¿Qué es el ratio de superficie construida??
El índice de superficie útil es la relación entre la cantidad total de superficie útil que tiene un edificio, o que se le ha permitido tener, y la superficie total del terreno en el que se encuentra el edificio. Un ratio más alto probablemente indicaría una construcción densa o urbana. Los gobiernos locales utilizan la relación de superficie de suelo para los códigos de zonificación.
Se puede determinar el ratio dividiendo la superficie total o bruta del edificio entre la superficie bruta del terreno.
Ratio de superficie construida=Superficie bruta del terrenoSuperficie total del edificio
¿Qué le dice el ratio de superficie construida??
El ratio de superficie de suelo tiene en cuenta toda la superficie de un edificio, no sólo la huella del mismo. Se excluyen del cálculo de los metros cuadrados las zonas desocupadas, como sótanos, aparcamientos, escaleras y huecos de ascensor.
Edificios con diferente número de plantas pueden tener el mismo valor de ratio de superficie de suelo. Toda ciudad tiene una capacidad limitada o un espacio limitado que puede utilizarse con seguridad. Cualquier uso que supere este punto supone una carga excesiva para la ciudad. Esto se conoce a veces como el factor de carga segura.
El ratio de superficie construida es variable porque la dinámica de la población, los patrones de crecimiento y las actividades de construcción varían y porque la naturaleza del terreno o espacio donde se ubica un edificio varía. Los espacios industriales, residenciales, comerciales, agrícolas y no agrícolas tienen diferentes factores de carga segura, por lo que suelen tener diferentes ratios de superficie de suelo. Al final, los gobiernos locales establecen reglamentos y restricciones que determinan la relación de superficie de suelo.
El ratio de superficie construida es un factor determinante para el desarrollo de cualquier país. Un ratio de superficie de suelo bajo suele ser un elemento disuasorio para la construcción. Muchas industrias, sobre todo la inmobiliaria, buscan aumentos en el ratio de superficie construida para abrir espacio y recursos de suelo a los promotores. Un mayor ratio de superficie construida permite a un promotor realizar más proyectos de construcción, lo que inevitablemente conlleva mayores ventas, menores gastos por proyecto y mayor oferta para satisfacer la demanda.
Puntos clave
- El coeficiente de superficie útil es la relación entre la superficie total utilizable de un edificio y la superficie total del terreno en el que se encuentra el edificio.
- Una proporción más alta suele indicar un área densa o altamente urbanizada.
- Los ratios de superficie varían en función del tipo de estructura, como la industrial, la residencial, la comercial o la agrícola.
Ejemplo de utilización del índice de superficie útil
- La relación de superficie de un edificio de 1.000 pies cuadrados con un piso situado en un terreno de 4.000 pies cuadrados sería de 0.25x. Un edificio de dos plantas en la misma parcela, en el que cada planta tuviera 500 pies cuadrados, tendría el mismo valor de relación suelo-área.
- Considerado de otra manera, un lote tiene un ratio de superficie de 2.0x y los metros cuadrados son 1.000. En este escenario, un promotor podría construir un edificio de hasta 2.000 pies cuadrados. Esto podría incluir un edificio de 1.000 pies cuadrados con dos pisos.
- Como ejemplo de la vida real, consideremos un edificio de apartamentos en venta en Charlotte, Carolina del Norte. El precio que se pide por el complejo de apartamentos es de 3 millones de dólares y tiene 17.350 pies cuadrados. El lote completo es de 1.81 acres o 78.843 pies cuadrados. El ratio de superficie del piso es 0.22x, es decir, 17.350 dividido por 78.843.
Diferencia entre el coeficiente de superficie y la cobertura del terreno
Aunque el coeficiente de superficie calcula el tamaño del edificio en relación con el terreno, la cobertura del terreno tiene en cuenta el tamaño de todos los edificios y estructuras. El coeficiente de cobertura de la parcela incluye estructuras como garajes, piscinas y cobertizos, incluidos los edificios no conformes.
Limitaciones del uso de la relación de superficie de suelo
El impacto que tiene el índice de superficie del suelo en el valor del terreno es doble. En algunos casos, el aumento del coeficiente de superficie construida puede hacer que una propiedad sea más valiosa si, por ejemplo, se puede construir un complejo de apartamentos que permita un alquiler más espacioso o un mayor número de inquilinos.
Sin embargo, un promotor que puede construir un complejo de apartamentos más grande en un terreno puede disminuir el valor de una propiedad contigua con un alto valor de venta reforzado por una vista que ahora está obstruida.