuebles se comportan de forma diferente a otros tipos de ganancias de capital. A partir de 2019, los propietarios de viviendas tienen derecho a una exención de las ganancias de capital sobre cualquier beneficio de la venta de una residencia principal hasta 250.000 dólares si son solteros y 500.000 dólares si están casados y declaran conjuntamente. Esta exención tiene una importante salvedad. El propietario debe haber residido en la vivienda durante al menos dos de los últimos cinco años antes de la venta.
Además, si la ganancia es significativamente mayor que las sumas mencionadas anteriormente las mejoras de capital' efecto sobre la base del costo puede ser significativo. Hay muchos factores que pueden hacer que un contribuyente supere los niveles de plusvalía de 250/500 dólares. Entre ellas, si los propietarios adquirieron el inmueble hace muchas décadas y si los valores inmobiliarios locales han aumentado drásticamente desde la compra.
Exenciones locales
Las leyes de alquiler del Estado de Nueva York incluyen una disposición denominada programa de Mejoras Importantes de Capital (MCI). Desde la década de 1970, permite a los propietarios aumentar los alquileres de los edificios estabilizados o controlados hasta un 6% anual, para recuperar el coste de las principales mejoras de capital en esas estructuras. Una actualización del sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado, nuevos ascensores, espacios comunes actualizados y otras mejoras cuentan para el ICM.
En febrero de 2019, dos miembros de la Legislatura del Estado presentaron un proyecto de ley para eliminar el programa, alegando que es demasiado fácil para los propietarios de edificios abusar del programa. El abuso se produce cuando estos propietarios sin escrúpulos presentan declaraciones de gastos infladas o inventadas. Aparte del potencial de fraude, el programa MCI es intrínsecamente injusto, según algunos críticos. Estos críticos argumentan que una mejora de capital es un coste único para el propietario, pero un aumento del alquiler es un gasto continuo para el inquilino.
Ejemplos de mejoras de capital
Supongamos, por ejemplo, que una persona compra una casa por 650.000 dólares y se gasta 50.000 dólares en renovar la cocina y añadir un baño. En muchos casos, no habrá que pagar el impuesto sobre las ventas a los contratistas por este trabajo, ya que se trata de una mejora de capital cualificada.
La base del coste de la vivienda también aumenta de 650.000 a 700.000 dólares. Después de 10 años de propiedad y de vivir en la casa, el propietario, que es soltero y declara impuestos como tal, acaba vendiendo la propiedad por un precio de 975.000 dólares. Si no se hubieran realizado mejoras de capital, la base imponible de la plusvalía sería normalmente de 75.000 dólares (975.000 dólares de precio de venta – 650.000 dólares de precio de compra – 250.000 dólares de exclusión de plusvalía). Debido a que la mejora de capital aumentó la base del costo en $ 50.000, la cantidad imponible para la ganancia de capital sería sólo $ 25.000 ($ 975.000 – ($ 650.000 + $ 50.000) – $ 250.000 = $ 25.000).