¿Qué es una opción de arrendamiento??
Un contrato de alquiler con opción de compra es un acuerdo que da al inquilino la opción de comprar la vivienda alquilada durante o al final del periodo de alquiler. También impide que el propietario ofrezca la propiedad en venta a cualquier otra persona. Al finalizar el plazo, el arrendatario debe ejercer la opción o renunciar a ella. El arrendamiento con opción de compra también se conoce como arrendamiento con opción de compra.
Puntos clave
- La opción de arrendamiento es un acuerdo que da al arrendatario la posibilidad de comprar la vivienda alquilada durante o al final del periodo de alquiler.
- Una opción de arrendamiento también impide que el propietario ofrezca la propiedad en venta a cualquier otra persona.
- El inquilino suele pagar un porcentaje por encima del importe mensual estándar del alquiler, que se destina al pago inicial para la compra de la vivienda.
- Las opciones de arrendamiento pueden durar cualquier periodo de tiempo, pero normalmente expiran después de dos o tres años.
- Dependiendo del contrato, el comprador-arrendatario puede ser responsable del mantenimiento y las reparaciones que normalmente son responsabilidad del propietario.
Cómo funciona una opción de arrendamiento
Una opción de arrendamiento ofrece a un comprador potencial más flexibilidad que un contrato estándar de arrendamiento con opción a compra, que obliga al inquilino a comprar la vivienda cuando finaliza el arrendamiento. El precio de la vivienda se acuerda por adelantado entre el comprador (el arrendatario) y el propietario. El precio suele ser el valor de mercado actual de la vivienda, lo que permite al inquilino comprar la casa en el futuro al precio actual.
Para esta opción, el propietario suele cobrar una cuota inicial, que puede ser el 1% del precio de venta de la vivienda. La cuota se destina al pago inicial si el arrendatario decide comprar la vivienda al final del contrato.
La opción de arrendamiento es especialmente útil para aquellos que pueden estar construyendo su crédito o que no tienen lo suficiente ahorrado para un pago inicial. Sin embargo, hay que tener en cuenta varias características de las opciones de arrendamiento.
Requisitos para una opción de arrendamiento
Las opciones de arrendamiento conllevan una contrapartida para los propietarios, ya que pueden perder la oportunidad de vender el inmueble por un precio más elevado. A cambio, los inquilinos pagan más por el alquiler con una opción de arrendamiento de lo que pagarían de otro modo.
Pagos de alquiler
El propietario cobra una prima, además del alquiler mensual estándar, por la opción de compra al precio actual cuando finalice el contrato de arrendamiento. La prima puede ser un porcentaje añadido al alquiler actual, como un recargo del 10% del alquiler mensual estándar para una vivienda de ese tamaño.
La prima, que suele denominarse crédito de alquiler, se convierte en parte del pago inicial de la vivienda si el inquilino ejerce la opción de compra. Sin embargo, el inquilino pierde el dinero extra pagado por encima del alquiler estándar si la vivienda no se compra al final del contrato.
Algunos propietarios pueden aceptar un pago único en efectivo, a menudo llamado "contraprestación valiosa," que es similar a la prima que se paga por una opción en los mercados financieros. No se trata de un depósito para la compra de la propiedad, es decir, no es reembolsable. La cantidad oscila entre una cuota simbólica y el 5% del precio de compra previsto.
Financiación bancaria con opción de compra
La buena noticia para los inquilinos es que, normalmente, los bancos permitirán que el total de los fondos de la prima por encima de los pagos del alquiler se destinen al pago inicial para la compra de la vivienda. Sin embargo, si el alquiler cobrado era un tipo de interés de mercado, es posible que el banco no permita que ninguno de los fondos se aplique al precio de compra. Es importante que los compradores consulten a varios bancos para determinar sus políticas de financiación de una hipoteca para una vivienda con opción de alquiler.
El plazo de una opción de arrendamiento
El plazo de la opción puede ser el que acuerden el propietario y el inquilino, pero suele ser de uno a tres años. El contrato de opción de arrendamiento también estipula el precio de compra de la vivienda al inicio del arrendamiento o cómo se determinará ese precio al final de la opción.
