Definición de juicio de deficiencia

Una sentencia por deficiencia es un fallo judicial contra un deudor que está en incumplimiento de un préstamo garantizado, cuando la venta de la propiedad que garantizó el préstamo no cubre la deuda en su totalidad. Permite al prestamista cobrar dinero adicional al deudor para compensar la diferencia.

Puntos clave

  • Una sentencia de deficiencia es una resolución judicial que permite a un prestamista cobrar fondos adicionales de un deudor cuando la venta de su propiedad garantizada no alcanza a pagar la totalidad de la deuda.
  • Muchos estados prohíben las sentencias de carencia tras una ejecución hipotecaria. 
  • Las leyes impiden que los bancos vendan una propiedad ejecutada por menos de lo que vale y luego exijan el saldo al prestatario en mora. 
  • Los prestamistas que obtienen un acuerdo de deficiencia pueden embargar el salario del deudor, embargar otras propiedades o tomar dinero de su cuenta bancaria.

Cómo funciona una sentencia de carencia

El principio legal de una sentencia por deficiencia podría aplicarse a cualquier préstamo garantizado, como un préstamo de coche, cuando la propiedad embargada a un deudor moroso se vende por menos de lo que el prestamista aún debe por ella. En la mayoría de los casos, sin embargo, el término se asocia a las ejecuciones hipotecarias.

Las hipotecas de viviendas están diseñadas para evitar una deficiencia al basar los importes del préstamo en el valor de tasación de la propiedad y exigir a los prestatarios un pago inicial. De este modo, el prestamista pone en riesgo menos dinero del que vale la propiedad.

En teoría, estas salvaguardias garantizan que el prestamista pueda vender la propiedad por un importe suficiente para recuperar su préstamo en caso de que el prestatario incumpla. Pero en una recesión inmobiliaria, como la que se produjo en 2008, el valor de una vivienda puede caer por debajo del importe del préstamo pendiente sobre ella. A veces se denomina „hipoteca bajo el agua”. Cuando un prestatario incumple su hipoteca en estas circunstancias, el prestamista puede solicitar una sentencia de carencia.

Ejemplo de sentencia de deficiencia

Considere una casa comprada por 300.000 dólares con un pago inicial de 30.000 dólares y una hipoteca de 270.000 dólares a 30 años con un tipo de interés del 4%. El prestatario incumple el préstamo de 270.000 dólares al cabo de dos años, dejando un saldo principal de unos 260.000 dólares. El banco vende la casa por 245.000 dólares, y luego gana una sentencia de deficiencia contra el prestatario por los 15.000 dólares restantes. Esa es la cantidad que el prestatario tendría que pagar.

Las leyes estatales contra las reclamaciones de juicios por deficiencia no suelen aplicarse a las segundas hipotecas, como los préstamos con garantía hipotecaria.

Cómo cobran los prestamistas las sentencias por carencia?

Muchos estados prohíben las sentencias de carencia después de una ejecución hipotecaria. En los casos en los que se permiten, el prestamista debe demostrar, por lo general, mediante listados comparables y una tasación profesional, que el precio que recibió por la venta de la vivienda fue justo. Esta salvaguarda impide que un banco acepte una oferta baja y exija el saldo al prestatario.

Incluso cuando están permitidas, las sentencias por deficiencia no son automáticas. El prestamista debe presentar una moción para solicitarla. Si el prestamista no presenta la moción, entonces el tribunal considerará suficiente el dinero obtenido por la venta de la propiedad ejecutada.

Si el prestamista logra obtener una sentencia por deficiencia, puede intentar cobrar el dinero de varias maneras, incluyendo la imposición de un gravamen sobre otras propiedades del deudor, el embargo de los salarios del deudor o el embargo (toma de dinero) de la cuenta bancaria del deudor.

Qué hacer cuando se enfrenta a una sentencia por deficiencia

Un deudor que recibe una sentencia de deficiencia puede solicitar la exención del prestamista o de otros acreedores, presentar una moción para que se anule la sentencia o, si es necesario, declararse en quiebra.

En cualquier caso, si un deudor se libra de la devolución total de un préstamo, la deuda condonada es considerada como un ingreso por el Servicio de Impuestos Internos (IRS) y está sujeta a impuestos, con ciertas excepciones dependiendo de la situación.

Sentencias de deficiencia y ventas cortas

La mayoría de los estados, aunque no todos, permiten las sentencias por deficiencias tras las ventas al descubierto, que es cuando un banco acepta que el prestatario venda su casa a un precio inferior al del préstamo. Una venta al descubierto puede producirse cuando los precios de los inmuebles están bajando, y un banco busca aminorar su pérdida mediante una venta rápida en lugar de pasar por una ejecución hipotecaria. Esta acción puede ser buena para los prestatarios, dependiendo de sus circunstancias individuales.

Del mismo modo, las sentencias por deficiencia suelen permitirse en una transacción conocida como escritura en lugar de ejecución hipotecaria, cuando el banco acepta hacerse con el título de una propiedad en lugar de ejecutarla.

Qué es una sentencia de deficiencia?

Una sentencia de deficiencia es una orden judicial que permite a un prestamista cobrar dinero adicional de un deudor que ha incumplido un préstamo si la venta de la propiedad que garantizaba el préstamo no es suficiente para pagar la totalidad de la deuda. Las sentencias de deficiencia son más comunes después de las ejecuciones hipotecarias, aunque no se permiten en todos los estados.

Si mi prestamista obtiene una sentencia de deficiencia contra mí, ¿qué puede hacer para cobrarla??

El prestamista puede embargarle el sueldo, poner un gravamen sobre otros bienes de su propiedad o sacar dinero de su cuenta bancaria. En una acción de cobro de este tipo, los derechos del prestamista, así como los suyos, pueden variar de un estado a otro.

¿Cómo puedo protegerme contra una sentencia de deficiencia??

Es posible que pueda negociar otro acuerdo de pago con el prestamista o impugnar la sentencia de deficiencia en los tribunales. La bancarrota personal es otra opción, aunque puede tener consecuencias a largo plazo y no se debe iniciar sin sopesar seriamente los pros y los contras.

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