Definición de Land Trust

Qué es un fondo de tierras?

Un fideicomiso de tierras es una entidad legal que asume la propiedad o la autoridad sobre un terreno a instancias del propietario. Los fideicomisos de tierras son fideicomisos en vida que permiten la gestión de la propiedad en vida. Sin embargo, al igual que otros tipos de fideicomisos, los términos de cada fideicomiso de tierras son únicos y pueden adaptarse a las necesidades individuales.

Puntos clave

  • Los fideicomisos de tierras son organizaciones que asumen la propiedad legal, la administración o el control parcial de la propiedad a instancias del propietario.
  • Los fideicomisos de tierras con título de propiedad, también conocidos como fideicomisos de tierras de Illinois, protegen el anonimato del propietario y mantienen la propiedad fuera de la sucesión.
  • Los fideicomisos de tierras de conservación se encargan de la gestión de las tierras no urbanizadas para mantener los recursos naturales, los lugares históricos y las áreas recreativas públicas para las generaciones futuras.
  • Los propietarios que utilizan servidumbres de conservación para transferir derechos de desarrollo a un fideicomiso de tierras de conservación pueden recibir una deducción fiscal por sus donaciones benéficas.
  • Debido a algunos casos de fraude, algunas donaciones de servidumbre de conservación y los fideicomisos de tierras que las aceptan han sido objeto de un mayor escrutinio.

Cómo funciona un fideicomiso de tierras

Los fideicomisos de tierras, que son fideicomisos vinculados a bienes inmuebles, se utilizan a menudo para la planificación del patrimonio. Está destinado a ser utilizado durante su vida para la gestión de las propiedades. Son fideicomisos revocables, lo que significa que pueden ser rescindidos o modificados. Los fideicomisos de tierras pueden incluir bienes inmuebles (e.g. edificios o viviendas) o notas de propiedad e hipotecas. Suelen utilizarse para los terrenos destinados a la conservación o la vida silvestre, o para el desarrollo inmobiliario.

Los fideicomisos de tierras tienen tres partes fundamentales: el otorgante, el fideicomisario y el beneficiario. El otorgante es quien crea el fideicomiso y transfiere la propiedad. El fideicomisario gestiona el fideicomiso y el beneficiario es el que se beneficia del fideicomiso de tierras.

Los otorgantes se encargan de la transferencia de activos al fideicomiso y establecen los términos del mismo. Los fideicomisarios se encargan de los detalles íntimos de la propiedad. Por ejemplo, si una propiedad de alquiler se mantiene en un fideicomiso de tierras, un fideicomisario podría ser responsable de supervisar el mantenimiento y cobrar los pagos de alquiler.

Tipos de fideicomisos de tierras

Hay dos tipos principales de fideicomisos de tierras: los que poseen títulos y los de conservación. Los fideicomisos con título de propiedad permiten a individuos o entidades poseer tierras de forma anónima. La gran diferencia con un fideicomiso de tierras de conservación es que el propietario debe renunciar a algunos derechos de uso y desarrollo de la tierra.

Fideicomiso de tierras con título de propiedad

Un fideicomiso con título de propiedad permite al propietario mantener de forma anónima todos los derechos sobre la propiedad y dirigir las acciones del fideicomiso. Estos fideicomisos también se denominan comúnmente 'fideicomisos de tierras de Illinois' porque se popularizaron por primera vez en Chicago durante el siglo XIX. En esa época, los propietarios no podían votar sobre los proyectos de la ciudad en los mismos lugares en los que poseían tierras. Para eludir esta ley, los empresarios y políticos adinerados utilizaban los fideicomisos de tierras para comprar tierras de forma anónima, protegiendo así sus derechos de voto.

No todos los 50 estados cuentan con una estructura legal para un fideicomiso de tierras con título de propiedad. Sin embargo, la mayoría de los estados se remiten a las leyes de fideicomiso de tierras de Illinois si no tienen las suyas propias, lo que significa que cualquier persona puede formar un fideicomiso de tierras al estilo de Illinois en cualquier estado con la orientación legal adecuada.

Fideicomiso de tierras de conservación

Los fideicomisos de tierras de conservación requieren que el propietario renuncie a algunos derechos sobre el uso y el desarrollo de la tierra. El objetivo de un fideicomiso de tierras de conservación es proteger la vida silvestre, los lugares históricos o culturales y los recursos naturales del desarrollo comercial u otras actividades que puedan provocar trastornos o contaminación.

Requisitos para un fideicomiso de tierras con título de propiedad

En un fideicomiso de tierras con título de propiedad, el propietario firma un documento llamado Escritura en Fideicomiso, que transfiere la propiedad legal del inmueble. Al crear el fideicomiso, el propietario (que es a la vez el otorgante y el beneficiario del fideicomiso) puede especificar cómo se va a gestionar la tierra, quién tiene el control sobre ella y cómo se distribuyen los ingresos que produce. Esto significa que, aunque el fideicomiso es el titular sobre el papel, el propietario mantiene el control total de la propiedad.

