Qué son los costes de cierre?
Los costes de cierre son los gastos adicionales al precio de la propiedad en los que suelen incurrir los compradores y vendedores para completar una transacción inmobiliaria.
Estos costes pueden incluir las tasas de originación del préstamo, los puntos de descuento, las tasas de tasación, la búsqueda de títulos, el seguro de títulos, las encuestas, los impuestos, las tasas de registro de las escrituras y los cargos por informes de crédito. El prestamista está obligado por ley a mostrar estos costes en un formulario de estimación del préstamo en los tres días siguientes a la solicitud del mismo. Las donaciones de capital (ventas de bienes inmuebles a un pariente o amigo cercano a un precio inferior al del mercado) también pueden conllevar algunos costes de cierre.
Puntos clave
- Los gastos de cierre son los honorarios que hay que pagar al cierre de una transacción inmobiliaria, además del precio de compra de la propiedad. Tanto los compradores como los vendedores pueden estar sujetos a costes de cierre.
- Ejemplos de costes de cierre comunes son las tasas relacionadas con la creación y suscripción de una hipoteca, las comisiones inmobiliarias, los impuestos, el seguro y el archivo de registros.
- La ley exige que los costes de cierre se den a conocer a los compradores y vendedores y que se acuerden antes de que se complete la transacción inmobiliaria.
Cuánto cuestan los gastos de cierre?
Los costes de cierre se producen cuando el título de propiedad se transfiere del vendedor al comprador. El importe total de los costes de cierre puede variar según la ubicación y el valor de la propiedad. Por regla general, los compradores de viviendas suelen pagar entre el 2% y el 5% del precio de compra en concepto de gastos de cierre.
El promedio nacional de los costes de cierre de una propiedad unifamiliar en 2020 fue de 6.087 dólares, incluyendo los impuestos, y de 3.470 dólares, excluyendo los impuestos, según una encuesta de ClosingCorp, una empresa de datos especializada en estos costes.
La encuesta reveló que los costos de cierre promedio más altos, incluidos los impuestos, se encuentran en estos lugares
- Distrito de Columbia (29.329 $)
- Delaware ($17,727)
- Nueva York (13.261 $)
- Maryland (11.709 dólares)
- Washington (11.513 $)
Los estados con los costos de cierre promedio más bajos, incluidos los impuestos, fueron:
- Missouri (1.571 $)
- Indiana (2.100 $)
- Kentucky (2.229 dólares)
- Iowa (2.272 $)
- Dakota del Sur (2.276 $)
Las leyes exigen que los prestamistas proporcionen una estimación del préstamo que revele los costes de cierre de la transacción. En virtud de la Ley federal de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA), deben proporcionar esta información en un plazo de tres días a partir de la recepción de la solicitud de préstamo del prestatario. Al menos tres días antes del cierre, el prestamista también debe proporcionar una declaración de cierre en la que se indiquen todos los gastos de cierre. Los gastos enumerados pueden haber cambiado con respecto a la estimación del préstamo.
¿Qué incluyen los gastos de cierre??
Todos los costes de cierre se detallarán en el presupuesto del préstamo y en la declaración de cierre. Estas son las tasas estándar que a menudo se pueden ver:
Cuota de solicitud
Se trata de una comisión que cobra el prestamista por tramitar su solicitud de hipoteca. Pida detalles al prestamista antes de solicitar una hipoteca.
Cuota de abogado
Se trata de los honorarios que cobra un abogado inmobiliario por preparar y revisar los acuerdos y contratos de compraventa de viviendas. No todos los estados exigen que un abogado se encargue de una transacción inmobiliaria.
Cuota de cierre
También conocida como tasa de depósito en garantía, se destina a la parte que se encarga del cierre: la empresa de títulos, la empresa de depósito en garantía o un abogado, dependiendo de la legislación estatal.
Tarifa de mensajería
Si va a firmar documentos en papel, esta tasa ayuda a agilizar su transporte. Si el cierre se gestiona digitalmente, es posible que no tenga que pagar esta tasa.
Cuota del informe de crédito
Cargo (de 15 a 30 dólares) que cobra el prestamista por obtener sus informes crediticios de las tres principales agencias de crédito. Algunos prestamistas pueden no cobrar esta tasa porque obtienen un descuento de las agencias de informes.
Depósito en custodia
Algunos prestamistas le exigen que deposite dos meses de impuestos sobre la propiedad y pagos de seguro hipotecario en una cuenta de depósito en garantía al cierre.
