¿Cuál es el límite del préstamo conforme??
El límite de los préstamos conformes es el tope en dólares del tamaño de una hipoteca que la Federal National Mortgage Association (conocida coloquialmente como Fannie Mae) y la Federal Home Loan Mortgage Corp. (también conocida como Freddie Mac) comprarán o garantizarán. Las hipotecas que cumplen los criterios para ser respaldadas por las dos agencias cuasi-gubernamentales se conocen como préstamos conformes.
Según el mandato de la Ley de Vivienda y Recuperación Económica (HERA) de 2008, el límite de los préstamos conformes se ajusta cada año para reflejar los cambios en el precio medio de una vivienda en Estados Unidos. El límite anual lo fija el regulador federal de Fannie Mae y Freddie Mac, la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), y se anuncia en noviembre para el año siguiente. La FHFA utiliza el porcentaje de aumento/disminución de octubre a octubre del precio medio de la vivienda, según el informe del Índice de Precios de la Vivienda publicado por la Junta Federal de Financiación de la Vivienda (FHFB), para ajustar el límite de los préstamos conformes para el año siguiente.
Puntos clave
- El límite de los préstamos conformes es el tope en dólares del tamaño de una hipoteca que Freddie Mac y Fannie Mae están dispuestos a comprar o garantizar.
- Las hipotecas que cumplen los requisitos de apoyo de las dos agencias se conocen como préstamos conformes.
- El límite lo fija la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) cada año en noviembre y se designa por condado.
- El límite de préstamos conformes para 2022 es de 647.200 dólares.
Cómo funciona el límite de préstamos conformes
El límite de préstamos conformes se designa por condado. A la mayoría de los condados se les asigna el límite básico de préstamos conformes. Sin embargo, puede haber variaciones en el límite de préstamos conformes en función de las diferencias económicas regionales.
Por ejemplo, en las zonas en las que el 115% del valor medio local de la vivienda supera el límite básico de los préstamos conformes, el límite máximo de los préstamos para esa zona será más alto. La mencionada HERA establece el límite máximo de préstamo para estas zonas como un múltiplo del valor medio de la vivienda de la zona. La legislación también establece un límite del 150% del límite de préstamo de referencia.
El sur de California, el sur de Florida y el área metropolitana de Nueva York son tres ejemplos de regiones en la parte contigua del país que cumplen los requisitos para aumentar los límites máximos de los préstamos conformes.
Además, existen disposiciones legales especiales dentro de la HERA que establecen diferentes cálculos de los límites de los préstamos para Alaska y Hawái, así como para dos condados.S. territorios insulares: Guam y la U.S. Islas Vírgenes. Los límites de los préstamos conformes para esas zonas suelen ser notablemente más altos que los límites para el territorio nacional de Estados Unidos, ya que están designadas como zonas de alto coste.
Límites de préstamos conformes 2021
Para 2022, en la mayor parte de los Estados Unidos, el límite máximo de préstamos conformes para las propiedades de una sola unidad (la línea de base) es de 647.200 dólares, un aumento de 548.250 dólares en 2021. Este aumento de 98.950 dólares refleja el asombroso aumento medio del 18% en los precios de la vivienda desde el tercer trimestre (Q3) de 2020 hasta el Q3 de 2021.
Límites de préstamos conformes en zonas de alto coste en 2021
La mediana de los valores de las viviendas generalmente aumentó en las áreas de alto costo en 2020, impulsando los límites máximos de los préstamos en muchas áreas. El límite máximo de préstamo de 2021 para las propiedades de una sola unidad en las zonas de mayor coste, como Alaska, Hawái, Guam y los Estados Unidos.S. Islas Vírgenes es de 970.800 dólares, o el 150% de 647.200 dólares.
Al anunciar los nuevos límites de los préstamos en noviembre, la FHFA señaló que el límite máximo de los préstamos conformes sería mayor en 2021 en todos los condados excepto en 18. Para 2019, fue mayor en todos los condados excepto en 47.
Consideraciones especiales sobre el límite de préstamos conformes
Fannie Mae y Freddie Mac son los principales creadores de mercado de hipotecas; los bancos y otros prestamistas cuentan con ellos para asegurar los préstamos que emiten y para comprar los que desean vender. Los límites de los préstamos conformes actúan como directrices para las hipotecas que ofrecen la mayoría de los prestamistas convencionales. De hecho, algunas entidades financieras sólo conceden préstamos conformes que cumplen los criterios de la agencia.
Los prestamistas tradicionales prefieren trabajar con hipotecas que cumplen los límites de los préstamos conformes porque están asegurados y son más fáciles de vender.
Las hipotecas que superan el límite de los préstamos conformes se conocen como hipotecas no conformes o jumbo. El tipo de interés de las hipotecas jumbo puede ser mayor que el de las hipotecas conformes.
Dado que los prestamistas prefieren las hipotecas conformes, un prestatario cuyo importe de la hipoteca supere ligeramente el límite de los préstamos conformes debe analizar la posibilidad de reducir el tamaño de su préstamo mediante un pago inicial mayor o utilizando una financiación secundaria (es decir, obteniendo dos préstamos en lugar de uno) para poder optar a una hipoteca conforme.
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