Qué es un intercambio inverso?
Un intercambio inverso en bienes raíces es un tipo de intercambio de propiedades en el que se adquiere primero la propiedad de reemplazo y luego se vende la propiedad actual. El intercambio inverso se creó para ayudar a los compradores a adquirir una nueva propiedad antes de verse obligados a intercambiar o vender una propiedad actual. Esto puede permitir al vendedor mantener una propiedad actual hasta que su valor de mercado aumente, con lo que también aumenta su propio tiempo para vender para obtener el máximo beneficio.
Puntos clave
- Un intercambio inverso es un intercambio de propiedades en el que se adquiere una propiedad de reemplazo sin la venta de una propiedad actual.
- Los intercambios inversos difieren de los intercambios diferidos, en los que la propiedad de reemplazo debe ser comprada después de la venta de la propiedad actual.
- „Las normas de intercambio en especie no suelen aplicarse a los intercambios inversos.
- Los intercambios inversos sólo se aplican a las propiedades 1031 y sólo se permiten en los casos en que los inversores tienen los medios financieros para realizar la nueva compra.
Cómo funciona un intercambio inverso
Las normas estándar de intercambio en especie no suelen aplicarse a los intercambios inversos. Estas normas suelen permitir a un inversor inmobiliario suspender el pago de los impuestos sobre las plusvalías de una propiedad que ha vendido, siempre que el beneficio de esa venta se aplique a la compra de una propiedad „similar”.
El IRS ha creado una serie de normas de seguridad que permiten el tratamiento en especie, siempre y cuando la propiedad actual o la nueva se mantenga en un acuerdo de intercambio calificado, o QEAA. Además, el inversor no puede utilizar una propiedad que ya posea como sustituto de la propiedad cedida.
Los intercambios inversos sólo se aplican a las propiedades de la Sección 1031, por lo que también se denominan intercambios 1031. Las propiedades de la Sección 1031 son propiedades que las empresas o aquellas con organizaciones que cumplen los requisitos intercambian con el fin de aplazar el pago de impuestos sobre cualquier beneficio obtenido de su venta.
Sin embargo, no es tan sencillo como que un contribuyente individual compre una propiedad, la venda y luego utilice los beneficios para comprar otra propiedad. En cambio, debe haber una norma de intercambio establecida, así como la presencia de un facilitador que se utiliza para establecer el proceso. Las propiedades de la sección 1245 o 1250 no son elegibles para este tipo de transacción.
Una „propiedad 1031” recibe su nombre de la Sección 1031 de la Ley de Propiedad Intelectual.S. Código de Rentas Internas, que permite a los inversores evitar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital en el proceso de venta y compra de propiedades de inversión.
Consideraciones especiales
Uno de los aspectos más cruciales del éxito de un intercambio inverso depende del hecho de que el inversor debe tener los medios financieros para la nueva compra. La antigua propiedad no habrá sido cedida en el momento del intercambio, por lo que el inversor debe ser capaz de proporcionar la financiación completa de la nueva propiedad sin la venta completa de la antigua. La adquisición de la nueva propiedad puede facilitarse con un prestamista, aunque sólo determinados prestamistas estarán dispuestos y serán capaces de trabajar con un inversor de intercambio inverso.
Requisitos para los intercambios inversos
Por lo general, hay un período máximo de tenencia que se aplica a las propiedades en los intercambios inversos, que suele ser un promedio de 180 días. Lo contrario de una permuta inversa es la permuta diferida o aplazada, en la que el permutante debe renunciar primero a la propiedad mediante el comercio o la venta antes de adquirir una nueva propiedad.
Los intercambios inversos se utilizan a menudo en los casos en los que un inversor inmobiliario debe cerrar la venta de una nueva propiedad antes de poder vender su propiedad actual. Estos casos incluyen el descubrimiento inesperado de una nueva propiedad deseable que debe ser comprada en un corto período de tiempo o situaciones en las que la venta de una propiedad actualmente en manos de un inversor fracasa inesperadamente, dejando un intercambio inverso como una solución potencial que permite al inversor continuar con la compra de una nueva propiedad.
El IRS emitió la Rev. Proc. 2000-37 para aclarar las normas relativas a los intercambios inversos. El IRS dice que no impugnará las calificaciones de una propiedad como propiedad de reemplazo o propiedad cedida o el tratamiento del intercambio a efectos del impuesto sobre la renta federal siempre que el propietario de la propiedad siga el acuerdo de alojamiento de intercambio calificado como se indica en la resolución de ingresos.
Incluso después de la publicación de la resolución del IRS, seguía existiendo cierta confusión en cuanto a la forma en que los propietarios debían estructurar un intercambio inverso y cuáles eran las responsabilidades del tercero facilitador del intercambio seleccionado. En una sentencia de 2017 (Patrimonio de Bartell, 147 T.C. No. 5, 2016), el Tribunal Tributario rechazó la posición del IRS's de que el facilitador del intercambio estaba obligado a asumir las cargas y beneficios de la propiedad para cumplir con un intercambio inverso 1031 válido.
Dado que las normas relativas a los intercambios inversos están evolucionando y pueden ser difíciles de interpretar, los propietarios deben consultar con un abogado o asesor fiscal cualificado antes de emprender un intercambio inverso.
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