Definición de la relación préstamo-coste (LTC)

Qué es la relación préstamo-coste (LTC)?

La relación préstamo-coste (LTC) es una métrica utilizada en la construcción de inmuebles comerciales para comparar la financiación de un proyecto (ofrecida por un préstamo) con el coste de construcción del proyecto. El ratio LTC permite a los prestamistas inmobiliarios comerciales determinar el riesgo de ofrecer un préstamo para la construcción. También permite a los promotores conocer la cantidad de capital que retienen durante un proyecto de construcción. Al igual que el ratio LTC, el ratio préstamo-valor (LTV) también compara el importe del préstamo para la construcción, pero con el valor justo de mercado del proyecto tras su finalización.

La fórmula del LTC es

Relación préstamo-coste = Importe del préstamo Coste de la construcción \Inicio &\text{Préstamo a Coste} = \frac{{text{Importe del Préstamo} }{{text{Coste de la Construcción} } \end{alineado} Préstamo a coste = Coste de la construcción Importe del préstamo

Puntos clave

  • La relación préstamo-coste (LTC) compara el importe de la financiación de un proyecto inmobiliario comercial con su coste.
  •  El LTC se calcula como el importe del préstamo dividido por el coste de la construcción. 
  • Mientras tanto, la relación préstamo-valor (LTV) compara el importe del préstamo con el valor de mercado previsto del proyecto terminado. 
  • Un LTC más alto significa que el proyecto es más arriesgado para los prestamistas, ya que la mayoría de ellos sólo financiarán un proyecto con un LTC de hasta el 80%.

¿Qué le dice el ratio préstamo-coste??

El ratio LTC se utiliza para calcular el porcentaje de un préstamo o la cantidad que un prestamista está dispuesto a proporcionar para financiar un proyecto en función del coste duro del presupuesto de construcción. Una vez finalizada la construcción, todo el proyecto tendrá un nuevo valor. Por esta razón, el ratio LTC y el ratio LTV se utilizan conjuntamente en la construcción de inmuebles comerciales.

El ratio LTC ayuda a delimitar el riesgo o nivel de riesgo de proporcionar financiación a un proyecto de construcción. En definitiva, un ratio LTC más alto significa que es una empresa más arriesgada para los prestamistas. La mayoría de los prestamistas conceden préstamos que financian sólo un determinado porcentaje de un proyecto. En general, la mayoría de los prestamistas financian hasta el 80% de un proyecto. Algunos prestamistas financian un porcentaje mayor, pero esto suele implicar un tipo de interés considerablemente más alto.

Aunque el ratio LTC es un factor atenuante para los prestamistas que están considerando la concesión de un préstamo, también deben considerar otros factores. Los prestamistas también tendrán en cuenta la ubicación y el valor de la propiedad sobre la que se construye el proyecto, la credibilidad y la experiencia de los constructores, así como el historial crediticio y de préstamos de los prestatarios.

Ejemplo de uso de la LTC

Como ejemplo hipotético, supongamos que los costes de construcción de un proyecto inmobiliario comercial son de 200.000 $. Para asegurarse de que el prestatario tiene algo de capital en juego en el proyecto, el prestamista concede un préstamo de 160.000 dólares. Esto mantiene el proyecto ligeramente más equilibrado y anima al prestatario a ver el proyecto hasta su finalización. El coeficiente LTC de este proyecto se calcularía como 160.000 $ / 200.000 $ = 80%.

La diferencia entre la relación préstamo-coste y la relación préstamo-valor

La relación préstamo-valor está estrechamente relacionada con la LTV, pero es ligeramente diferente. El ratio LTV compara el préstamo total concedido para un proyecto con el valor del proyecto una vez terminado (en lugar de su coste de construcción). Considerando el ejemplo anterior, supongamos que el valor futuro del proyecto, una vez terminado, es el doble de los costes de construcción, es decir, 200.000 dólares. Si el préstamo total concedido para el proyecto, una vez completado, es de 320.000 $, la relación LTV para este proyecto también sería del 80% o 320.000 $ / 400.000 $.

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