Prima del seguro hipotecario de la FHA
Los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario inicial (UPMIP) del 1.75% del importe base del préstamo que debe pagarse al cierre (o puede incluirse en la hipoteca). También hay un pago anual del MIP que debe abonarse mensualmente y que puede oscilar entre el 0.45% al 1.05% en función del plazo y el importe base del préstamo.
Tasa de determinación y seguimiento de la inundación
Se trata de una cuota que se paga a un inspector de inundaciones certificado. El trabajo del inspector es determinar si la propiedad se encuentra en una zona de inundación y requiere un seguro contra inundaciones (independiente de la póliza de seguro del propietario). Una parte de los honorarios incluye la observación continua para supervisar los cambios en el estado de inundación de la propiedad.
Cuota de transferencia de la comunidad de propietarios
Si adquiere un condominio, una casa adosada o una propiedad en una urbanización planificada, es posible que tenga que unirse a la asociación de propietarios (HOA) de esa comunidad. Esta es la cuota que cubre los costes del cambio de titularidad, como la actualización de los documentos. Es posible que el contrato no especifique si es el vendedor o el comprador quien paga esta tasa, por lo que debe comprobarlo de antemano. El vendedor debe proporcionar la documentación que demuestre el importe de las cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) y una copia de los estados financieros, las notificaciones y las actas de la HOA.
Seguro del propietario
El prestamista suele exigir que se demuestre que se ha pagado la prima del seguro de vivienda del primer año en el momento del cierre.
Inspección de pintura con plomo
Se trata de una tasa pagada a un inspector certificado para determinar si la propiedad tiene pintura peligrosa a base de plomo.
Seguro de título del prestamista
Una tarifa única pagada por adelantado a la compañía de títulos protege al prestamista en caso de que surja una disputa de propiedad o un gravamen que no haya encontrado en la búsqueda de títulos.
Cuota de originación
Este cargo cubre los costes administrativos del prestamista para procesar su hipoteca y suele ser el 1% del importe del préstamo. Algunos prestamistas no cobran comisiones de apertura, sino que cobran un tipo de interés más alto para cubrir esos costes.
Seguro del título de propiedad
Esta póliza le protege en caso de que alguien impugne su propiedad de la vivienda. Suele ser opcional, pero los expertos en derecho lo recomiendan encarecidamente.
Inspección de plagas
Esta tarifa cubre el coste de una inspección profesional de plagas para detectar termitas, podredumbre seca o daños similares. Algunos estados y algunos préstamos asegurados por el gobierno exigen una inspección.
Puntos
Los puntos (o puntos de descuento) son un pago opcional por adelantado al prestamista para reducir el tipo de interés del préstamo y, por tanto, reducir la cuota mensual. Un punto equivale al 1% del importe del préstamo. En un momento en el que los tipos de interés de las hipotecas ya son bajos, el pago de puntos podría no ahorrarle mucho dinero.
Cargos por intereses diarios prepagados
Un pago para cubrir los intereses que se acumularán en su hipoteca desde la fecha de cierre hasta la fecha de su primer pago hipotecario.
Seguro hipotecario privado (PMI)
Si su pago inicial es inferior al 20%, su prestamista puede exigirle que contrate un seguro hipotecario privado (PMI). También es posible que se le pida que pague el primer mes del PMI en el momento del cierre.
Cuota de tasación de la propiedad
Se trata de una cuota obligatoria que se paga a una empresa profesional de tasación de propiedades para evaluar el valor justo de mercado de la vivienda y determinar su relación préstamo-valor (LTV).
Impuesto sobre bienes inmuebles
En el momento del cierre, espere pagar los impuestos locales sobre la propiedad en un plazo de 60 días desde la compra de la vivienda.
Cuota de bloqueo del tipo de interés
Se trata de una comisión opcional que cobra el prestamista por garantizarle un tipo de interés específico durante un periodo limitado, normalmente desde el momento en que recibe la preaprobación hasta el cierre. El bloqueo del tipo de interés le protege contra una subida repentina de los tipos de interés.
Comisión de registro
Se trata de una tasa que cobra la oficina de registro local, normalmente de la ciudad o el condado, por la inscripción de los registros públicos de la propiedad.
Tasa de inspección
Se trata de una tasa que cobra una empresa de agrimensura para comprobar las líneas de la propiedad y las vallas compartidas para confirmar los límites de una propiedad.
Tasas de seguimiento de los impuestos y de investigación de la situación fiscal
Se trata de honorarios de terceros para controlar los pagos de los impuestos sobre la propiedad y notificar a su prestamista cualquier problema con los pagos de los impuestos sobre la propiedad, como el retraso o la falta de pago.
