Qué es un tope de tipo de interés inicial?
Un tope inicial del tipo de interés se define como la cantidad máxima que el tipo de interés de un préstamo de tipo variable puede ajustar en el primer ajuste programado del tipo. Los topes de los tipos de interés suelen colocarse en los tipos de las hipotecas para aislar a los prestatarios de las subidas extremas de los tipos a lo largo de la vida del préstamo. Dado que son iniciales, el límite del tipo está sujeto a cambios una vez concluido el periodo inicial.
Puntos clave
- El límite inicial del tipo de interés es la cantidad máxima que el tipo de interés de un préstamo variable puede aumentar en el primer ajuste programado del tipo.
- Los topes iniciales de los tipos de interés se aplican principalmente a los tipos hipotecarios para proteger a los prestatarios de los grandes saltos de los tipos durante la vida del préstamo.
- Como el límite inicial del tipo de interés es sólo para el primer ajuste del tipo, el tipo de interés y el límite pueden cambiar después del período inicial.
- Los topes del tipo de interés inicial sólo son aplicables a los préstamos de tipo variable, no a los de tipo fijo, ya que los préstamos de tipo fijo tienen el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo.
- Las hipotecas de tipo variable fueron una de las fuerzas motrices del colapso de las hipotecas de alto riesgo que condujo a la Gran Recesión en la década de 2000.
- Los particulares se sintieron atraídos por los bajos tipos de interés iniciales de las hipotecas de tipo variable, pero tuvieron dificultades para hacer frente a los pagos cuando el tipo de interés aumentó tras el periodo inicial de tipo fijo.
Cómo entender los límites del tipo de interés inicial
Los topes del tipo de interés inicial sólo pueden encontrarse en productos de tipo variable, como las hipotecas de tipo variable, en las que el tipo de interés sufre cambios programados a lo largo de la vida del préstamo. Los productos a tipo fijo no tienen un tope porque no se ajustan. El tipo de interés al inicio del préstamo sigue siendo el mismo hasta que se paga el préstamo, o hay un cambio en los términos de la nota, como durante la modificación o refinanciación.
Los productos con tipos de interés variables fueron muy populares a principios de la década de 2000, durante el boom de las hipotecas subprime. Muchos propietarios se encontraron rápidamente con problemas cuando sus tipos de interés subieron después del periodo fijo inicial. El atractivo de una hipoteca de tipo variable era que el tipo fijo inicial era generalmente más bajo que los tipos de interés ofrecidos en los productos de tipo fijo en ese momento.
Los prestatarios estaban ansiosos por aprovechar estos tipos más bajos, con la expectativa de poder refinanciar de nuevo antes de que su tipo se ajustara. El límite inicial de los tipos de interés se estableció para proteger a los propietarios de un gran choque de pagos, con la expectativa de que los tipos aumentaran lentamente con el tiempo.
Desgraciadamente, el mercado se derrumbó y el valor de las propiedades se desplomó, dejando a muchos propietarios sin la posibilidad de refinanciar productos hipotecarios cada vez más costosos. Muchos prestatarios dejaron de pagar sus hipotecas, lo que agravó la crisis de las hipotecas de alto riesgo.
Aunque los topes iniciales de los tipos de interés siguen existiendo como protección añadida para los prestatarios preocupados por el impacto de los pagos, los productos hipotecarios de tipo variable son mucho menos comunes hoy en día.
Ejemplo de un límite de tipo de interés inicial
Tomemos como ejemplo una hipotética hipoteca de tipo variable (ARM) a 30 años, que puede empezar con un tipo fijo del 4.5% durante los dos primeros años. Este tipo de interés es más bajo que el actual de una hipoteca a tipo fijo, que es del 4.8%, lo que hace que la hipoteca ajustable parezca más atractiva.
Al final del primer periodo de ajuste, el límite inicial del tipo de interés es de más o menos un 2%, lo que significa que el tipo no se ajustará por encima del 6.5%, y no inferior al 2.5%. Después, el tipo de interés estará sujeto a ajustes basados en el índice utilizado al inicio del préstamo más el margen. El margen es el margen máximo que los ajustes no fluctuarán más allá.
Si, cuando llegue el primer periodo de ajuste y los tipos hipotecarios hayan bajado, el prestatario se beneficiará de un tipo de interés más bajo. Ahora, si los tipos de interés han subido, el prestatario estará en desventaja, ya que su tipo de interés ha subido y también su cuota mensual de la hipoteca. Si los prestatarios no son conscientes o no pueden absorber el aumento de los pagos, una hipoteca de tipo variable puede ser una opción muy arriesgada.
Consideremos otro ejemplo en el que el prestatario ha contratado una hipoteca de tipo variable a 30 años que contiene un tipo fijo inicial del 4.5%, un tope de tipo inicial del 2% y un margen del 6%. El aumento máximo que podría experimentar el prestatario sería entonces del 10.5% durante la vida del préstamo.