Los fideicomisos con título de propiedad se utilizan como una forma de que los propietarios mantengan el anonimato y mantengan los activos valiosos fuera de la sucesión. También pueden proporcionar una serie de otros beneficios de planificación patrimonial y proteger los activos de juicios o embargos. Esto puede ser especialmente útil para las personas muy ricas, las celebridades y las grandes empresas que pueden querer mantener los planes de desarrollo en secreto.

Requisitos para un fondo de tierras de conservación

En un fideicomiso de tierras para la conservación, el fideicomiso no se hace cargo necesariamente del título de propiedad, a menos que la propiedad se done en su totalidad. En cambio, el propietario puede firmar un acuerdo jurídicamente vinculante, denominado servidumbre de conservación, por el que „dona” sus derechos de desarrollo al fideicomiso. El fideicomiso se encarga de velar por el cumplimiento de la servidumbre y, en algunos casos, de gestionar la propiedad.

Las servidumbres de conservación pueden adaptarse para que el propietario conserve la propiedad y los derechos de uso -como el derecho a seguir cultivando o criando ganado-, pero garantizando que el terreno no se urbanice a perpetuidad. Las servidumbres de conservación "siguen a la tierra," lo que significa que los términos de la servidumbre siguen en vigor incluso si la tierra se vende o pasa a los herederos.

56 millones de euros

El número total de acres de terreno no urbanizado gestionado por más de 1.300 fideicomisos privados de tierras para la conservación en todo el territorio de EE.UU.S.

Ejemplos de fideicomisos de tierras

Un ejemplo de fideicomiso de tierras con título de propiedad es el complejo turístico de Disney en Florida. El Walt Disney World Resort de Orlando, FL, se compró inicialmente en 1965 mediante un fideicomiso de tierras con título de propiedad. Los propietarios originales de las tierras pantanosas de Florida, donde se construyó el complejo turístico, no tenían ni idea de que Disney (que ya era un nombre muy conocido en ese momento) estaba detrás de la compra. Si hubieran conocido la identidad del comprador, probablemente habrían aumentado su precio de venta.

Mientras tanto, hay muchos ejemplos de fideicomisos de tierras de conservación en todo el mundo.S. Tres es el Ozark Land Trust, que abarca docenas de proyectos a lo largo de 28.000 acres en la región de Ozark. El fideicomiso es una organización sin ánimo de lucro que ayuda a los propietarios de tierras a conservarlas en la zona de Ozark y protegerlas del desarrollo urbano. El Ozark Land Trust ayuda a conseguirlo con las reservas naturales y las servidumbres de conservación.

Ventajas y desventajas de los fideicomisos de tierras

La principal ventaja de los fideicomisos de tierras es que ofrecen protección de la responsabilidad y la privacidad. Permite a los inversores inmobiliarios mantener la propiedad separada de las finanzas personales. El uso de un fideicomiso de tierras ayuda a mantener los detalles del patrimonio en privado. Los inversores inmobiliarios suelen utilizar los fideicomisos de tierras para mantener la propiedad separada de otros activos.

Sin embargo, un fideicomiso de propiedad tiene sus inconvenientes. En primer lugar, si se adquiere la propiedad en el marco de un fideicomiso de tierras, se pierde cualquier derecho de rescate. Es decir, el derecho a reclamar la propiedad justo antes (o después) de la ejecución hipotecaria. En segundo lugar, la mayoría de los fideicomisos de tierras quedan automáticamente excluidos de los préstamos del mercado secundario.

El otro problema de los fideicomisos de tierras es que dan la ilusión de que no hay responsabilidad. Los fideicomisos de tierras siguen teniendo responsabilidad, incluso en Illinois. El propietario de los bienes inmuebles, y no sólo el fideicomiso o fiduciario, puede ser considerado responsable de las cosas. Además, la privacidad no está garantizada, y las órdenes judiciales pueden atravesar el velo de privacidad.

Pros

    • Separar las finanzas personales de los bienes inmuebles
    • Privacidad: propiedad anónima 
    • Ciertas protecciones de responsabilidad 
    • Facilidad del proceso de sucesión 

Contras

    • Se pierden los derechos de reembolso
    • Puede que no reúna los requisitos para los préstamos del mercado secundario 
    • No hay protecciones de responsabilidad a prueba de todo
    • El velo de privacidad se puede traspasar

Consideraciones especiales

Hay otra diferencia importante entre los fideicomisos de tierras con título de propiedad y los de conservación: una donación a estos últimos puede suponer una gran desgravación fiscal.