Tasa de búsqueda de títulos
Las tasas de búsqueda de títulos son las que cobra la empresa de títulos para analizar los registros públicos de la propiedad. La compañía de títulos busca en los registros para asegurarse de que no hay disputas de propiedad pendientes o gravámenes sobre la propiedad.
Impuesto de transmisiones patrimoniales
Se trata de un impuesto recaudado por el estado o la administración local para transferir el título de propiedad del vendedor al comprador.
Comisión de suscripción
El prestamista cobra una cuota de suscripción por verificar su información financiera, ingresos, empleo y crédito para la aprobación final del préstamo.
Tasa de financiación de Asuntos de los Veteranos
Si tiene un préstamo VA, esta tasa, que se cobra como un porcentaje del importe del préstamo, ayuda a compensar los costes del programa para U.S. contribuyentes. El importe de la tasa depende de la clasificación del servicio militar y del importe del préstamo; la tasa puede pagarse al cierre o incluirse en la hipoteca. Algunos militares están exentos de pagar esta tasa.
Las comisiones inmobiliarias representan uno de los costes más elevados en un cierre típico. Los compradores no pagan esta comisión, sino los vendedores. Por lo general, la comisión es del 5% al 6% del precio de compra de la vivienda y se reparte a partes iguales entre el agente del vendedor y el del comprador.
¿Puede negociar los costes de cierre??
Tal vez te preguntes cómo puedes pagar todas estas comisiones además del pago inicial, los gastos de mudanza y las reparaciones de tu nueva casa. Afortunadamente, algunos de ellos pueden ser negociables.
Por ejemplo, si sospecha que un prestamista está añadiendo tasas innecesarias, conocidas como „tasas basura”, hable con él. Pida al prestamista que elimine o reduzca las comisiones si observa una duplicación. Tenga especial cuidado con los gastos de tramitación y documentación excesivos.
Su abogado, si trabaja con él, debería poder indicarle los gastos innecesarios o inusualmente elevados.
Otras formas de reducir los costes de cierre
Busque en el mercado
Puede ahorrar mucho dinero en los costes de cierre si compara las comisiones de los distintos prestamistas. Tampoco está obligado a utilizar la compañía de títulos, el inspector de plagas o el asegurador de la vivienda que le sugiera su prestamista. Así que merece la pena consultar los precios.
Programe el cierre a finales de mes
Una fecha de cierre cercana o a final de mes ayuda a reducir los gastos de intereses diarios pagados por adelantado. Un prestamista puede realizar este escenario para usted para calcular cuánto podría ahorrar.
Pida ayuda al vendedor
Quizá pueda conseguir que el vendedor rebaje el precio de compra o cubra una parte (o la totalidad, si tiene suerte) de los gastos de cierre. Esto es más probable si el vendedor está motivado y la casa lleva mucho tiempo en el mercado con pocas ofertas. Sin embargo, en muchos mercados inmobiliarios en auge, las condiciones favorecen a los vendedores, por lo que es posible que reciba un rechazo o un „no” rotundo como respuesta. Pero no está de más preguntar.
Comparación del presupuesto del préstamo y de los formularios de divulgación del cierre
Cuando reciba el presupuesto inicial del préstamo, revíselo detenidamente. Si no está seguro de lo que implica una comisión o de por qué debe pagarla, pida al prestamista que se lo aclare. Si un prestamista no puede explicar una comisión o se echa atrás cuando se le pregunta, considérelo una señal de alarma.
Del mismo modo, si observa nuevas comisiones o ve un aumento notable de ciertas comisiones de cierre, pida a su prestamista que le explique los detalles. No es raro que los costes de cierre fluctúen desde la preaprobación hasta el cierre, pero los grandes saltos o los añadidos sorprendentes merecen ser examinados.
Incluya los costes de cierre en su hipoteca
En algunos casos, los prestamistas ofrecen pagar los costes de cierre o incluirlos en el préstamo como último recurso. Al integrar los gastos de cierre en su préstamo, pagará más por su hipoteca.
Comisiones inmobiliarias
Una comisión inmobiliaria es la cuota que los vendedores deben a su agente al final de la venta. Los vendedores pueden negociar esos honorarios cuando ponen su casa en el mercado.
Consideraciones especiales: Hipotecas sin gastos de cierre
Las hipotecas sin gastos de cierre eliminan muchos de los gastos del comprador, pero no todos, en el momento del cierre. Estas hipotecas pueden ser útiles a corto plazo si tienes poco dinero, pero suelen tener tipos de interés más altos. Su prestamista también puede ofrecerle incluir los gastos de cierre en la hipoteca, pero eso significa que deberá más en el préstamo y tendrá que pagar intereses por esos gastos de cierre a lo largo del tiempo.
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