Definición de límite anual de ARM

¿Qué es un límite anual de la hipoteca ARM??

Un tope anual de ARM es una cláusula en el contrato de una hipoteca de tipo ajustable (ARM), que limita el posible aumento del tipo de interés del préstamo durante cada año. El tope, o límite, suele definirse en términos de tipo, pero también puede limitarse el importe en dólares del pago de capital e intereses.

Los topes anuales están diseñados para proteger a los prestatarios contra un aumento repentino y excesivo de sus pagos mensuales cuando los tipos suben bruscamente en un corto período de tiempo.

Puntos clave

  • Un tope anual de ARM es un límite de la tasa de interés, que denota la tasa más alta posible que un prestatario puede tener que pagar en una hipoteca de tasa ajustable (ARM) en un año determinado.
  • La mayoría de las veces, la tasa de interés tendrá un tope en un ARM, pero ciertos ARMs pueden en cambio limitar el monto mensual o anual en dólares pagado.
  • Además de los topes anuales que se reajustan cada 12 meses, también puede haber un tope de por vida en el tipo de interés del préstamo.

Cómo entender los límites anuales de los préstamos ARM

Con un ARM, el tipo de interés inicial se fija durante un periodo de tiempo -cinco años, por ejemplo, en el caso de un ARM 5/1- tras el cual se reajusta periódicamente en función de los tipos de interés actuales. Los ARM también suelen tener topes de tipos de interés durante toda la vida del préstamo, que limitan el aumento de los intereses a lo largo de la misma.

Los préstamos hipotecarios con un tipo de interés limitado tienen una estructura de tipo variable, que incluye un tipo indexado y un margen por encima de ese índice. Hay varios índices populares utilizados para los diferentes tipos de ARM, como el tipo de interés preferencial o el tipo de los fondos federales. El tipo de interés de un ARM con su índice es un ejemplo de tipo de interés totalmente indexado. Un tipo indexado se basa en el tipo más bajo que los acreedores están dispuestos a ofrecer. El diferencial o margen se basa en el perfil crediticio del prestatario y lo determina el suscriptor.

El tipo de interés anual de un préstamo ARM con un límite anual sólo aumentará lo que las condiciones permitan en puntos porcentuales, independientemente de cuánto puedan subir los tipos durante el período inicial. Por ejemplo, una hipoteca ARM del 5% que se fija durante tres años con un límite del 2% sólo puede ajustarse al 7% en el cuarto año, incluso si los tipos aumentan un 4% durante el plazo fijo inicial del préstamo. Un préstamo con un límite en dólares también puede aumentar hasta cierto punto, aunque este tipo de límite puede conducir a una amortización negativa en algunos casos.

La estructura del límite del tipo de interés del ARM describe las disposiciones que rigen los aumentos del tipo de interés durante el plazo del préstamo.

Ejemplo de un préstamo hipotecario con límite

Los préstamos hipotecarios tienen muchas variantes de estructuras de limitación de los tipos de interés. Por ejemplo, digamos que un prestatario está considerando un ARM 5/1, que requiere un tipo de interés fijo durante cinco años, seguido de un tipo de interés variable después, que se reajusta cada 12 meses.

Con este producto hipotecario, se ofrece al prestatario una estructura de tipos de interés máximos 2-2-5. La estructura del límite del tipo de interés se desglosa de la siguiente manera:

  • El primer número se refiere al tope de incremento inicial después de que expire el periodo de tipo fijo. En otras palabras, el 2% es el máximo que puede aumentar el tipo de interés después de que el período de tipo fijo termine en cinco años. Así, si el tipo fijo se fijó en el 3.5%, el tope del tipo sería del 5.5% al final del periodo de cinco años.
  • El segundo número es un tope de incremento periódico de 12 meses, lo que significa que, una vez transcurrido el periodo de cinco años, el tipo se ajustará a los tipos de mercado actuales una vez al año. En este ejemplo, el ARM tendría un límite del 2% para ese ajuste. Es bastante habitual que el tope periódico sea idéntico al tope inicial.
  • El tercer número es el tope de por vida, que establece el límite máximo del tipo de interés. En este ejemplo, el cinco representa el aumento máximo del tipo de interés de la hipoteca.

Supongamos que el tipo fijo es del 3.5% y el tipo se ajustó al alza en un 2% durante el incremento inicial hasta llegar a un tipo del 5.5%. Al cabo de 12 meses, los tipos hipotecarios suben al 8%; el tipo del préstamo se ajustará al 7.5% debido al tope del 2% para el ajuste anual. Si los tipos aumentaran otro 2%, el préstamo sólo aumentaría un 1%, hasta el 8.5%, porque el tope de por vida es cinco puntos porcentuales por encima del tipo fijo original.

Las subidas y bajadas de un ARM

Las hipotecas ARM suelen permitir a los prestatarios acceder a préstamos hipotecarios iniciales de mayor cuantía porque fijan un pago más bajo durante un periodo de tiempo. Los usuarios de un ARM pueden beneficiarse cuando los tipos de interés bajan, reduciendo el tipo de interés anual pagado. Al mismo tiempo, por supuesto, durante un periodo de subida de tipos, las hipotecas ARM pueden aumentar mucho más de lo que lo haría una hipoteca de tipo fijo.

Por ejemplo, si un comprador contrata un préstamo hipotecario al 3.5% a tres años fijos y los tipos aumentan un 4% durante ese periodo, este aumento anual inicial de los tipos se limitará al tope anual. Sin embargo, en los años siguientes, el índice puede seguir aumentando, hasta alcanzar los tipos actuales, que pueden seguir subiendo.

Con el tiempo, un 3.Un ARM del 5%, que inicialmente era competitivo con un tipo fijo del 4.25% de tipo fijo, podría acabar siendo significativamente mayor. Los prestatarios de hipotecas ARM a menudo buscan cambiar a un tipo de interés fijo cuando los tipos suben, pero pueden acabar pagando más por haber utilizado la ARM.

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  1. Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal. "Manual del consumidor sobre hipotecas a tipo variable," Páginas 10-14. Accedido en octubre. 30, 2020.

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