Qué es una comisión de apertura?
La comisión de apertura de la hipoteca es una comisión inicial que cobra el prestamista por tramitar una nueva solicitud de préstamo. La comisión es una compensación por la ejecución del préstamo. Las comisiones de apertura se expresan como un porcentaje del total del préstamo, y suelen estar entre el 0.5% y 1% de un préstamo hipotecario en Estados Unidos.
A veces denominadas „comisiones de descuento” o „puntos”, sobre todo cuando equivalen al 1% del importe del préstamo, las comisiones de apertura sirven para pagar servicios como la tramitación, la suscripción y la financiación.
Puntos clave
- La comisión de apertura suele ser del 0.Entre el 5% y el 1% del importe del préstamo y lo cobra un prestamista como compensación por tramitar una solicitud de préstamo.
- Las comisiones de apertura son a veces negociables, pero reducirlas o evitarlas suele implicar el pago de un tipo de interés más alto a lo largo de la vida del préstamo.
- Estas comisiones suelen fijarse con antelación a la ejecución del préstamo y no deben sorprender en el momento del cierre.
Cómo entender las comisiones de apertura
La comisión de apertura es similar a cualquier pago basado en una comisión. Un prestamista ganaría 1.000 dólares por un préstamo de 100.000 dólares -o 2.000 dólares por un préstamo de 200.000 dólares- si cobrara una comisión del 1% por originar el préstamo. La comisión de apertura representa el pago de los servicios iniciales del prestamista. A veces representa un porcentaje mayor del importe del préstamo en los préstamos más pequeños, ya que un préstamo de 50.000 dólares puede requerir la misma cantidad de trabajo para el prestamista que un préstamo de 500.000 dólares.
El total de las comisiones hipotecarias de los prestamistas puede compararse con una calculadora hipotecaria. Estas comisiones suelen fijarse por adelantado y aumentan repentinamente en el momento del cierre. Deben figurar en la declaración de cierre.
Historia de las comisiones de apertura
Los prestamistas a menudo ganaban comisiones de apertura exorbitantes y primas de diferencial de rendimiento (YSP) entre finales de la década de 1990 y mediados de la década de 2000 por vender al prestatario un tipo de interés más alto. Los prestatarios con créditos marginales o ingresos no verificables fueron el objetivo principal de los prestamistas depredadores de alto riesgo. Estos prestamistas suelen cobrar comisiones de apertura de hasta el 4% o el 5% del importe del préstamo, y ganan miles de dólares adicionales en los PSJ.
El gobierno aprobó nuevas leyes tras la crisis financiera de 2007-08. Estas leyes limitan la forma en que los prestamistas pueden ser compensados. La presión pública incentivó a los prestamistas a frenar las prácticas que les habían enriquecido durante el boom inmobiliario. Las comisiones de apertura se han reducido a una media del 1% o menos.
A menudo es mejor que el prestatario pague una comisión de apertura más alta a cambio de un tipo de interés más bajo, ya que el ahorro de intereses a lo largo del tiempo superará la comisión de apertura.
Cómo ahorrar en comisiones de apertura
Las comisiones de apertura de las hipotecas pueden ser negociables, pero no se puede ni se debe esperar que un prestamista trabaje gratis. La obtención de una comisión de apertura reducida suele implicar la concesión de algo al prestamista. La forma más habitual de reducir la comisión es aceptar un tipo de interés más alto a cambio.
En efecto, el prestamista obtiene su comisión del plan de ahorro para la vivienda en lugar de la comisión de apertura. Esto se ejecuta a través de algo llamado „créditos de prestamista”.” Se calculan como puntos negativos en una hipoteca. Por regla general, esto es un buen negocio para los prestatarios sólo si planean vender o refinanciar en unos pocos años, porque en las hipotecas más largas lo que se paga acumulativamente en intereses generalmente superará lo que se habría pagado en una comisión de apertura. En el caso de esta última, considere la posibilidad de trabajar con una de las mejores empresas de refinanciación de hipotecas para asegurarse de que está recibiendo un buen trato.
Puede negociar que el vendedor de la vivienda pague sus gastos de apertura. Es más probable que esto ocurra en caso de que el vendedor necesite vender rápidamente o tenga problemas para vender la casa. También puedes negociar con el prestamista para que te reduzca la comisión de apertura o te exima de ella. Esto puede no implicar la aceptación de un tipo de interés más alto si, por ejemplo, ha comparado precios y puede presentar pruebas de una oferta mejor de un prestamista de la competencia.
Además, si la hipoteca es de gran cuantía y a largo plazo y usted tiene un crédito excelente y una fuente de ingresos segura, es posible que el prestamista considere su negocio lo suficientemente atractivo como para no cobrarle comisiones.
Por último, asegúrese siempre de ver en qué consiste exactamente la comisión de apertura. Algunos prestamistas incluyen otras comisiones, como las de solicitud y tramitación. Si es el caso, pida que le eximan de esas comisiones agrupadas.
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