Definición de la deuda de segundo gravamen

¿Qué es la deuda de segunda línea??

La deuda de segundo gravamen es un préstamo que se produce después de que el primer gravamen ya esté en vigor. Posteriormente, se refiere a la clasificación de la deuda en caso de quiebra y liquidación, ya que se produce después de que la deuda de primer gravamen se haya reembolsado en su totalidad. Otro término para este tipo de títulos de deuda es el de deuda junior o subordinada.

Estas deudas tienen una menor prioridad de reembolso que otras deudas senior o de mayor rango. En otras palabras, la deuda de segundo gravamen es la segunda en la fila para ser reembolsada en su totalidad en caso de insolvencia del prestatario. Sólo después de que se haya satisfecho toda la deuda principal, como los préstamos y los bonos, se puede pagar la deuda de segundo gravamen. Por lo tanto, los inversores en deuda subordinada deben ser conscientes de su posición en la cola para recibir el reembolso total del principal en caso de insolvencia de la empresa subyacente.

Puntos clave

• La deuda de segundo gravamen se refiere a los préstamos que tienen menor prioridad que otras deudas de mayor rango en caso de quiebra y liquidación de activos.
• Otros nombres para la deuda de segundo gravamen son deuda junior y deuda subordinada.
• La deuda de segundo rango puede ayudar a un prestatario a acceder a una financiación muy necesaria, pero hay que sopesar los riesgos, y los tipos de interés suelen ser más altos que los del primer rango.
• La deuda secundaria puede ofrecer a los inversores un tipo de interés más alto que la deuda tradicional a tipo fijo, pero con un mayor riesgo.

Explicación de la deuda de segundo gravamen

La deuda de segundo gravamen tiene un derecho subordinado a la garantía pignorada para asegurar un préstamo. En caso de liquidación forzosa, la deuda secundaria puede recibir el producto de la venta de los activos pignorados para garantizar el préstamo, pero sólo después de que los titulares de la deuda principal hayan recibido el pago. Debido a la subordinación de las garantías pignoradas, las deudas secundarias conllevan más riesgo para los prestamistas e inversores que las deudas preferentes. Como resultado de este elevado riesgo, estos préstamos suelen tener tipos de interés más altos y siguen procesos más estrictos para su aprobación.

Si un prestatario incumple un préstamo garantizado, el titular del gravamen principal puede recibir el 100% del saldo del préstamo con la venta de los activos subyacentes. Sin embargo, el titular del segundo gravamen puede recibir sólo una fracción del importe del préstamo pendiente.

Por ejemplo, si un prestatario incumple un préstamo inmobiliario con una segunda hipoteca, los acreedores pueden ejecutar la hipoteca y vender la casa. Tras el pago íntegro del saldo de la primera hipoteca, la distribución de los ingresos restantes se destina al prestamista de la segunda hipoteca.

Riesgos de los prestamistas de segunda línea

El principal riesgo que suponen las hipotecas de segundo rango para los prestamistas es la insuficiencia de garantías en caso de impago o de declaración de quiebra. Durante el proceso de solicitud, los prestamistas de segundo préstamo suelen evaluar muchos de los mismos factores y ratios financieros que los prestamistas de primer préstamo. Estas métricas financieras incluyen las puntuaciones de crédito, los beneficios y el flujo de caja. Los prestamistas también revisan la relación entre la deuda y los ingresos del prestatario, que muestra el porcentaje de ingresos mensuales dedicado a pagar las deudas. Normalmente, los prestatarios con un bajo riesgo de impago reciben condiciones crediticias favorables que dan lugar a tipos de interés más bajos.

Para mitigar el riesgo, los prestamistas del segundo gravamen también deben determinar la cantidad de capital disponible por encima del saldo adeudado de la deuda principal. El patrimonio neto es la diferencia entre el valor de mercado del activo subyacente menos los préstamos pendientes sobre ese activo.

Por ejemplo, si una empresa tiene un primer gravamen pendiente de 1.000.000 de dólares sobre un edificio, y la estructura tiene un valor de tasación de 2.500.000 dólares, hay 1.500.000 dólares de capital restante. En este caso, el prestamista del segundo gravamen puede aprobar un préstamo sólo por una parte del capital pendiente, por ejemplo, entre 750.000 y 50%. Además, el titular del primer gravamen puede tener estipulaciones en sus condiciones de crédito que establezcan restricciones en cuanto a si la empresa puede contraer una deuda adicional o una segunda hipoteca sobre el edificio.

Otros cálculos que un prestamista revisa durante el proceso de préstamo incluyen el valor de mercado del edificio, la posibilidad de que el activo subyacente pierda valor y el coste de la liquidación. Los prestamistas pueden restringir el tamaño de los segundos gravámenes para garantizar que el saldo acumulado de la deuda pendiente sea significativamente menor que el valor de la garantía subyacente.

Los prestamistas suelen incluir cláusulas en las condiciones del crédito. Estas cláusulas imponen restricciones y establecen requisitos específicos para el prestatario. Si una empresa se retrasa en los pagos, se activan las cláusulas del préstamo que pueden exigir la venta de activos para pagar la deuda.

