Qué es un tope vitalicio?
El término límite de por vida se refiere al tipo de interés máximo permitido en una hipoteca de tipo variable (ARM). Este límite se aplica a toda la duración de la hipoteca.
Los topes de por vida limitan los riesgos asociados a las subidas sustanciales de los tipos de interés durante la vida de la hipoteca para el prestatario, pero pueden generar riesgo de interés para el prestamista si los tipos suben lo suficiente.
Puntos clave
- El límite vitalicio es el tipo de interés máximo que un prestatario podría pagar durante la vida del préstamo.
- Si los tipos de interés superan el tope de por vida, el prestatario seguirá estando limitado a pagar este tipo máximo.
- Los prestamistas pueden personalizar los límites del tipo de interés junto con los topes inicial, periódico y vitalicio.
- Entender cómo funcionan los topes puede ayudar a los prestatarios a determinar sus pagos mensuales si el ARM alcanza el máximo de por vida.
Cómo funcionan los topes de por vida
Hay muchos tipos de productos hipotecarios disponibles en el mercado. Los prestatarios tienen la opción de productos de tipo fijo, en los que el tipo de interés es constante durante toda la duración del préstamo. Dado que el tipo es constante, las personas con hipotecas a tipo fijo pueden predecir los costes asociados a sus hipotecas. En cambio, los tipos de interés de las hipotecas de tipo variable varían a lo largo de la vida del préstamo. Es constante durante el periodo inicial, tras el cual se ajusta a intervalos regulares hasta que se liquida el préstamo.
Las condiciones de una hipoteca ARM se indican en la descripción del propio producto. Por ejemplo, un ARM 5/1 requiere un tipo de interés fijo durante cinco años, seguido de un tipo de interés variable que se reajusta cada 12 meses. Los prestatarios a menudo pueden elegir entre una estructura de límite de tipo de interés 2-2-6 o 5-2-5. En estas citas, el primer número se refiere al primer tope de aumento, el segundo número es un tope de aumento periódico de 12 meses, y el tercer número es un tope de por vida.
Los límites iniciales y periódicos limitan la cantidad en la que el tipo de interés de la hipoteca puede aumentar en cualquier fecha de ajuste del tipo de interés. El límite de por vida, sin embargo, es el tipo de interés máximo que el prestatario debe pagar durante todo el plazo. La formulación del valor de un tope vitalicio refleja el porcentaje de aumento de un tipo de interés inicial. Por ejemplo, si una hipoteca ARM de período fijo tiene un tipo de interés fijo inicial del 5% y un tope vitalicio del 5%, el tipo de interés máximo permitido es del 10%.
Los topes de por vida forman parte de la estructura de topes de tipos de interés de un ARM y pueden adoptar varias formas. Los prestamistas tienen la flexibilidad de personalizar los límites del tipo de interés junto con los topes inicial, periódico y vitalicio.
Consideraciones especiales
Entender cómo funcionan los topes puede ayudar a los prestatarios a determinar sus pagos mensuales si el ARM alcanza el máximo de por vida. Aunque es importante entender el límite de duración, es sólo una de las cifras que determinan la estructura de una hipoteca de tipo variable. Otros términos importantes que el prestatario debe conocer son:
- Un tipo de interés inicial, que es un tipo introductorio en un préstamo de tipo variable o ajustable, normalmente por debajo de los tipos de interés vigentes, que permanece constante durante un periodo de seis meses a 10 años.
- El límite del tipo de ajuste inicial es la cantidad máxima que puede variar el tipo en la primera fecha de ajuste programada.
- La tasa de ajuste periódico es el ajuste máximo permitido durante un intervalo de ajuste de un préstamo de tasa ajustable.
- El tipo mínimo es el tipo acordado en el rango inferior de los tipos asociados a un producto de préstamo a tipo variable.
- Un techo de tipo de interés es similar a los topes de por vida y, a veces, se denomina así. Sin embargo, el límite de un tipo de interés suele expresarse como un valor porcentual absoluto. Por ejemplo, las condiciones contractuales de la hipoteca pueden establecer que el tipo de interés máximo no puede superar el 15%.
Hay otras cifras, además del límite de duración, que influyen en una hipoteca de tipo variable y que pueden ayudarle a determinar si es el producto adecuado para usted.
Dado que una hipoteca de tipo variable sigue una fórmula establecida, los prestatarios pueden comprender las implicaciones de las diferentes duraciones del tipo inicial y de los ajustes periódicos, así como el impacto de las variaciones de los tipos y los topes.
Entender el límite de por vida ayuda a un comprador a conocer la cantidad máxima de pago mensual que puede tener que pagar. Conocer este importe de pago mensual puede ayudarles a determinar si este tipo de hipoteca les conviene. Si el tope de por vida pone los pagos mensuales fuera del alcance del prestatario, esta hipoteca en particular no es el préstamo adecuado para ese comprador.
Comprender el límite de duración informa de la estrategia que el prestatario utiliza para financiar la compra de un inmueble. Los tipos de interés iniciales de las hipotecas de tipo variable suelen ser más bajos que los de las hipotecas de tipo fijo, lo que induce a los prestatarios a elegir la hipoteca de tipo variable. Si el tope de por vida de una hipoteca ARM es más alto de lo que el prestatario quiere pagar mensualmente, puede decidir refinanciar la hipoteca antes de que venza el periodo de aumento del tipo inicial. De este modo, pueden obtener el tipo inicial más bajo pero cambiar a una nueva hipoteca antes de que se apliquen los tipos más altos.
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