Definición de los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS)

Qué son los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS)?

Los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) son productos de inversión de renta fija que están respaldados por hipotecas sobre propiedades comerciales en lugar de inmuebles residenciales. Los CMBS pueden proporcionar liquidez tanto a los inversores inmobiliarios como a los prestamistas comerciales.

Al no existir normas para estandarizar las estructuras de los CMBS, sus valoraciones pueden ser difíciles. Los valores subyacentes de los CMBS pueden incluir una serie de hipotecas comerciales de distintos plazos, valores y tipos de propiedad, como viviendas multifamiliares e inmuebles comerciales. Los CMBS pueden ofrecer menos riesgo de prepago que los valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS), ya que el plazo de las hipotecas comerciales suele ser fijo.

Puntos clave

  • Los CMBS están garantizados por hipotecas sobre propiedades comerciales en lugar de inmuebles residenciales.
  • Los valores respaldados por hipotecas comerciales tienen forma de bonos, y los préstamos subyacentes suelen estar contenidos en fideicomisos.
  • Los préstamos de un CMBS actúan como garantía -con el principal y los intereses transferidos a los inversores- en caso de impago.

Cómo funcionan las pólizas comerciales respaldadas por hipotecas

Al igual que las obligaciones de deuda garantizadas (CDO) y las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), los CMBS tienen forma de bonos. Los préstamos hipotecarios que forman un único valor respaldado por hipotecas comerciales actúan como garantía en caso de impago, y el capital y los intereses se transfieren a los inversores.

Los préstamos suelen estar contenidos en un fideicomiso, y están muy diversificados en cuanto a plazos, tipos de propiedad e importes. Los préstamos subyacentes que se titulan en los CMBS incluyen préstamos para propiedades como edificios y complejos de apartamentos, fábricas, hoteles, edificios de oficinas, parques de oficinas y centros comerciales, a menudo dentro del mismo fideicomiso.

Un préstamo hipotecario es lo que normalmente se considera una deuda sin recurso, es decir, cualquier deuda comercial o de consumo que está garantizada únicamente por una garantía. En caso de impago, el prestamista no puede embargar ningún activo del prestatario más allá de la garantía.

Dado que los CMBS son vehículos de inversión complejos, requieren un amplio abanico de participantes en el mercado, entre los que se incluyen inversores, un administrador principal, un administrador principal, un administrador especial, un titular de certificados de dirección, fideicomisarios y agencias de calificación. Cada uno de estos actores desempeña una función específica para garantizar el buen funcionamiento de los CMBS.

El mercado de los CMBS representa aproximadamente el 2% del total de la UE.S. mercado de renta fija.

Tipos de CMBS

Las hipotecas que respaldan los CMBS se clasifican en tramos en función de sus niveles de riesgo crediticio, que suelen ir desde la calidad más alta hasta la más baja. Los tramos de mayor calidad recibirán tanto los pagos de intereses como del principal y tienen el menor riesgo asociado. Los tramos inferiores ofrecen tipos de interés más altos, pero los tramos que asumen más riesgo también absorben la mayor parte de las posibles pérdidas que pueden producirse a medida que los tramos bajan de rango.

El tramo más bajo de una estructura CMBS contendrá los préstamos más arriesgados -y posiblemente especulativos- de la cartera. El proceso de titulización que conlleva el diseño de la estructura de un CMBS es importante tanto para los bancos como para los inversores. Permite que los bancos emitan más préstamos en total, y ofrece a los inversores un fácil acceso a los bienes inmuebles comerciales, a la vez que les da más rendimiento que los bonos gubernamentales tradicionales.

Sin embargo, los inversores deben entender que, en caso de impago de uno o más préstamos en un CMBS, los tramos más altos deben ser pagados en su totalidad, con intereses, antes de que los tramos inferiores reciban fondos.

Críticas a los CMBS

Normalmente, sólo los inversores muy ricos invierten en CMBS porque no hay muchas opciones para el inversor medio. Es difícil encontrar fondos de inversión o fondos cotizados (ETF) que inviertan exclusivamente en esta clase de activos, aunque muchos fondos de inversión inmobiliaria invierten una parte de sus carteras en CMBS.

Requisitos del CMBS

En diciembre de 2016, la Comisión de Valores y Bolsa (SEC) y la Autoridad Reguladora de la Industria Financiera (FINRA) introdujeron nuevas regulaciones para mitigar algunos de los riesgos de los CMBS mediante la creación de requisitos de margen para las transacciones de agencias cubiertas, incluidas las obligaciones hipotecarias colateralizadas.

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