Riesgos para el inversor de segunda hipoteca

Aunque los inversores en deuda de segundo gravamen cobran antes que los accionistas comunes en caso de desaparición de la empresa, la deuda junior tiene sus riesgos. Si la empresa emisora es insolvente y, en el proceso de liquidación, no hay suficientes activos disponibles para pagar tanto la deuda principal como la secundaria, los inversores del segundo gravamen incurrirán en la pérdida.

Aunque la deuda subordinada puede ofrecer a los inversores un tipo de interés más alto que la deuda tradicional a tipo fijo, los inversores deben ser conscientes de la viabilidad financiera de la empresa emisora y de la probabilidad de ser reembolsada.

Riesgos del prestatario de segundo gravamen

La deuda secundaria puede ser en forma de préstamos de un banco o mediante la venta de bonos a los inversores. Los prestatarios pueden utilizar los gravámenes secundarios para acceder al patrimonio inmobiliario o para añadir capital al balance de la empresa. La pignoración de activos para garantizar un segundo gravamen también supone un riesgo para el prestatario.

Independientemente de los motivos del segundo préstamo, si el prestatario se retrasa en el pago de la deuda, ese prestamista puede iniciar los procedimientos para forzar la venta del activo pignorado.

Por ejemplo, si un propietario tiene una segunda hipoteca en mora, el banco puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que el prestamista toma el control de la propiedad y comienza el proceso de venta del activo. La ejecución hipotecaria se produce cuando el prestatario no puede realizar los pagos completos de capital e intereses previstos en el contrato hipotecario.

Las empresas suelen disponer de una gama más amplia de activos para pignorar como garantía, incluidos los bienes inmuebles, los equipos y sus cuentas por cobrar. Al igual que ocurre con una segunda hipoteca sobre una vivienda, una empresa puede correr el riesgo de perder sus activos en caso de que el prestamista del segundo gravamen ejecute la hipoteca.

Pros

• La deuda subordinada paga un tipo de interés más alto

• Durante la liquidación, el segundo gravamen se reembolsa antes que los accionistas comunes

• Añadir un préstamo de segundo gravamen puede proporcionar acceso al capital

Contras

• En una liquidación, la deuda junior puede no recibir el reembolso completo

• El reembolso depende de la viabilidad financiera de la empresa emisora

• Es posible que la deuda no esté garantizada con suficientes garantías

Resultados del incumplimiento de los préstamos

Tanto las empresas como los particulares tienen una puntuación de crédito que clasifica su capacidad para devolver los préstamos. Una puntuación de crédito es un número estadístico que evalúa la solvencia de un prestatario teniendo en cuenta su historial de crédito.

Si una persona se retrasa en los pagos o incumple un préstamo, su puntuación de crédito se reducirá. Las puntuaciones bajas dificultan que estos prestatarios puedan pedir un préstamo más adelante y pueden afectar a su capacidad para conseguir un empleo, un apartamento y artículos como el teléfono móvil.

Para una empresa, un historial crediticio negativo puede significar que tendrá dificultades para encontrar compradores de futuros bonos que pueda emitir sin ofrecer un tipo de cupón elevado. Además, muchas empresas utilizan líneas de crédito de capital circulante para el funcionamiento de su negocio. Por ejemplo, una empresa puede pedir un préstamo de una línea de crédito (LOC) para comprar inventario. Una vez que reciben el pago de sus productos terminados, pagan la LOC y comienzan el proceso de nuevo para el siguiente ciclo de ventas.

Otro resultado del impago para una empresa es el impacto en el flujo de caja de la empresa. El flujo de caja es una medida de la cantidad de efectivo que genera una empresa para llevar a cabo sus operaciones y cumplir con sus obligaciones. Como consecuencia del mayor coste del servicio de la deuda y de los gastos por intereses derivados del aumento de los tipos de interés, el flujo de caja se reduce.

Ejemplo del mundo real

Como ejemplo, digamos que Ford Motor Company (F) tiene un préstamo pendiente sobre una de sus fábricas que producen camiones. El préstamo es de aproximadamente 10.000.000 de dólares mientras que el edificio y la propiedad valen 22.000.000 de dólares según una tasación reciente de su valor de mercado. Como resultado, la empresa tiene 12.000.000 de dólares de capital disponible (22.000.000 de dólares – 10.000.000 de dólares).

El préstamo pendiente de 10.000.000 de dólares es la deuda principal y es la primera prioridad a pagar en caso de incumplimiento o liquidación de la empresa. A cambio de ser el primer titular del derecho de retención, el banco cobra un 2% de interés sobre el pagaré de 10.000.000 de dólares.

Ford intenta obtener una segunda hipoteca -esencialmente, un segundo gravamen- sobre la propiedad de otro banco. Sin embargo, el segundo banco sólo prestará el 50% del capital restante para la deuda del segundo gravamen. Como resultado, Ford puede pedir prestados 6.000.000 de dólares.

Supongamos que se produce una recesión que hace caer no sólo los ingresos de la empresa por la venta de camiones, sino también el valor de la propiedad. Si la empresa no paga sus deudas, cualquiera de los dos prestamistas puede iniciar la liquidación para satisfacer el préstamo. Tras la liquidación y el pago del saldo del primer préstamo de 10.000.000 de dólares, a la empresa sólo le quedan 5.000.000 de dólares en fondos. Al ser una deuda subordinada, el segundo banco no puede recibir el importe total del segundo gravamen.