Qué es una fecha de reajuste?
La fecha de reajuste es el momento en que el tipo de interés fijo inicial de una hipoteca de tipo variable (ARM) pasa a ser un tipo variable. Esta fecha suele ser de uno a cinco años desde la fecha de inicio de la hipoteca. Después de la fecha de reajuste inicial, el tipo de interés pasa a ser variable y cambia según las condiciones establecidas en el contrato de crédito del prestatario.
Puntos clave
- En el caso de las hipotecas de tipo variable, la fecha de reajuste será el primer día en que la hipoteca comience a seguir un tipo de mercado variable.
- En la fecha de reajuste, el tipo se fija según un índice predeterminado, más un margen. Las hipotecas a tipo variable suelen estar indexadas al LIBOR o al U.S. Tipo del Tesoro.
- Las estructuras de amortización de las hipotecas de tipo variable suelen ser las mismas que las de los préstamos de tipo fijo: el único cambio es el tipo de interés.
Cómo una fecha de reajuste Obras
En algunos préstamos ARM, la fecha de reajuste puede referirse a múltiples fechas a lo largo de la duración del préstamo cuando se reajusta el tipo de interés del prestatario. En los préstamos que se reajustan según un calendario específico, normalmente una vez al año, pueden darse múltiples fechas de reajuste, mientras que en la parte de tipo variable del préstamo.
Las hipotecas de tipo variable suelen tener 3, 5 o 7 años de tipo fijo antes de entrar en un periodo de tipo variable en la fecha de reajuste.
La fecha de reajuste es una característica importante de las hipotecas de tipo variable. Las hipotecas de tipo variable ofrecen a los prestatarios algunas de las ventajas de los productos de tipo fijo y variable. La fecha de reajuste proporciona un punto definido en el tiempo en el que el inversor puede esperar que sus tipos empiecen a cambiar con el entorno del mercado. También puede referirse a un plazo determinado en el que el préstamo se reajusta a lo largo de la duración del tipo variable.
Los ARM son un tipo de producto hipotecario muy popular que ofrecen los prestamistas tradicionales. Pueden ser una alternativa a los préstamos hipotecarios convencionales estándar que requieren tipos fijos durante toda la duración del préstamo. Normalmente, los inversores eligen préstamos ARM porque creen que los tipos bajarán en el futuro.
Tipos de fechas de reajuste
Las hipotecas de tipo variable están estructuradas con un tipo de interés fijo durante los primeros años del préstamo, seguido de un período de tipo variable después. En la parte de los préstamos a tipo fijo, los prestatarios pagan un tipo fijo con un plan de amortización estándar. Los pagos se estandarizan para incluir el capital y los intereses a tipo fijo.
Tipos variables
Una vez que el inversor llega a la fecha de reajuste, el resto del préstamo se basa en un tipo variable. En la parte del préstamo de tipo variable, el tipo de interés del prestatario se basará en un tipo totalmente indexado en lugar de un tipo fijo.
En la aprobación inicial de un préstamo ARM, el suscriptor determinará un margen ARM que se cobrará al prestatario en función de su perfil crediticio y de las condiciones del préstamo. El margen del ARM se añade a un tipo indexado después de la fecha de reajuste para determinar el interés del préstamo a tipo variable del prestatario.
En los préstamos a tipo variable, el suscriptor también determinará un tipo indexado. El tipo de interés indexado suele ser el tipo de interés preferente del banco, pero también puede estar referenciado al tipo de interés interbancario de Londres (LIBOR) o a un tipo de interés de la UE.S. Tipo del Tesoro. En la parte de tipo variable del préstamo, el interés del prestatario es igual al tipo indexado más su margen ARM.
La parte del tipo variable de un préstamo ARM cambiará en función de la estructura del préstamo. Algunos préstamos están estructurados para reajustar el tipo variable una vez al año, mientras que otros tienen un tipo variable abierto que cambia con el mercado en cualquier momento. Los prestamistas disponen de una sofisticada tecnología que les permite elaborar planes de amortización para los préstamos ARM que incluyen pagos a tipo fijo y variable. El plan de amortización de un prestatario se ajustará en función del tipo variable del préstamo y los pagos de las cuotas mensuales se calcularán en consecuencia.
Productos de préstamo ARM
Un préstamo ARM 5/1 tendrá una fecha de reajuste que comienza cinco años después del préstamo inicial. Este préstamo pagaría un tipo de interés fijo durante cinco años y luego se reajustaría a un tipo variable, con fechas de reajuste posteriores programadas anualmente.
Un préstamo ARM 2/28 tendría una fecha de reajuste variable dos años después de los préstamos iniciales. Este préstamo comenzaría a pagar un tipo de interés variable en la fecha de reajuste de dos años, con cambios en el tipo de interés variable en cualquier momento durante los 28 años restantes en función de los cambios en el tipo indexado subyacente.