Definición de la tasa de capitalización

Qué es la tasa de capitalización?

La tasa de capitalización (también conocida como tasa de capitalización) se utiliza en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la tasa de rendimiento que se espera generar en una propiedad de inversión inmobiliaria. Esta medida se calcula sobre la base de los ingresos netos que se espera que genere la propiedad y se calcula dividiendo los ingresos netos de explotación por el valor de los activos de la propiedad y se expresa como un porcentaje. Se utiliza para estimar el rendimiento potencial del inversor en su inversión en el mercado inmobiliario.

Aunque el índice de capitalización puede ser útil para comparar rápidamente el valor relativo de inversiones inmobiliarias similares en el mercado, no debe utilizarse como único indicador de la solidez de una inversión, ya que no tiene en cuenta el apalancamiento, el valor temporal del dinero y los flujos de caja futuros de las mejoras de la propiedad, entre otros factores. No hay rangos claros para una buena o mala tasa de capitalización, y dependen en gran medida del contexto de la propiedad y del mercado.

Puntos clave

  • La tasa de capitalización se calcula dividiendo los ingresos netos de explotación de una propiedad entre el valor de mercado actual.
  • Este ratio, expresado en porcentaje, es una estimación del rendimiento potencial de un inversor en una inversión inmobiliaria.
  • La tasa de capitalización es más útil como comparación del valor relativo de inversiones inmobiliarias similares.

Cómo entender la tasa de capitalización

La tasa de capitalización es la medida más popular a través de la cual se evalúan las inversiones inmobiliarias por su rentabilidad y potencial de retorno. La tasa de capitalización representa simplemente el rendimiento de una propiedad en un horizonte temporal de un año, suponiendo que la propiedad se adquiere en efectivo y no en préstamo. La tasa de capitalización indica la tasa de rendimiento intrínseca, natural y no apalancada de la propiedad.

Fórmula de la tasa de capitalización

Existen varias versiones para el cálculo de la tasa de capitalización. En la fórmula más popular, la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria se calcula dividiendo los ingresos netos de explotación (NOI) de la propiedad por el valor de mercado actual. Matemáticamente,

Tasa de capitalización = Ingresos netos de explotación / Valor de mercado actual

donde,

Los ingresos netos de explotación son los ingresos anuales (previstos) generados por la propiedad (como los alquileres) y se obtienen deduciendo todos los gastos de gestión de la propiedad. Estos gastos incluyen el coste pagado por el mantenimiento regular de la instalación, así como los impuestos sobre la propiedad.

El valor de mercado actual del activo es el valor actual de la propiedad según los tipos de mercado vigentes.

En otra versión, la cifra se calcula sobre la base del coste de capital original o del coste de adquisición de una propiedad.

Tasa de capitalización = Ingresos netos de explotación / Precio de compra

Sin embargo, la segunda versión no es muy popular por dos razones. En primer lugar, da resultados poco realistas para las propiedades antiguas que se compraron hace varios años/décadas a precios bajos, y en segundo lugar, no puede aplicarse a las propiedades heredadas, ya que su precio de compra es cero, lo que hace imposible la división.

Además, dado que los precios de los inmuebles fluctúan mucho, la primera versión, que utiliza el precio de mercado actual, es una representación más precisa que la segunda, que utiliza el precio de compra original de valor fijo.

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Ejemplos de tasa de capitalización

Supongamos que un inversor dispone de 1 millón de dólares y está pensando en invertir en una de las dos opciones de inversión disponibles: en primer lugar, puede invertir en bonos del Tesoro emitidos por el gobierno, que ofrecen un interés nominal del 3% anual y se consideran las inversiones más seguras, y en segundo lugar, puede comprar un edificio comercial con varios inquilinos que se espera que paguen un alquiler regular.

En el segundo caso, supongamos que el alquiler total recibido al año es de 90.000 dólares y que el inversor tiene que pagar un total de 20.000 dólares por diversos gastos de mantenimiento e impuestos sobre la propiedad. Deja los ingresos netos de la inversión inmobiliaria en 70.000 dólares. Supongamos que durante el primer año el valor de la propiedad se mantiene estable en el precio de compra original de 1 millón de dólares.

La tasa de capitalización se calculará como (Ingresos netos de explotación/Valor de la propiedad) = $70.000/$1 millón = 7%.

Esta rentabilidad del 7% generada por la inversión inmobiliaria es mejor que la rentabilidad estándar del 3% que ofrecen los bonos del tesoro sin riesgo. El 4% adicional representa la rentabilidad del riesgo asumido por el inversor al invertir en el mercado inmobiliario frente a la inversión en los bonos del Tesoro más seguros, cuyo riesgo es nulo.

La inversión inmobiliaria es arriesgada, y puede haber varios escenarios en los que el rendimiento, representado por la medida de la tasa de capitalización, puede variar ampliamente.

Por ejemplo, algunos de los inquilinos pueden marcharse y los ingresos por alquiler de la propiedad pueden disminuir a 40.000 $. Si se reducen los 20.000 dólares destinados a diversos gastos de mantenimiento e impuestos sobre la propiedad, y se asume que el valor de la propiedad se mantiene en 1 millón de dólares, la tasa de capitalización asciende a (20.000 dólares / 1 millón de dólares) = 2%. Este valor es inferior a la rentabilidad que ofrecen los bonos sin riesgo.

