Qué es la acción de ejecución hipotecaria?
El término „acción de ejecución” se refiere a los procedimientos legales iniciados por un prestamista después de que un prestatario incumpla su hipoteca. Los prestamistas pueden hacer valer sus derechos a través de una ejecución hipotecaria cuando los prestatarios no realizan los pagos de la hipoteca o no cumplen con las obligaciones establecidas en su contrato hipotecario.
La acción de ejecución hipotecaria se inicia mediante un aviso público emitido por el prestamista. Si el deudor hipotecario sigue sin poder ponerse al día con el préstamo, la entidad hipotecaria puede llevar a cabo un procedimiento de ejecución hipotecaria, tras el cual puede vender la propiedad para recuperar el saldo adeudado.
Puntos clave
- Una acción de ejecución hipotecaria es un proceso legal iniciado por un prestamista después de que un prestatario incumpla su hipoteca.
- Después de emitir un aviso público, el prestamista da al prestatario un período de gracia para permitir que el deudor hipotecario se ponga al día con el préstamo.
- La acción pasa a la preejecución hipotecaria si el prestatario no puede llegar a un acuerdo.
- Una subasta permite al prestamista vender la vivienda.
- Las protecciones reforzadas para los prestatarios prohíben a los prestamistas presentar los primeros avisos antes de los 120 días de morosidad.
- En respuesta a la recesión económica de 2020 para ayudar a los propietarios de viviendas en dificultades, la U.S. El gobierno amplió la moratoria de las ejecuciones hipotecarias por última vez hasta el 31 de julio de 2021, y permitió que el período de inscripción para la indulgencia hipotecaria se extendiera hasta septiembre. 30, 2021.
Cómo funciona la acción de ejecución hipotecaria
La mayoría de los individuos no tienen el dinero para comprar una casa o propiedad con dinero en efectivo. Para financiar la compra, los consumidores necesitan obtener una hipoteca. El prestamista tiene en cuenta varias consideraciones antes de aprobar un préstamo, como el historial crediticio y los ingresos del prestatario, así como el valor de la propiedad. Si se aprueba, el prestamista y el prestatario firman un contrato hipotecario, en el que se establece la frecuencia y el importe de los pagos.
Pero qué ocurre si el prestatario no puede cumplir sus obligaciones? Cuando un prestatario incumple -con un retraso de al menos cuatro meses- o no cumple las condiciones del contrato, su prestamista puede iniciar una acción de ejecución hipotecaria una vez agotadas todas las demás vías y cuando los pagos llevan más de 120 días de retraso. El primer paso es presentar un aviso público en la Oficina del Registro del Condado (o en una oficina del gobierno del condado con título similar). Esta notificación indica que el prestatario ha incumplido la hipoteca. En algunos estados, la notificación se denomina Aviso de Incumplimiento, mientras que otros estados la llaman lis pendens.
En este momento, el prestatario entra en preejecución hipotecaria. Se trata de un periodo de gracia que permite al propietario de la vivienda reunir el dinero necesario para seguir pagando el préstamo o acordar la venta de la casa. Si el prestatario sigue sin poder reunir los fondos o llegar a otro acuerdo, entonces el prestamista puede proceder al proceso de ejecución hipotecaria.
El siguiente paso consiste en fijar una fecha para la subasta de la ejecución hipotecaria. El prestamista registra un aviso de venta en la oficina del registro del condado, anuncia la propiedad y notifica al prestatario la venta inminente. La subasta suele tener lugar en el juzgado del condado, en la oficina del administrador o en la propia propiedad.
Algunos estados permiten a los prestatarios el derecho de rescate para poner al día su préstamo hasta el momento en que se subasta la propiedad.
Normas de la acción de ejecución hipotecaria
Las ejecuciones hipotecarias están sujetas a unos requisitos procesales muy específicos y detallados que deben cumplirse para evitar la invalidación de la venta. El deudor y el público en general deben recibir una notificación adecuada de la venta de la ejecución hipotecaria, pero los procedimientos exactos pueden variar según el estado.
Después de la Gran Recesión, la U.S. l gobierno emitió nuevas normas para los prestamistas que desean ejecutar la hipoteca de propiedades. Establecidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) en 2013, estas nuevas normas sirvieron a los propietarios de viviendas que están al borde de la ejecución hipotecaria y los protege de los préstamos abusivos. Estas normas incluyen:
- La restricción del doble seguimiento. Esto ocurre cuando el prestamista procede a la ejecución hipotecaria mientras trabaja simultáneamente con el prestatario para evitar la ejecución hipotecaria. Las primeras notificaciones sólo pueden presentarse después de que la hipoteca lleve 120 días en mora.
- Proporcionar al deudor hipotecario opciones después de que no realice dos pagos consecutivos. Estas opciones incluyen alternativas a la ejecución hipotecaria.
- Explorar todas las alternativas a la ejecución hipotecaria antes de emprender cualquier acción de este tipo por parte del prestamista.
Estas normas se ampliaron en 2016. La CFPB dio instrucciones a los prestamistas para que ofrezcan más protecciones a los prestatarios más de una vez en el transcurso del préstamo. La agencia también incluye a los familiares supervivientes de un prestatario fallecido y exige a los prestamistas que avisen a los prestatarios cuando se hayan agotado las solicitudes de mitigación de pérdidas, es decir, los intentos de los prestamistas por trabajar con los prestatarios.
