Qué es un kicker?
Un „kicker” es un derecho, una garantía ejercitable u otra característica que se añade a un instrumento de deuda para hacerlo más deseable para los posibles inversores, dando al titular de la deuda la opción potencial de comprar acciones del emisor.
En el sector inmobiliario, un kicker es un gasto añadido que debe pagarse en una hipoteca para que se apruebe un préstamo. Un ejemplo sería una participación en los recibos de una propiedad comercial o de alquiler.
Un kicker también se denomina „sweetener” o „wrinkle”.
Puntos clave
- Un „kicker”, también conocido como „sweetener” o „wrinkle”, es una característica añadida a un instrumento de deuda que lo hace más deseable para los posibles prestamistas o inversores.
- Los kickers proporcionan a los inversores un incentivo adicional para comprar títulos de deuda (como una acción preferente o un bono) porque aumentan el rendimiento esperado de la inversión (ROI) de los inversores.
- Dos tipos populares de incentivos de capital son los bonos convertibles y las garantías de compra de acciones.
- En el caso de los préstamos de inversión inmobiliaria, un tipo de incentivo común es que el prestatario ofrezca al prestamista una parte de los ingresos totales o de los ingresos brutos por alquiler generados por la propiedad de inversión.
Cómo funciona un kicker
Los kickers son elementos que se añaden para „cerrar la operación”, ya que son exclusivamente para el beneficio de los prestamistas y se utilizan para aumentar el rendimiento esperado de la inversión (ROI).
Por ejemplo, un prestamista puede ser cauteloso a la hora de prestar dinero a una empresa nueva, que puede necesitar el dinero para financiar las operaciones en su fase inicial. Sin un historial financiero que muestre un crecimiento constante de las ventas y de los beneficios, la nueva empresa puede enfrentarse a una ardua batalla para obtener financiación. La joven empresa puede tener que estructurar un acuerdo de capital para atraer al prestamista, ofreciendo un incentivo de participación en la empresa. A cambio de prestar dinero a la empresa, el prestamista recibirá una participación en la empresa y un determinado porcentaje de los beneficios futuros.
Kickers de capital
En efecto, un kicker es un incentivo adicional para animar a los inversores a comprar títulos de deuda, como un bono o una acción preferente. Cuando un bono tiene una opción implícita que puede ser ejercida por el tenedor del bono para comprar capital en la empresa emisora a un precio de descuento, se dice que la opción es un kicker. Un inversor se verá incentivado a comprar un bono con un kicker, ya que esto le permite participar en cualquier aumento del valor de la propiedad de las acciones.
Dos tipos comunes de incentivos de capital son una característica convertible en algunos bonos que permite que los bonos se intercambien por acciones, y garantías para comprar acciones que se venden en combinación con una nueva emisión de bonos.
Los „Equity Kickers” se utilizan a menudo para las compras apalancadas (LBO), las compras por parte de los directivos (MBO) y las recapitalizaciones de capital, ya que se consideran demasiado arriesgadas para la financiación tradicional ofrecida por los prestamistas senior y garantizados.
Una empresa que añade un kicker (por ejemplo, una oferta de derechos) a una emisión de bonos sólo lo hace para que toda la emisión llegue a manos de los inversores. El kicker puede o no ser utilizable en cualquier momento durante la vida del bono. A menudo es necesario alcanzar un punto de inflexión, como un precio de las acciones por encima de un determinado nivel, antes de que el kicker tenga un valor real.
Por ejemplo, un tenedor de bonos que tiene derecho a comprar acciones de la empresa a 20 dólares por acción, sólo ejercerá este derecho si las acciones cotizan por encima de los 20 dólares. De lo contrario, no hay ninguna ventaja financiera en la compra de las acciones.
Kickers inmobiliarios
En los préstamos inmobiliarios, se puede ofrecer a un prestamista, además de los intereses del préstamo, una participación en los ingresos totales o en los ingresos brutos de alquiler que se generarán de la propiedad de inversión que se está financiando, si los ingresos superan una cantidad determinada. Este beneficio puede ser ofrecido por el prestatario o exigido por el prestamista para endulzar el acuerdo de préstamo.
Si el prestatario no puede hacer un gran pago inicial de la propiedad o hay alguna circunstancia que hace que la transacción sea un riesgo de crédito, el prestamista puede requerir algún tipo de kicker de la equidad o el porcentaje de propiedad en la propiedad. Por ejemplo, el prestamista puede aceptar un préstamo de inversión inmobiliaria a condición de recibir un porcentaje de los ingresos de la venta después de que el prestatario renueve la propiedad y la revenda a un precio más alto.
Consideraciones especiales
El término kicker no debe confundirse con el término kickback, que es un pago ilegal dado como compensación por un trato preferencial. En las transacciones inmobiliarias, las personas y empresas que violen la prohibición de las comisiones ilegales pueden enfrentarse a la responsabilidad civil y penal. Desde el punto de vista legal, todos los costes de liquidación deben figurar en los préstamos al consumo como parte de los gastos financieros.
El Congreso promulgó la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA, por sus siglas en inglés), que entró en vigor en junio de 1975, para proteger a los consumidores de las prácticas abusivas de liquidación, como las comisiones ilegales. La ley RESPA exige a los prestamistas, agentes hipotecarios o administradores de préstamos hipotecarios que proporcionen a los prestatarios información sobre la naturaleza y los costes del proceso de liquidación de la propiedad inmobiliaria.
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