Definición de la opción de conversión ARM

Qué es una opción de conversión de ARM?

Una opción de conversión de ARM es una cláusula asociada a algunas hipotecas de tipo variable (ARM) que permite al prestatario convertir el tipo de interés variable en un tipo fijo dentro de un determinado período de tiempo o en ciertas fechas futuras.

Puntos clave

  • Una opción de conversión de ARM es una disposición en una hipoteca de tipo variable (ARM) que permite al prestatario convertir el tipo variable en un tipo de interés fijo para el plazo restante del préstamo.
  • Los ARM convertibles se comercializan como una forma de aprovechar la bajada de los tipos de interés y suelen incluir condiciones y limitaciones específicas.
  • Los prestamistas suelen cobrar una comisión por el cambio de la hipoteca ARM a una de tipo fijo, así como un mayor margen ARM durante el período variable.

Cómo funcionan las opciones de conversión de las hipotecas ARM

Un préstamo hipotecario con opción de conversión se denomina préstamo hipotecario convertible. Introducidas a principios de la década de 1980, las hipotecas ARM convertibles entraron en escena durante un período de hipotecas de tipo fijo de dos dígitos. La teoría era que, dado que históricamente era poco probable que los tipos de interés subieran mucho más (salvo que hubiera una inflación extraordinaria), los prestatarios de las hipotecas ARM convertibles podían apostar esencialmente por la mayor probabilidad de que los tipos fueran más bajos en el futuro.

Sin embargo, los primeros ARM convertibles eran bastante caros y contenían restricciones onerosas. Y aunque se han vuelto más competitivos, incluso hoy en día, la opción de conversión no es gratuita. Un ARM con opción de conversión tendrá normalmente un tipo de margen ARM más alto (y, por tanto, un tipo de interés totalmente indexado más alto) o costes más elevados que los ARM sin opción de conversión.

Ventajas y desventajas de la opción de conversión a ARM

Algunos podrían decir que los ARM con opciones de conversión ofrecen lo mejor de ambos mundos de tipos de interés: la posibilidad de moverse con los tipos de mercado pero también de fijar un tipo estable.

La principal ventaja se produce si se avecina un descenso de los tipos de interés. La hipoteca ARM convertible ofrece una forma de aprovechar las ventajas de la bajada de los tipos de interés, y de fijarlas al principio de la vida del préstamo.

La opción de conversión suele darse entre el primer y el quinto año del plazo de la hipoteca.

Sin embargo, esto es parte del reto. Aprovechar el ARM obliga al prestatario a controlar los tipos de interés y a predecir su evolución futura, algo que ni siquiera los profesionales de las finanzas hacen siempre de forma fiable. Y es posible que tenga que actuar con rapidez: Su nuevo tipo de interés fijo se determina sobre la base del tipo más bajo en el plazo de una semana desde su decisión final de conversión.

Además, aunque optar por un tipo de interés más bajo parece una obviedad, los números no siempre cuadran. Recuerde: A menudo hay que pagar una comisión para convertir el tipo de interés en fijo, y el tipo de interés fijo al que se convierte el préstamo hipotecario suele basarse en el tipo de interés general del mercado en el momento de la conversión más un determinado porcentaje. Si se estima que los futuros costes de refinanciación son inferiores a los costes totales de la opción de conversión, ésta no es económica. El prestatario estaría mejor con un ARM tradicional con la intención de refinanciar a un tipo de interés fijo en una fecha futura.

Además, en casi todos los casos, el tipo de interés fijo que recibirá después de la conversión será algo más alto que el que pagó inicialmente por su préstamo hipotecario (especialmente si todavía está en el período de tipo de interés inicial superbajo que ofrecen la mayoría de los préstamos hipotecarios).

Para analizar la economía de una opción de conversión, los prestatarios deben sumar el coste de la hipoteca ARM convertible (un tipo de interés inicial más alto y/o costes de préstamo más elevados que con las ARM normales) más el coste de la conversión real a un tipo fijo. A continuación, compare esta suma con los costes de refinanciación a un tipo de interés fijo en una fecha futura.