Tipos de acciones en la ejecución hipotecaria
Los procesos de ejecución hipotecaria difieren según el estado, pero existen dos tipos básicos. Alrededor de la mitad de las empresas de la UE se han beneficiado de esta medida.S. estados ordenan un tipo, y el otro tipo en la otra mitad. Algunos estados permiten ambas cosas.
La ejecución judicial es la norma en 22 estados. Básicamente, significa que el prestamista tiene que presentar una demanda formal y obtener el permiso de un tribunal para ejecutar la hipoteca. Al igual que con cualquier acción legal, usted debe recibir una citación formal por escrito y una denuncia de la demanda y tener la oportunidad de responder e impugnarla.
La ejecución hipotecaria no judicial significa que el prestamista no tiene que pasar por los tribunales. Más bien, puede ejecutar la hipoteca invocando lo que se llama una cláusula de poder de venta en su contrato hipotecario, que le autoriza a embargar y vender su propiedad si usted ha incumplido el préstamo. A los prestamistas les gusta la ejecución no judicial porque es mucho más rápida y barata que la judicial, obviamente, pero aún así deben seguir cuidadosamente una serie de pasos descritos en los estatutos del estado para completar el proceso.
Cómo impugnar la acción de ejecución hipotecaria
Es posible luchar contra una acción de ejecución hipotecaria. El procedimiento varía, dependiendo de si la ejecución hipotecaria es judicial o no judicial.
La gestión de una ejecución hipotecaria judicial es un poco más fácil y sencilla: Puesto que el prestamista ha tenido que presentar una demanda ante el tribunal contra usted y enviarle una notificación por escrito, usted simplemente tiene que responder a la demanda en un plazo determinado (la citación indicará el plazo, que suele ser de 20 a 30 días). Deben hacerlo por escrito. Aunque la carga de la prueba recae en el prestamista, es necesario presentar una defensa detallada y delineada.
Su respuesta debe incluir respuestas a cada una de las reclamaciones que el prestamista hace en su demanda, en el mismo orden. También puede presentar una defensa afirmativa, señalando cualquier error por parte del prestamista (como no haber emitido advertencias o avisos previos) o argumentando que la demanda no debería haberse presentado en primer lugar.
Con una ejecución hipotecaria no judicial, tiene que ser más proactivo. Porque las ejecuciones hipotecarias no judiciales proceden fuera de los tribunales, usted tienen que presentar una demanda para que un juez detenga el procedimiento. Y la carga de la prueba recaerá en usted, porque el derecho a ejecutar la hipoteca habrá formado parte del contrato hipotecario que usted firmó.
Técnicamente, al presentar su demanda, pedirá dos cosas: una moción para una orden de restricción temporal y una orden judicial preliminar para detener la venta de la ejecución hipotecaria mientras se litiga su caso. Por lo general, los propietarios también solicitan al tribunal una orden judicial permanente. En la audiencia de requerimiento preliminar, usted presentará su versión -similar a los argumentos que presentaría en su respuesta a una citación judicial de ejecución- con cualquier documento de apoyo.
La ejecución hipotecaria y la pandemia
La crisis económica de 2020 provocada por la pandemia de COVID-19 afectó a los propietarios de viviendas de todo el mundo. El gobierno federal estableció protecciones adicionales en los Estados Unidos en virtud de la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica (CARES), anunciando una moratoria en las ejecuciones hipotecarias y un alivio financiero para los propietarios de viviendas. Estas normas protegen a los propietarios de viviendas que tienen hipotecas respaldadas por el gobierno o por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac.
El gobierno estableció una moratoria en las ejecuciones hipotecarias, permitiendo a los propietarios permanecer en sus casas durante la crisis sanitaria. Los prestatarios deben dirigirse a sus prestamistas para conocer sus opciones. Algunos prestamistas pueden ofrecer a los prestatarios una indulgencia, que les permite retener o reducir sus pagos. Otra opción es la exención de pagos, que permite a los deudores hipotecarios aplazar los pagos durante un determinado periodo de tiempo. No se eliminan los pagos que se dejan de hacer debido a la indulgencia y los que se aplazan. En cambio, deben pagarse una vez finalizado el periodo.
Tras tomar posesión de su cargo el 30 de enero. 20, 2021, el presidente Biden solicitó que la prohibición de las ejecuciones hipotecarias y los desalojos se extendiera hasta el 31 de marzo de 2021, y posteriormente se prorrogó varias veces, con la última prórroga el 24 de junio de 2021, para extenderse hasta el 31 de julio de 2021.
El resultado final
Una acción de ejecución hipotecaria se refiere a los procedimientos legales iniciados por un aviso público emitido por el prestamista después de que un prestatario incumpla su hipoteca. Después de emitir el aviso público, el prestamista da al prestatario un periodo de gracia para permitirle ponerse al día con el préstamo. Si el deudor hipotecario sigue sin poder ponerse al día con el préstamo, entonces la compañía hipotecaria puede seguir con el procedimiento de ejecución hipotecaria, tras lo cual puede vender la propiedad para recuperar el saldo adeudado.
En respuesta a la recesión económica de 2020, la U.S. El gobierno amplió la moratoria de las ejecuciones hipotecarias para ayudar a los propietarios en apuros hasta el 31 de julio de 2021, y permitió que el período de inscripción para la indulgencia hipotecaria se extendiera hasta septiembre. 30, 2021.
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