Razones para utilizar una opción de alquiler
Hay varias razones por las que el inquilino y el propietario pueden firmar una opción de arrendamiento. Es importante considerar si los beneficios superan a los inconvenientes de este acuerdo.
Por qué los inquilinos contratan una opción de compra
Un comprador potencial puede tener muchas razones para utilizar una opción de arrendamiento en lugar de comprar la propiedad directamente al principio. Una consideración importante es no tener suficiente dinero o crédito para realizar la compra. El alquiler puede permitir que el comprador potencial ahorre dinero para la compra y, al mismo tiempo, que construya su crédito haciendo pagos regulares y puntuales.
El inquilino tiene la oportunidad de comprar una propiedad en el futuro a los precios actuales. Si el inquilino no tiene el dinero ahorrado hoy para comprar la vivienda pero le preocupa que el valor de la misma aumente en los próximos años, la opción de arrendamiento es una buena opción. Además, si el inquilino está enamorado de la vivienda, del distrito escolar o del barrio, la opción de arrendamiento retira la vivienda del mercado, lo que permite al inquilino ahorrar lo suficiente para comprarla cuando finalice el contrato.
Incluso si el comprador potencial tiene los medios para comprar la propiedad, es posible que no quiera comprometerse de inmediato. Por ejemplo, si el comprador potencial es de otro lugar, podría querer vivir en la nueva ciudad antes de comprometerse con la compra. O bien, es posible que aún tenga que vender su antigua propiedad antes de poder comprar la nueva.
Por último, es posible que la propiedad no reúna los requisitos para ciertos préstamos, incluido un préstamo VA, debido a las reparaciones o mejoras necesarias. Al alquilar primero, el comprador potencial puede realizar esas mejoras para poder optar al préstamo más adelante.
Por qué los propietarios contratan una opción de arrendamiento
El propietario puede firmar un contrato de arrendamiento porque ha tenido problemas para vender la casa directamente. La opción puede hacer que la propiedad sea más atractiva para diferentes tipos de compradores potenciales.
Además, si el propietario está pensando en vender la casa en unos años, la opción de arrendamiento permite al propietario cobrar una prima por encima del mercado actual del alquiler. En el peor de los casos, el inquilino no compra la casa, sino que el propietario la pone a la venta y se queda con los fondos extra pagados por encima del alquiler mensual estándar.
También puede haber cuestiones fiscales relacionadas con la venta directa de la propiedad ahora en lugar de venderla más tarde. La opción, aunque no es una garantía de venta posterior, hace más probable que el propietario tenga un comprador dispuesto a acudir al final de la opción.
El inquilino pierde el dinero extra pagado por encima de la renta mensual estándar si no ejerce la opción de compra al final del contrato.
Consideraciones especiales
El seguro del inquilino suele ser necesario para las pertenencias personales del inquilino. El seguro del inquilino protege de cualquier pérdida de valor de las pertenencias y el mobiliario de la vivienda. Además, es importante que se exija que el propietario también tenga un seguro de hogar en caso de que ocurra algo durante el período de arrendamiento que pueda afectar negativamente al valor de la propiedad, como un incendio o daños por agua.
El acuerdo de arrendamiento con opción de compra debe incluir una contingencia de tasación. En otras palabras, cuando el contrato de alquiler finalice, el valor de la vivienda podría haber disminuido. Una tasación proporciona un valor actualizado de la propiedad antes de que se realice la compraventa.
Es importante calcular la cantidad exacta de dinero que se debe pagar al propietario al final de la opción de arrendamiento. Recuerde que el propietario retira la vivienda del mercado y renuncia a cualquier ganancia en el valor de mercado al suscribir la opción de arrendamiento. El propietario querrá ser compensado adecuadamente por no poder vender la casa a otra persona que estuviera dispuesta a comprarla.
Los que estén pensando en una opción de alquiler o de compra, deberían contar con un abogado que esté familiarizado con las transacciones de alquiler con opción de compra para revisar la letra pequeña y asegurarse de que no haya sorpresas cuando termine el plazo del alquiler.
Arrendamiento con opción a compra frente a. Arrendamiento con opción a compra
No hay que confundir la opción de arrendamiento con la opción de compra. En una opción de alquiler con opción a compra, el comprador necesario para comprar la vivienda al final del periodo de alquiler.
