Definición de los fondos procedentes de las operaciones ajustados (FFO)

Qué son los fondos de operaciones ajustados-AFFO?

Los fondos ajustados de las operaciones (AFFO) se refieren a la medida del rendimiento financiero utilizada principalmente en el análisis de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT). El AFFO de un REIT, aunque está sujeto a diferentes métodos de cálculo, es generalmente igual a los fondos de las operaciones del fondo (FFO) con ajustes realizados para los gastos de capital recurrentes utilizados para mantener la calidad de los activos subyacentes del REIT. El cálculo tiene en cuenta el ajuste a la norma GAAP de los alquileres, los costes de arrendamiento y otros factores materiales.

puntos clave

  • Los fondos ajustados de las operaciones (AFFO) son una medida financiera utilizada para estimar el valor de un fondo de inversión inmobiliaria (REIT).
  • El AFFO se basa en los fondos procedentes de las operaciones (FFO), pero se considera preferible porque tiene en cuenta los costes, lo que permite estimar con mayor precisión los valores actuales del REIT y su capacidad para pagar dividendos.
  • Aunque no existe una medida oficial, la fórmula del AFFO es la siguiente: AFFO = FFO + aumento de los alquileres – gastos de capital – importes de mantenimiento rutinario.

Comprensión de los fondos ajustados de las operaciones (FFO)

Independientemente de la forma en que los profesionales del sector decidan calcular los fondos de operaciones ajustados (AFFO), se considera una medida más precisa del flujo de caja residual para los accionistas que el FFO simple. Aunque el FFO se utiliza habitualmente, no deduce los gastos de capital necesarios para mantener la cartera de propiedades existente, por lo que no mide del todo el verdadero flujo de caja residual. Los analistas profesionales prefieren el AFFO porque tiene en cuenta los costes adicionales en los que incurre el REIT, así como las fuentes de ingresos adicionales, como el aumento de los alquileres. De este modo, proporciona una cifra base más precisa a la hora de estimar los valores actuales y un mejor predictor de la capacidad futura del REIT para pagar dividendos. Se trata de una medida no GAAP.

Cálculo de los fondos de operaciones ajustados (AFO)

Antes de calcular el AFFO, un analista debe determinar primero los fondos de operaciones (FFO) del REIT. El FFO mide el flujo de caja de una lista específica de actividades. El FFO refleja el impacto de la actividad de arrendamiento y adquisición del REIT, así como los costes de intereses. El FFO tiene en cuenta los ingresos netos del REIT, incluyendo la amortización y la depreciación, pero excluye las ganancias de capital de las ventas de propiedades. La razón por la que no se incluyen estas ganancias es que son acontecimientos puntuales y, por lo general, no tienen un efecto a largo plazo en el potencial de ganancias futuras del REIT.

La fórmula del FFO es:

FFO = ingresos netos + amortización + depreciación – ganancias de capital por venta de propiedades

Una vez determinado el FFO, se puede calcular el AFFO. Aunque no existe una fórmula oficial, los cálculos del AFFO suelen ser algo así

AFFO = FFO + aumentos de alquileres – gastos de capital – importes de mantenimiento rutinario

Las métricas tradicionales utilizadas en la evaluación de la renta variable, como el beneficio por acción (BPA) y la relación precio-beneficio (PER), no son fiables para estimar el valor de un REIT.

Ejemplo de fondos ajustados de las operaciones-

Cálculo de los AFFO

Como ejemplo del cálculo del AFFO, supongamos lo siguiente: un REIT tuvo 2 millones de dólares de ingresos netos durante el último período de información. Durante ese tiempo, ganó 400.000 dólares con la venta de una de sus propiedades y perdió 100.000 dólares con la venta de otra. Informó de 35.000 dólares de amortización y 50.000 dólares de depreciación. Durante el período, los aumentos netos de alquiler fueron de 40.000 dólares; los gastos de capital fueron de 75.000 dólares y el mantenimiento rutinario ascendió a 30.000 dólares.

Dada esta información el FFO se puede calcular como:

FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 – ($400,000 – $100,000) = $1,785,000

A partir de esto, el AFFO se calcula como:

AFFO = FFO + $40.000 – $75.000 – $30.000 = $1.785.000 – $65.000 = $1.720.000

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