Qué es la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)?
La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA, por sus siglas en inglés) fue promulgada por el Congreso en 1975 para proporcionar a los compradores y vendedores de viviendas información completa sobre los costes de liquidación. La RESPA también se introdujo para eliminar las prácticas abusivas en el proceso de liquidación de bienes inmuebles, prohibir las comisiones ilegales y limitar el uso de cuentas de depósito en garantía. La RESPA es un estatuto federal regulado ahora por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
Puntos clave
- La RESPA se aplica a la mayoría de los préstamos de compra, refinanciamientos, préstamos para la mejora de la propiedad y líneas de crédito.
- La ley RESPA exige a los prestamistas, agentes hipotecarios o administradores de préstamos hipotecarios que informen a los prestatarios sobre las transacciones inmobiliarias, los servicios de liquidación y las leyes de protección del consumidor.
- La ley RESPA prohíbe a los administradores de préstamos exigir cuentas de depósito en garantía excesivamente grandes y restringe a los vendedores la posibilidad de exigir a las compañías de seguros de títulos.
- Un demandante tiene hasta un año para presentar una demanda para hacer cumplir las infracciones cuando se produzcan sobornos u otras conductas indebidas durante el proceso de liquidación.
- Un demandante tiene hasta tres años para presentar una demanda contra su administrador de préstamos.
Comprender la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)
Aprobada inicialmente por el Congreso en 1974, la RESPA entró en vigor el 20 de junio de 1975. La RESPA se ha visto afectada a lo largo de los años por varios cambios y modificaciones. En un principio, la aplicación de la ley era competencia del Departamento de Desarrollo Urbano (HUD).S. Departamento de Vivienda & Desarrollo Urbano (HUD). Después de 2011, esas responsabilidades fueron asumidas por el CFPB debido a la legislación Dodd-Frank de reforma de Wall Street y protección del consumidor.
Desde su creación, la RESPA ha regulado los préstamos hipotecarios vinculados a propiedades residenciales de una a cuatro familias. El objetivo de la RESPA es educar a los prestatarios en relación con sus costes de liquidación y eliminar las prácticas de soborno y las comisiones de referencia que pueden inflar el coste de la obtención de una hipoteca. Los tipos de préstamos cubiertos por la RESPA incluyen la mayoría de los préstamos de compra, los supuestos, las refinanciaciones, los préstamos para la mejora de la propiedad y las líneas de crédito sobre el capital social.
La RESPA exige a los prestamistas, agentes hipotecarios o administradores de préstamos hipotecarios que revelen a los prestatarios cualquier información sobre la transacción inmobiliaria. La divulgación de la información debe incluir los servicios de liquidación, las leyes de protección del consumidor pertinentes y cualquier otra información relacionada con el coste del proceso de liquidación de la propiedad inmobiliaria. Las relaciones comerciales entre los proveedores de servicios de cierre y otras partes relacionadas con el proceso de liquidación también deben ser reveladas al prestatario.
La RESPA prohíbe prácticas específicas, como las comisiones ilegales, las remisiones y los honorarios no ganados. También regula el uso de las cuentas de depósito en garantía -prohibiendo a los administradores de préstamos exigir cuentas de depósito en garantía excesivamente grandes- y restringe a los vendedores la posibilidad de imponer compañías de seguros de títulos.
Procedimientos de aplicación de las infracciones de la RESPA
Un demandante tiene hasta un año para presentar una demanda para hacer cumplir las infracciones cuando se produzcan sobornos u otras conductas indebidas durante el proceso de liquidación.
Si el prestatario tiene una queja contra su administrador de préstamos, hay pasos específicos que debe seguir antes de que se pueda presentar una demanda. El prestatario debe ponerse en contacto con el administrador del préstamo por escrito, detallando la naturaleza de su problema. El administrador está obligado a responder a la queja del prestatario por escrito en un plazo de 20 días hábiles a partir de la recepción de la queja. El administrador tiene 60 días hábiles para corregir el problema o dar sus razones sobre la validez del estado actual de la cuenta. Los prestatarios deben seguir realizando los pagos requeridos hasta que se resuelva el asunto.