Ejemplo de opción de alquiler con opción a compra
Supongamos que un propietario desea vender su vivienda, valorada en 500.000 dólares. La casa tiene un inquilino de larga duración, que actualmente está ahorrando para comprar su propia casa. Ambas partes podrían probar suerte en el mercado de la vivienda, pero probablemente el propietario tardaría varios meses en encontrar un comprador adecuado y el inquilino en encontrar un vendedor adecuado. Además, la venta de la casa obligaría al propietario a desalojar a los inquilinos, con lo que perdería una fuente de ingresos mensuales.
En cambio, el propietario podría ofrecer a su inquilino una opción de arrendamiento, lo que facilitaría la transición para ambas partes. En una opción de arrendamiento típica, el posible comprador-arrendatario pagaría un 3-5% adicional del precio de la vivienda (entre 15.000 y 25.000 dólares) como cuota de opción, así como una prima adicional a su alquiler mensual. A cambio, tendrían la opción de comprar la casa en dos años, al precio actual. Las primas mensuales contribuirían al pago inicial.
Este acuerdo resulta ventajoso para ambas partes, aunque hay una contrapartida. El comprador-arrendatario puede fijar un precio favorable en la vivienda, pero si no ejerce la opción de compra, habrá pagado más dinero del que habría pagado por un alquiler ordinario. Además, también puede hacerse cargo de los costes de mantenimiento que normalmente son responsabilidad del propietario. El vendedor-arrendador gana más dinero inicialmente, pero pierde la posibilidad de aceptar una oferta más alta.
Preguntas frecuentes sobre el arrendamiento con opción a compra
Cómo funciona el arrendamiento con opción a compra de un coche?
Un coche de alquiler con opción a compra, o de arrendamiento con opción a compra, utiliza un acuerdo de préstamo similar a la opción de arrendamiento. El inquilino-comprador paga un anticipo por adelantado, así como pagos semanales. Sin embargo, no hay opción de compra: al final del periodo de alquiler, el comprador es el dueño absoluto del coche. Al final, este acuerdo cuesta menos que un préstamo de alto riesgo y no requiere una comprobación de crédito; sin embargo, es mucho más caro que comprar un coche con buen crédito.
Cómo encontrar viviendas de alquiler con opción a compra?
Según Homelight, una forma de encontrar una vivienda de arrendamiento con opción a compra es buscar agentes o corredores con un programa de arrendamiento con opción a compra. También es posible contactar directamente con los vendedores: muchos propietarios pueden querer vender su vivienda sin tener que recurrir a un agente inmobiliario. Por último, también es posible encontrar acuerdos de alquiler con opción a compra en el mercado de las ejecuciones hipotecarias. Un acuerdo de arrendamiento con opción a compra de una casa en preejecución hipotecaria proporcionaría a los propietarios un flujo de ingresos constante y una vía para vender la casa.
Cómo se redacta un contrato de arrendamiento con opción a compra?
Hay muchos modelos de contratos de arrendamiento con opción a compra y plantillas disponibles en Internet. Sin embargo, debido a la magnitud del compromiso financiero, sería conveniente que un abogado revisara su contrato de alquiler con opción a compra.
¿Ayuda el arrendamiento con opción a compra a construir su crédito??
Según Experian, los contratos de alquiler con opción a compra no suelen notificarse a las agencias de crédito, por lo que es poco probable que aparezcan en su informe crediticio. Sin embargo, siempre puedes pedir a tu casero que informe de los pagos de tu alquiler, ayudando así a aumentar tu puntuación de crédito. Por supuesto, esto es válido en ambos sentidos: la falta de pago o el retraso en el mismo pueden acabar reduciendo su crédito.
El resultado final
Las opciones de alquiler con opción a compra son una forma popular para que los propietarios se aseguren un comprador potencial sin tener que poner la propiedad en el mercado. Tras pagar una cuota inicial, el inquilino obtiene el derecho a comprar la vivienda al final de su arrendamiento, a menudo por un precio preferente. Este acuerdo ofrece una flexibilidad adicional a los futuros compradores de vivienda, permitiéndoles aumentar sus ahorros y su crédito mientras se preparan para comprar una casa.
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