Qué es un índice de vacantes?
La tasa de vacantes es el porcentaje de todas las unidades disponibles en un inmueble de alquiler, como un hotel o un complejo de apartamentos, que están vacías o desocupadas en un momento determinado.
La tasa de vacantes es lo contrario de la tasa de ocupación, que es el porcentaje de unidades de una propiedad de alquiler que están ocupadas. Unas tasas de desocupación elevadas indican que un inmueble no se está alquilando bien, mientras que unas tasas de desocupación bajas pueden apuntar a unas fuertes ventas de alquileres.
Además de utilizarse para el análisis inmobiliario, las tasas de vacantes también pueden aplicarse al sector del empleo.
Entender las tasas de vacantes
Las tasas de vacantes son un determinante muy importante para los propietarios porque les indican el rendimiento de sus edificios en comparación con la tasa de vacantes de la zona. Estos índices también son indicadores económicos, ya que dibujan un retrato de las condiciones generales del mercado.
En el sector inmobiliario, la tasa de vacantes suele representar las unidades que están desocupadas y listas para ser alquiladas, las unidades que han sido cerradas por la salida de un inquilino y las unidades que no son actualmente alquilables porque necesitan reparaciones o renovaciones. Las tasas de desocupación bajas se consideran positivas porque generalmente significan que la gente quiere vivir en una zona o edificio concreto, mientras que las tasas más altas significan lo contrario.
Unas tasas de vacantes bajas significan que hay más unidades ocupadas, mientras que unas tasas de vacantes altas indican que la gente no quiere vivir en un determinado edificio o zona.
La tasa se calcula tomando el número de unidades vacantes, multiplicando ese número por 100 y dividiendo ese resultado por el número total de unidades. La tasa de vacantes y la tasa de ocupación deben sumar el 100%. Así, si un edificio de apartamentos tiene 300 unidades, y 30 unidades están desocupadas, significa que la tasa de vacantes es del 10%.
Para que se utilicen de forma eficaz, los índices de desocupación de un inmueble deben utilizarse para compararlos con otro similar. No es una comparación justa cuando se pone un edificio comercial de oficinas al lado de un complejo de apartamentos de tres pisos. Del mismo modo, puede haber diferentes factores en juego entre las tasas de desocupación de un pueblo pequeño y una gran ciudad, por lo que estas dos áreas pueden no ser adecuadas para compararlas juntas.
Análisis de la tasa de vacantes inmobiliarias
Un propietario puede utilizar las tasas de vacantes como métrica analítica. Los cambios en el porcentaje de unidades vacantes frente a las ocupadas, el tiempo que las unidades ocupadas permanecen activas u otras condiciones de alquiler pueden orientar sobre el grado de competitividad que un propietario ha hecho de la propiedad. Si un propietario cobra mucho más o menos que el resto del mercado de alquileres, esto puede reflejarse en las tasas generales de vacantes. También puede proporcionar información sobre los efectos de los cambios de precios o la publicidad en la ocupación de las unidades.
Aunque las tasas de vacantes se utilizan habitualmente para evaluar el rendimiento de un inmueble individual, como un hotel que controla su tasa de vacantes por noche, las tasas de vacantes agregadas también se utilizan como indicadores económicos de la salud general de un mercado inmobiliario. Muchas empresas que prestan servicios al sector inmobiliario comercial miden la fortaleza de la industria en general utilizando métricas como las tasas de vacantes, las tasas de alquiler y la actividad de construcción.
En mayo de 2019, la empresa inmobiliaria Jones Lang LaSalle informó de que la U.S. l mercado inmobiliario siguió manteniendo sus tendencias estables a partir de 2018, con tasas de desocupación cercanas a los mínimos históricos. Según el informe, las vacantes del mercado de oficinas alcanzaron alrededor del 5% en el primer trimestre del año. En el año anterior, la empresa proyectó un auge de la promoción que superaría el aumento de la ocupación a pesar de la fuerte demanda general en el mercado de oficinas del país. De las regiones metropolitanas más grandes del país, el mercado de oficinas de San Francisco ostentó la tasa de vacantes más baja en 2018, según los datos, con solo un 8.1%. El condado neoyorquino de Westchester, por su parte, registró la mayor tasa de desocupación, con un 24.9%.
Puntos clave
- La tasa de vacantes es el porcentaje de todas las unidades disponibles en un inmueble de alquiler que están vacías o desocupadas en un momento determinado.
- Los índices de desocupación pueden ser el resultado de unidades desocupadas listas para ser alquiladas o de unidades que no son actualmente alquilables debido al abandono.
- Los inversores pueden utilizar los índices de desocupación para determinar el valor de una inversión potencial comparándola con propiedades comparables.
- La U.S. La Oficina del Censo recopila los datos de desocupación residencial cada trimestre.
Datos de desocupación residencial
La U.S. La Oficina del Censo recopila sus datos de desocupación residencial en un informe trimestral que proporciona tres cifras clave: la tasa de desocupación de alquileres, la tasa de desocupación de viviendas y la tasa de propiedad de viviendas. En abril de 2019, la oficina informó de que las tasas de vacantes nacionales eran del 7% en el caso de los alquileres, mientras que las tasas de vacantes de los propietarios de viviendas se situaban en el 1.4% para el primer trimestre del año.
Ambas cifras se han mantenido bastante sostenidas en los últimos años, después de caer desde los máximos históricos alcanzados durante la U.S. crisis inmobiliaria, cuando las viviendas en alquiler alcanzaron un máximo del 11.1% en 2009 y las viviendas vacías alcanzaron un máximo del 2.9% en 2008.
La U.S. La Oficina del Censo también recoge datos para el informe trimestral sobre los precios de los alquileres y la información sobre la propiedad. Al igual que los datos de los mercados inmobiliarios comerciales, esta información puede utilizarse, junto con otros datos, para ayudar a determinar la salud del mercado inmobiliario residencial de una economía, examinando los cambios en el número de unidades disponibles y los precios medios de las unidades disponibles u ocupadas.
Inversores y tasas de vacantes
Como se ha señalado anteriormente, las tasas de vacantes desempeñan un papel importante en los negocios y pueden ayudar a los inversores a determinar si están haciendo una buena jugada al poner su dinero en determinadas operaciones inmobiliarias.
Por ejemplo, alguien que esté considerando un gran complejo de apartamentos como inversión puede querer mirar la tasa de vacantes del edificio antes de firmar un contrato. Al comparar la tasa de desocupación de ese edificio con otras propiedades comparables de la zona, el inversor puede determinar su rendimiento y decidir si merece la pena comprarlo.
Tasas de vacantes en el empleo
En materia de empleo, la tasa de vacantes se aplica al número de puestos abiertos que tiene actualmente una empresa en comparación con el número total de puestos disponibles en toda la empresa. En otras palabras, una tasa de vacantes relacionada con el empleo puede indicar la proporción de puestos que una empresa tiene asignados para el desempeño de determinadas funciones que actualmente no tienen un empleado funcionando en ese espacio.
Cuando se relaciona con otras métricas de empleo, como la rotación o la longevidad de los empleados, la tasa de vacantes puede proporcionar indicaciones sobre el éxito de una empresa a la hora de anunciar y cubrir puestos vacantes y retener a los empleados actuales.