¿Qué es una recompra de hipotecas??
Una recompra de hipotecas es la recompra forzosa de una hipoteca por parte de un originador de hipotecas a la entidad que actualmente posee el título hipotecario, como un inversor institucional. Un título hipotecario en este caso es un título respaldado por una hipoteca (MBS).
La mayoría de las veces se exige la devolución de la hipoteca cuando se descubren documentos fraudulentos o defectuosos en los que se falsea la solvencia del deudor hipotecario o el valor de tasación de la propiedad.
Puntos clave
- Una recompra de hipotecas es la recompra forzosa de una hipoteca por parte de un originador de hipotecas a la entidad que actualmente tiene la garantía hipotecaria.
- La devolución de una hipoteca suele ser necesaria cuando se descubre que los documentos de origen son fraudulentos o defectuosos y que se ha falseado la solvencia del deudor o el valor de tasación de la propiedad.
- Los originadores de hipotecas pueden vender su participación en las hipotecas a los inversores; al hacerlo, los originadores de hipotecas pueden obtener un pago inmediato, mientras que los inversores cobran los pagos de los prestatarios durante la vida de las hipotecas; este proceso se conoce como venta de valores respaldados por hipotecas (MBS).
- Tras el colapso del mercado inmobiliario estadounidense en 2008 -y las subsiguientes crisis financieras- se descubrió que las hipotecas y los valores respaldados por hipotecas se habían dispersado ampliamente por el sistema financiero y que la validez de muchas hipotecas y documentos era cuestionable.
Entender la recompra de hipotecas
Un título respaldado por una hipoteca (MBS) es una inversión similar a un bono que se compone de un conjunto de préstamos hipotecarios comprados a los bancos que los emitieron. Los préstamos hipotecarios se vuelven a empaquetar en un valor para que lo compren los inversores. Los inversores en MBS reciben pagos periódicos similares a los pagos de cupones de bonos. Los pagos que un inversor recibe de un MBS son las cuotas hipotecarias que los propietarios de viviendas pagan por sus préstamos.
El originador de la hipoteca es el prestamista original; puede ser un agente hipotecario o un banquero hipotecario. Los originadores de hipotecas pueden vender su participación en las hipotecas a los inversores; al hacerlo, los originadores de hipotecas pueden obtener un pago inmediato, eliminar el riesgo y liberar su balance para hacer más hipotecas, mientras que los inversores cobran los pagos de los prestatarios durante la vida de las hipotecas. Este proceso se conoce como venta de valores respaldados por hipotecas (MBS).
Una devolución de hipotecas se produce cuando un inversor cree que una o más hipotecas subyacentes en el MBS tienen un problema. Esta cuestión podría afectar al flujo de pagos para el inversor, por ejemplo, si el prestatario incumple su préstamo. El inversor cree que un aspecto de la hipoteca fue tergiversado y, por lo tanto, se verá afectado negativamente, y exige una devolución de la hipoteca, lo que requiere que el originador del préstamo vuelva a comprar la hipoteca, eliminando el riesgo para el inversor.
Historia de las devoluciones de hipotecas
Tras el colapso del mercado inmobiliario estadounidense en 2008 -y las subsiguientes crisis financieras- se descubrió que las hipotecas y los valores respaldados por hipotecas (MBS) se habían dispersado ampliamente por el sistema financiero y que la validez de muchas hipotecas y documentos era cuestionable en lo que respecta a las normas de préstamo, la verificación de los ingresos y los valores de tasación.
Muchos titulares de títulos hipotecarios exigieron la devolución de las hipotecas por parte de los originadores de las mismas que no habían cumplido con la diligencia debida o, en algunos casos, habían defraudado descaradamente al sector.
Las hipotecas ya tóxicas y las que estaban destinadas a caducar se agruparon con otras hipotecas que se revendieron a los inversores como valores respaldados por hipotecas (MBS). Cuando los prestatarios de esas hipotecas dejaron de pagar o entraron en mora, los compradores e inversores de esas hipotecas pidieron información a los originadores de los préstamos sobre las transacciones.
Incluso cuando se presentó una demanda de restitución de hipotecas tras el descubrimiento de discrepancias o posibles fraudes, el originador no siempre disponía de los recursos necesarios para reembolsar a los inversores, ya que sus activos podían haberse agotado.
Además, tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo, algunos originadores afirmaron que fueron defraudados por los prestatarios. En los casos en los que los tribunales se pronuncien a favor de esta defensa -cuando el originador demuestre que actuó de buena fe y el prestatario falsificó o tergiversó sus activos y su capacidad para pagar la hipoteca-, la demanda de restitución podría ser denegada.
Consideraciones especiales
Además de los originadores de las hipotecas, un inversor podría solicitar la restitución con una demanda de restitución de hipotecas que cite a los patrocinadores de los valores respaldados por hipotecas (MBS) por su responsabilidad en la representación de dicho vehículo financiero.
Si las hipotecas tóxicas se agrupan con hipotecas que están al día en los pagos, la devolución de la hipoteca podría incluir hipotecas no delincuentes. Los inversores pueden querer separarse por completo de los responsables o la estructura de los valores respaldados por hipotecas (MBS) puede requerir la inclusión de todas las hipotecas en el paquete cuando se presenta una demanda de restitución.
¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca y un valor respaldado por una hipoteca (MBS)??
Una hipoteca es un préstamo que un potencial propietario de una vivienda contrata para financiar la compra de la misma. La mayoría de las viviendas cuestan más de lo que un individuo puede pagar en efectivo. Para comprar la vivienda, un particular tendrá que pedir un préstamo a un banco. El dinero prestado es una hipoteca.
Un valor respaldado por una hipoteca (MBS) es un valor financiero, como un bono, que consiste en muchas hipotecas diferentes agrupadas en un valor financiero. Un inversor comprará un MBS como una inversión, al igual que lo haría con un bono o una acción, de un banco y recibirá los pagos de la hipoteca de esos préstamos como un flujo de ingresos; el rendimiento de su inversión.
Qué es la recompra de hipotecas?
Una recompra de hipotecas es lo mismo que una recompra de hipotecas; cuando los inversores de un valor respaldado por hipotecas (MBS) exigen que el originador de una hipoteca recompre esa hipoteca debido a problemas percibidos relacionados con el momento en que la hipoteca fue aprobada por el banco.