Si no utiliza un abogado durante su transacción inmobiliaria, es mejor que se ponga en contacto con uno inmediatamente si cree que se ha producido una violación de la RESPA. Un abogado inmobiliario podrá ayudarle a navegar por el proceso legal.
Un demandante tiene hasta tres años para presentar una demanda por irregularidades específicas contra su administrador de préstamos. Cualquiera de estas demandas puede presentarse en cualquier tribunal federal de distrito si éste se encuentra en el distrito en el que se encuentra la propiedad o si se encuentra en el distrito en el que se produjo la violación de la RESPA.
Críticas a la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)
Los críticos de la RESPA afirman que algunas de las prácticas abusivas que la ley pretende eliminar siguen produciéndose, como las comisiones ilegales. Un ejemplo de ello son los prestamistas que proporcionan seguros cautivos a las compañías de seguros de títulos con las que trabajan. (Una compañía de seguros cautiva es una filial de propiedad absoluta de una empresa más grande que se encarga de suscribir pólizas de seguro para la matriz, y que tampoco asegura a ninguna otra empresa.)
Los críticos dicen que esto es esencialmente un mecanismo de soborno porque los clientes suelen elegir los proveedores de servicios ya asociados con su prestamista o agente inmobiliario (aunque los clientes están obligados a firmar documentos que dicen que son libres de elegir cualquier proveedor de servicios que quieran).
Debido a estas críticas, ha habido muchos intentos de introducir cambios en la RESPA. Una de las propuestas consiste en eliminar la opción de que los clientes puedan elegir cualquier proveedor de servicios para cada servicio. En lugar de esto, habría un sistema en el que los servicios se agrupan, pero el agente inmobiliario o el prestamista es responsable de pagar directamente todos los demás costes. La ventaja de este sistema es que los prestamistas (que siempre tienen más poder adquisitivo) se verían obligados a buscar los precios más bajos para todos los servicios de liquidación de bienes inmuebles.
A quién protege RESPA?
La RESPA tiene por objeto proteger a los consumidores que desean obtener un préstamo hipotecario. Sin embargo, la RESPA no protege los tipos de préstamos. Los préstamos garantizados por bienes inmuebles con fines comerciales o agrícolas no están cubiertos por la RESPA.
¿Qué información exige RESPA que se divulgue??
RESPA exige que los prestatarios reciban varias informaciones en diferentes momentos. En primer lugar, la entidad crediticia o el agente hipotecario deben proporcionarle una estimación de los cargos totales por servicios de liquidación que probablemente tendrá que pagar. (Esta estimación es un cálculo de buena fe; sin embargo, los costes reales pueden variar).) El prestamista o el agente hipotecario también deben informar por escrito cuando usted solicita un préstamo o en los tres días hábiles siguientes si prevén que otra persona se encargará de cobrar los pagos de su hipoteca (lo que también se conoce como servicio de un préstamo).
Si es necesario, su prestamista o agente hipotecario debe proporcionar una Divulgación de Acuerdos Comerciales Afiliados. Esta divulgación indica que el prestamista, el agente inmobiliario u otros participantes en su liquidación le han remitido a un afiliado para que le preste un servicio de liquidación. (Una filial es una empresa controlada por una empresa matriz común).) Un día hábil antes de liquidar su préstamo, tiene derecho a inspeccionar su declaración de liquidación HUD-1. Un acuerdo HUD-1 incluye una lista detallada de todos los cargos y créditos al comprador y al vendedor en una transacción hipotecaria de crédito al consumo.
Por qué se aprobó la RESPA?
La RESPA se aprobó como parte de un esfuerzo para limitar el uso de las cuentas de depósito en garantía y para prohibir las prácticas abusivas en la industria inmobiliaria, como los sobornos y las comisiones de referencia.
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