¿Qué es una cartera de hipotecas??
Los préstamos hipotecarios se refieren a los préstamos hipotecarios que los prestatarios, los agentes hipotecarios u otros prestamistas han contratado con un originador de hipotecas. Un préstamo permanece en la cartera de un originador desde el momento en que se bloquea hasta que se cae, se vende en el mercado hipotecario secundario o se pone en la cartera de préstamos del originador. Las hipotecas en tramitación se cubren contra las variaciones de los tipos de interés.
Puntos clave
- La cartera de préstamos hipotecarios es el cúmulo de solicitudes de hipotecas que aún están a la espera de ser aprobadas, pero que tienen bloqueado el tipo de interés.
- Dado que los tipos están bloqueados, las fluctuaciones de los tipos vigentes durante el periodo que transcurre entre la solicitud y la aprobación del préstamo exponen a los bancos al riesgo de los tipos de interés.
- El análisis de las carteras de hipotecas puede ayudar a los analistas a comprender el futuro endeudamiento de los propietarios de viviendas.
Comprensión de las carteras de préstamos hipotecarios
Un originador de hipotecas es generalmente la primera entidad que participa en el mercado secundario de hipotecas. Pueden ser bancos minoristas, corredores y banqueros hipotecarios. El departamento de marketing secundario gestiona la cartera de préstamos del originador hipotecario. Como se ha señalado anteriormente, la cartera de préstamos está formada por solicitudes de hipotecas que tienen un tipo de interés fijo pero que aún no han sido aprobadas.
Los préstamos en cartera suelen cubrirse utilizando el mercado „To Be Announced” -o el mercado de valores hipotecarios a plazo-, contratos de futuros y opciones hipotecarias extrabursátiles. La cobertura de una cartera de préstamos hipotecarios implica un riesgo de dispersión y de caída.
La cobertura de una cartera de hipotecas conlleva un riesgo de diferencial y de caída.
Los créditos hipotecarios suelen gestionarse y estructurarse de manera que se obtenga el margen de beneficio que se ha incorporado a la hipoteca cuando se ha fijado el tipo de interés. Una cartera de hipotecas puede afectar directamente a los ingresos de un agente hipotecario, que puede recibir una comisión basada en la rentabilidad de las operaciones que gestiona. Los agentes hipotecarios pueden tratar de aumentar sus reservas desarrollando redes de referencia que pueden incluir agentes inmobiliarios, banqueros, abogados y contables que pueden dirigir a nuevos clientes.
Sin embargo, existe la suposición de que al menos algunos de los préstamos potenciales en una cartera de hipotecas no se financiarán y se convertirán en hipotecas que puedan venderse. Cuanto más avanzado esté el proceso de solicitud, menos probable será que el prestatario busque financiación en otra parte.
Consideraciones especiales
La supervisión de una cartera de préstamos hipotecarios podría incluir a terceros expertos que actúen como gestores de la comercialización secundaria, especialmente centrados en el aspecto de la gestión de riesgos del negocio. Esto puede incluir un análisis regular de los activos del préstamo en curso, así como instrumentos de cobertura para medir los cambios de valor.
Parte de la tarea de estos gestores es establecer el valor real de mercado de los préstamos en tramitación. Esto ayuda a formar una estrategia para las operaciones de cobertura, cuyo objetivo es proteger el valor de los activos en la cartera mediante la venta de préstamos a través de ventas a plazo. El gestor evalúa qué préstamos representan la mayor exposición a las variaciones de los tipos de interés y, a continuación, elige los préstamos que tienen una correlación adecuada con esas variaciones del mercado. Al vender ciertas hipotecas cuando los tipos de interés aumentan, esas transacciones se vuelven más valiosas y compensan las pérdidas de valor que pueden producirse con los préstamos que se mantienen en la cartera. Es comparable a equilibrar posiciones „cortas” y „largas” en activos.