Cuándo utilizar una conversión de ARM

Si parece inminente una fuerte caída de los tipos de interés -si la Reserva Federal (Fed) parece que va a recortar el tipo de interés de los fondos federales, por ejemplo- entonces puede ser un buen momento para convertir su hipoteca ARM. La Reserva Federal fija este tipo ocho veces al año; si es posible, puede esperar unos meses, para ver si se produce una tendencia general a la baja de los tipos. Naturalmente, querrá asegurarse cuando los tipos de interés estén en su punto más bajo.

En entornos de tipos de interés bajos, las hipotecas ARM con opciones de conversión tienden a ser menos atractivas para muchos prestatarios. Sin embargo, si la inflación -y una subida de los tipos de interés- se dispara, se vuelven más atractivas.

También querrá comparar el tipo de interés general con el tipo de interés de referencia de su préstamo -si todavía está en este último- y con el momento en que el tipo de interés de su préstamo hipotecario se restablecerá.

Junto con las tendencias de los tipos de interés, considere su situación personal y si un tipo fijo tiene sentido. La gente suele optar por las hipotecas convertibles cuando planea estar en una vivienda durante un plazo limitado y bastante corto (normalmente antes de que se produzca el reajuste de los tipos de interés). Si ese sigue siendo el plan, es probable que no merezca la pena la conversión. Sin embargo, si cree que va a permanecer en la residencia durante un tiempo, entonces invocar la conversión podría tener sentido.

Recuerde que, por lo general, los prestatarios pueden invocar su cláusula de opción de conversión dentro de los primeros cinco años de su hipoteca, así que asegúrese de que cualquier movimiento coincida con el marco de tiempo.

Consideraciones especiales

Las opciones de conversión también existen en las pólizas de seguros.

Una opción de conversión, en el contexto del sector de los seguros, puede referirse a una cláusula que permite al tomador del seguro cambiar una póliza de vida temporal por una póliza de vida entera. En la mayoría de los casos, el ejercicio de esta opción supondrá costes adicionales para el tomador. Además, puede haber un plazo específico en el que se puede solicitar dicha conversión. Un asegurado puede optar por la conversión para garantizar una cobertura superior a los límites de la póliza temporal que contrató originalmente.

En una póliza de vida entera, es posible que tampoco tengan que presentar pruebas de que gozan de buena salud ni aceptar exámenes médicos. Contar con un seguro de vida a plazo con cláusula de opción de conversión puede ser una alternativa al pago de una póliza de vida entera desde el principio, que incluiría primas aún más elevadas para el tomador del seguro.

También podría ser necesaria una conversión si un individuo estaba cubierto por un seguro de grupo a través de un empleador y, tras separarse de la empresa, quiere cambiar la póliza por la que ha estado pagando a un seguro de vida individual.

Las opciones de conversión también pueden encontrarse en los seguros de salud, por ejemplo, con opciones para que un asegurado cambie su cobertura de cuidados intensivos de una póliza estándar a una especializada en cuidados de larga duración en centros privados.

Cómo funciona una hipoteca convertible?

Una hipoteca convertible, oficialmente una hipoteca de tipo ajustable convertible (ARM), es una ARM que los prestatarios pueden convertir en una hipoteca de tipo fijo en una fecha posterior (generalmente dentro de los primeros cinco años del préstamo). El nuevo tipo de interés fijo refleja los mercados vigentes, más un porcentaje. Los prestamistas suelen cobrar una comisión por convertir o cambiar la hipoteca ARM a una de tipo fijo.

¿Por qué querría usted un contrato de hipoteca convertible??

Independientemente del tipo de interés inicial, una hipoteca convertible ofrece al prestatario la opción de fijar uno aún mejor. Al permitir el cambio de un tipo de interés variable a uno fijo, la hipoteca convertible permite a los prestatarios aprovechar un descenso general de los tipos de interés. Y no tienen que preocuparse por la molestia o el coste de la refinanciación de su préstamo (aunque pagan una tasa para convertirlo). 

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  1. Hipoteca Rocket. „Préstamo ARM convertible: ¿es adecuado para usted??” Accedido en octubre. 4, 2021.

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