Si un propietario dona sus derechos de urbanización a un fideicomiso de conservación, puede recibir una deducción fiscal igual a la diferencia entre el valor del terreno tal como está gravado (con la servidumbre en vigor) y lo que podría valer si se desarrollara para su "mayor y mejor uso”.En algunos casos, esta deducción puede suponer millones de dólares.

Por lo general, los propietarios de tierras son agricultores y ganaderos que han poseído la propiedad durante generaciones o personas, familias o empresas muy ricas que pueden permitirse comprar parcelas directamente. Sin embargo, recientemente se ha desarrollado un nuevo nicho de inversión diseñado para abrir los beneficios fiscales de la conservación a una mayor parte de la población.

Invertir en servidumbres de conservación

Mediante una asociación de varios miembros (o „sindicato”), estas sociedades de inversión permiten que varios inversores acreditados reúnan su dinero para comprar tierras para la conservación. Tras donar los derechos de desarrollo de la propiedad a un fondo de tierras mediante una servidumbre de conservación, los miembros de la sociedad se reparten la deducción fiscal a prorrata. Gracias, en parte, a estas asociaciones de conservación, se estima que la conservación de tierras aumentó un 175% entre 2005 y 2015.

Controversia sobre la servidumbre de conservación

Por supuesto, siempre que exista la posibilidad de obtener beneficios, alguien abusará del sistema. Ha habido algunos casos muy sonados de personas que han obtenido grandes deducciones por donar servidumbres en campos de golf, urbanizaciones y otras propiedades que en realidad no tienen mucho valor ecológico o cultural.

En respuesta, ha habido una agresiva reacción contra las inversiones sindicadas, específicamente, y los fideicomisos de tierras que aceptan sus donaciones de servidumbre. Sin embargo, este enfoque singular puede no ofrecer una imagen completa de las cuestiones en juego. Ya sean donaciones de agricultores, multimillonarios o inversores sindicados, está claro que las leyes de donación de servidumbres de conservación requieren un examen más detallado para garantizar que se minimice el riesgo de abuso sin eliminar el incentivo para conservar.

Preguntas frecuentes sobre la definición de Land Trust

Cómo funciona un fideicomiso de tierras?

Los fideicomisos de tierras funcionan como otros fideicomisos, permitiendo al otorgante establecer términos y condiciones únicos que se ajusten a sus necesidades. Los fideicomisos de tierras tienen tres partes clave: el otorgante, el fideicomisario y el beneficiario. Los otorgantes crean el fideicomiso y transfieren la propiedad a él, los fideicomisarios gestionan el fideicomiso y el beneficiario se beneficia del fideicomiso.

¿Cuál es el objetivo de un fideicomiso de tierras??

Los fideicomisos de tierras están destinados a crear protecciones de responsabilidad y privacidad para los propietarios de tierras. Los inversores inmobiliarios, los particulares y las entidades utilizan los fideicomisos de tierras para ayudar a crear una separación de las finanzas personales y la propiedad.

Quién compra la tierra en un fideicomiso de tierras?

Por lo general, el terreno lo adquiere un individuo o una empresa que luego lo transfiere a un fideicomiso de tierras. El otorgante del fideicomiso de tierras es la persona o entidad que crea el fideicomiso y transfiere la propiedad.

¿Cuánto dura un fideicomiso de tierras??

 Los fideicomisos de tierras suelen durar un periodo de tiempo determinado, como por ejemplo 20 años. Depende del beneficiario prorrogar el plazo del fideicomiso cuando éste expira, si no lo hace, la propiedad se vende.

El resultado final

Los fideicomisos de tierras son similares a otros fideicomisos, pero están destinados exclusivamente a los bienes inmuebles. Obsérvese que también pueden tener otros activos relacionados con la propiedad, como hipotecas y pagarés. Cualquier terreno puede ser utilizado para un fideicomiso de tierras, sin embargo, la mayoría de las veces se utiliza para la conservación de la tierra o la propiedad de desarrollo.

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  1. Alianza de Fideicomisos de Tierras. "56 millones de acres conservados voluntariamente en Estados Unidos, según el censo nacional de fideicomisos de tierras." Consultado el 18 de mayo de 2021.

  2. Miami Herald. "El acuerdo secreto de tierras de Florida que se convirtió en Walt Disney World." Consultado el 19 de mayo de 2021.

  3. Ozark Land Trust. "Ozark Land Trust." Consultado el 19 de mayo de 2021.

  4. Unión Nacional de Contribuyentes. "Corto de miras: Cómo la campaña del IRS contra las deducciones por servidumbre de conservación amenaza a los contribuyentes y al medio ambiente." Consultado el 18 de mayo de 2021.

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