Definición de la zona

Qué es la zonificación?

La zonificación se refiere a las leyes o reglamentos municipales o locales que rigen el uso que se puede dar a los bienes inmuebles en determinadas zonas geográficas. Por ejemplo, las leyes de zonificación pueden limitar el uso comercial o industrial del suelo para evitar que las empresas petroleras, manufactureras o de otro tipo se construyan en barrios residenciales.

Estas leyes pueden modificarse o suspenderse si la construcción de un inmueble sirve para ayudar al progreso económico de la comunidad.

Puntos clave

  • La zonificación permite a los gobiernos locales regular qué áreas bajo su jurisdicción pueden tener bienes inmuebles o terrenos utilizados para fines particulares.
  • Ejemplos de clasificaciones de zonificación son la residencial, la comercial, la agrícola, la industrial o la hotelera/hotelera, entre otras designaciones más específicas.
  • Las leyes de zonificación pueden ser modificadas por un gobierno local siempre que se ajusten a los estatutos estatales y federales, y una parcela concreta puede ser recalificada en función de su consideración.

Cómo funciona la zonificación

La zonificación describe los tipos de desarrollo y uso operativo de la tierra que se permiten en una zona determinada. Los municipios tienden a dividir los distritos y barrios según un plan maestro. Puede hacerse para promover el desarrollo económico, controlar el flujo de tráfico, gestionar los niveles de ruido, reservar espacio para los residentes y proteger determinados recursos.

Ejemplos de clasificaciones de zonificación son la industrial, la industrial ligera, la comercial, la comercial ligera, la agrícola, la residencial unifamiliar, la residencial de varias unidades y las escuelas.

El gobierno local podría prohibir el uso de propiedades residenciales con fines comerciales para mantener la actividad comercial confinada en partes específicas de la ciudad. Dicha zonificación puede dar lugar a conflictos si los residentes discuten el uso designado.

Las leyes de zonificación también pueden regular los detalles de la construcción en determinados barrios. Por ejemplo, la zonificación puede limitar la altura máxima de los edificios en una zona determinada, independientemente del tipo de construcción permitido. Las residencias u oficinas de gran altura podrían prohibirse en determinadas parcelas mediante la zonificación, independientemente de que los edificios cumplan las leyes.

La presencia de restricciones de zonificación puede influir en los precios a la hora de comprar una propiedad. Las propiedades inmobiliarias pueden venderse a un precio superior en función de los límites establecidos por el municipio.

En 1926, el Tribunal Supremo dictaminó que las ordenanzas de zonificación correctamente redactadas eran un ejercicio válido del poder de gobierno de los estados. La zonificación pasó a ser constitucional en la U.S. El Tribunal Supremo ha dictado sentencia en el caso Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365, 395 (1926).

Teoría económica de la zonificación

Según el teorema del Premio Nobel Ronald Coase, en ausencia de costes de transacción, las cuestiones y disputas sobre el uso y el desarrollo del suelo podrían resolverse de forma óptima sin necesidad de regulación gubernamental. Según el Teorema de Coase, el uso de un terreno y el tipo de actividades permitidas podrían negociarse simplemente entre las partes implicadas para lograr un resultado económicamente eficiente.

El teorema de Coase ilustra por qué, en el mundo real, en el que se producen costes de transacción y es improbable que se produzcan negociaciones sin fricciones entre las partes interesadas, las normativas sobre el uso del suelo, como la zonificación y otras soluciones impuestas por el gobierno, son la norma.

Críticas a la ley de zonificación

Los críticos de las leyes de zonificación afirman que la práctica crea y amplía la disparidad de calidad de vida entre los grupos socioeconómicos.

Por ejemplo, un municipio puede mantener leyes de zonificación que restrinjan el desarrollo industrial y comercial pesado a las extensiones de terreno adyacentes a los barrios de bajos ingresos. Los efectos de estas políticas permitirían a las zonas más acomodadas de la ciudad evitar el ruido y la contaminación asociados.

Consideraciones especiales

Es posible modificar las leyes de zonificación incluso sin derogar por completo la legislación vigente. Un promotor o un propietario puede solicitar variantes que permitan ciertas excepciones a las normas de zonificación. Esto permitiría que la propiedad se utilizara de maneras generalmente no permitidas; por ejemplo, el propietario de un negocio en casa podría solicitar una varianza para permitir que las operaciones continúen.

Los solicitantes de variantes pueden tener que explicar por qué se necesita la variante y cómo el cambio no causará una perturbación o perjuicio significativo a la comunidad circundante.

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