En otra situación, supongamos que los ingresos por alquiler se mantienen en los 90.000 dólares originales, pero el coste de mantenimiento y/o el impuesto sobre bienes inmuebles aumentan considerablemente, por ejemplo, hasta los 50.000 dólares. La tasa de capitalización será entonces (40.000 $/millón de $) = 4%.

En otro caso, si el valor de mercado actual de la propiedad disminuye, por ejemplo, a 800.000 dólares, y los ingresos por alquileres y los diversos costes permanecen igual, la tasa de capitalización aumentará a 70.000 dólares/800.000 dólares = 8.75%.

En esencia, los diferentes niveles de ingresos que se generan de la propiedad, los gastos relacionados con la propiedad y la valoración actual del mercado de la propiedad pueden cambiar significativamente la tasa de capitalización.

El excedente de rentabilidad, que teóricamente está a disposición de los inversores inmobiliarios por encima de las inversiones en bonos del tesoro, puede atribuirse a los riesgos asociados que conducen a los escenarios mencionados anteriormente. Los factores de riesgo incluyen:

  • Edad, ubicación y estado de la propiedad
  • Tipo de propiedad: multifamiliar, de oficinas, industrial, comercial o recreativa
  • La solvencia de los inquilinos y los ingresos regulares de los alquileres
  • Duración y estructura del contrato de arrendamiento
  • El tipo de mercado global del inmueble y los factores que afectan a su valoración
  • Los fundamentos macroeconómicos de la región, así como los factores que afectan a los negocios de los inquilinos

Interpretación del índice de capitalización

Dado que los tipos de interés se basan en las estimaciones de los ingresos futuros, están sujetos a una gran variación. Por lo tanto, es importante entender qué constituye una buena tasa de capitalización para una inversión inmobiliaria.

El tipo también indica el tiempo que se tardará en recuperar la cantidad invertida en un inmueble. Por ejemplo, una propiedad con una tasa de capitalización del 10% tardará unos 10 años en recuperar la inversión.

Las diferentes tasas de capitalización entre las diferentes propiedades, o las diferentes tasas de capitalización a lo largo de diferentes horizontes temporales en la misma propiedad, representan diferentes niveles de riesgo. Un vistazo a la fórmula indica que el valor de la tasa de capitalización será mayor para las propiedades que generan mayores ingresos netos de explotación y tienen una valoración más baja, y viceversa.

Digamos que hay dos propiedades que son similares en todos los atributos, excepto por estar separadas geográficamente. Uno está en una zona céntrica y elegante de la ciudad, mientras que el otro está en las afueras. En igualdad de condiciones, la primera propiedad generará un mayor alquiler en comparación con la segunda, pero se verá parcialmente compensado por el mayor coste de mantenimiento y los mayores impuestos. La propiedad del centro de la ciudad tendrá una tasa de capitalización relativamente menor en comparación con la segunda debido a su valor de mercado significativamente alto.

Indica que un valor más bajo de la tasa de capitalización corresponde a una mejor valoración y a una mejor perspectiva de rendimientos con un menor nivel de riesgo. Por otro lado, un valor más alto de la tasa de capitalización implica unas perspectivas relativamente menores de rendimiento de la inversión inmobiliaria y, por tanto, un mayor nivel de riesgo.

Aunque el ejemplo hipotético anterior hace que un inversor elija fácilmente la propiedad en el centro de la ciudad, los escenarios del mundo real pueden no ser tan sencillos. El inversor que evalúa una propiedad sobre la base de la tasa de capitalización se enfrenta a la difícil tarea de determinar la tasa de capitalización adecuada para un determinado nivel de riesgo.

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Tasa de capitalización

Representación del modelo Gordon para la tasa de capitalización

Otra representación de la tasa de capitalización proviene del Modelo de Crecimiento de Gordon, que también se denomina modelo de descuento de dividendos (DDM). Es un método para calcular el valor intrínseco del precio de las acciones de una empresa independientemente de las condiciones actuales del mercado, y el valor de las acciones se calcula como el valor presente de los futuros dividendos de una acción. Matemáticamente,

Valor de la acción = Flujo de caja anual de dividendos esperado / (Tasa de rendimiento requerida por el inversor – Tasa de crecimiento de dividendos esperada)

Reordenando la ecuación y generalizando la fórmula más allá del dividendo,

(Tasa de rendimiento requerida – Tasa de crecimiento esperada) = Flujo de caja esperado / Valor del activo

La representación anterior coincide con la fórmula básica de la tasa de capitalización mencionada en la sección anterior. El valor del flujo de caja esperado representa los ingresos netos de explotación y el valor del activo coincide con el precio de mercado actual de la propiedad. La tasa de capitalización equivale a la diferencia entre la tasa de rendimiento requerida y la tasa de crecimiento esperada. Es decir, la tasa de capitalización es simplemente la tasa de rendimiento requerida menos la tasa de crecimiento.

Esto puede utilizarse para evaluar la valoración de una propiedad para una determinada tasa de rendimiento esperada por el inversor. Por ejemplo, digamos que los ingresos netos de explotación de una propiedad son de 50.000 dólares, y se espera que aumenten un 2% anualmente. Si la tasa de rendimiento esperada por el inversor es del 10% anual, la tasa de capitalización neta será de (10% – 2%) = 8%. Utilizándola en la fórmula anterior, la valoración del activo asciende a (50.000 dólares / 8%) = 625.000 dólares.

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