Qué es el ingreso neto de explotación (NOI)?
Los ingresos netos de explotación (NOI) son un cálculo utilizado para analizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias generadoras de ingresos. El NOI es igual a todos los ingresos de la propiedad, menos todos los gastos de funcionamiento razonablemente necesarios.
Los ingresos netos de explotación son una cifra antes de impuestos que aparece en el estado de ingresos y flujos de caja de un inmueble y que excluye los pagos de capital e intereses de los préstamos, los gastos de capital, la depreciación y la amortización. Cuando esta métrica se utiliza en otros sectores, se denomina „EBIT”, que significa „beneficios antes de intereses e impuestos”.”
Puntos clave
- Los ingresos netos de explotación miden la rentabilidad de un inmueble que produce ingresos antes de añadir los costes de financiación o los impuestos.
- Para calcular el NOI, reste todos los gastos de explotación incurridos en una propiedad de todos los ingresos generados en la misma.
- Los gastos de explotación utilizados en la métrica del NOI pueden manipularse si el propietario aplaza o acelera ciertas partidas de ingresos o gastos.
- La métrica NOI no incluye los gastos de capital.
- El NOI indicará al propietario si el alquiler de un inmueble merece la pena el gasto de poseerlo y mantenerlo.
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Ingresos netos de explotación
Entendiendo los ingresos netos de explotación (NOI)
Los ingresos netos de explotación son un método de valoración utilizado por los profesionales inmobiliarios para determinar el valor exacto de sus propiedades productoras de ingresos. Para calcular el NOI, los gastos de explotación de la propiedad deben restarse de los ingresos que produce la propiedad.
Además de los ingresos por alquiler, un inmueble puede generar ingresos por servicios como aparcamientos, máquinas expendedoras y lavanderías. Los gastos de explotación incluyen los costes de funcionamiento y mantenimiento del edificio, incluidas las primas de seguro, los honorarios legales, los servicios públicos, los impuestos sobre la propiedad, los costes de reparación y los gastos de conserjería. Los gastos de capital, como los costes de un nuevo sistema de aire acondicionado para todo el edificio, no se incluyen en el cálculo.
El NOI ayuda a los inversores inmobiliarios a determinar la tasa de capitalización, que a su vez les ayuda a calcular el valor de una propiedad, lo que les permite comparar diferentes propiedades que puedan estar considerando comprar o vender.
En el caso de los inmuebles financiados, el NOI también se utiliza en el índice de cobertura de la deuda (DCR), que indica a los prestamistas e inversores si los ingresos de un inmueble cubren sus gastos de explotación y los pagos de la deuda. El NOI también se utiliza para calcular el multiplicador de los ingresos netos, el rendimiento de la inversión en efectivo y el rendimiento total de la inversión.
Cómo calcular los ingresos netos de explotación (NOI)
Para calcular los ingresos netos de explotación, hay que restar los gastos de explotación de los ingresos generados por una propiedad. Los ingresos de los inmuebles incluyen los ingresos por alquiler, las tarifas de aparcamiento, los cambios de servicio, las máquinas expendedoras, las máquinas de lavandería, etc.
Los gastos de explotación incluyen todos los costes asociados al funcionamiento del inmueble. Estos incluyen los gastos de gestión de la propiedad, los seguros, los servicios públicos, los impuestos sobre la propiedad, las reparaciones y el mantenimiento.
Fórmula de los ingresos netos de explotación (NOI)
Ingresos netos de explotación=RR-OEDonde:RR=ingresos inmobiliariosOE=gastos de explotación
A modo de ejemplo, supongamos que la información que figura a continuación es el perfil de un edificio de apartamentos concreto que un propietario alquila.
Ingresos:
- Ingresos por alquiler: 20.000 dólares
- Tasas de aparcamiento: 5.000 dólares
- Máquinas de lavandería: $1,000
Ingresos totales = $26.000
Ahora, supongamos que los gastos de explotación del edificio de apartamentos son los siguientes
Gastos de explotación:
- Gastos de gestión de la propiedad: 1.000 dólares
- Impuestos sobre la propiedad: 5.000 dólares
- Reparación y mantenimiento: 3.000 dólares
- Seguro: 1.000 dólares
Total de gastos de explotación = 10.000 dólares
Los ingresos netos de explotación (NOI) en este ejemplo serían 26.000 dólares – 10.000 dólares = 16.000 dólares.
Ejemplo de ingresos netos de explotación (NOI)
Supongamos que usted es dueño de una propiedad que obtiene anualmente 120.000 dólares de ingresos e incurre en 80.000 dólares de gastos de explotación. En esta circunstancia, tendrá un NOI resultante de 40.000 dólares (120.000 dólares – 80.000 dólares). Si el total es negativo, cuando los gastos de explotación son superiores a los ingresos, el resultado se denomina pérdida neta de explotación (PNR).
Los acreedores y los prestamistas comerciales se basan en gran medida en el NOI para determinar el potencial de generación de ingresos del inmueble que se va a hipotecar, incluso más de lo que tienen en cuenta en sus decisiones el historial crediticio de un inversor. En pocas palabras: esta métrica ayuda a los prestamistas a evaluar fundamentalmente el valor inicial de la propiedad mediante la previsión de sus flujos de caja.
El NOI se utiliza para determinar la tasa de capitalización de una propiedad, también conocida como el rendimiento de la inversión (ROI) en el sector inmobiliario. Divide el NOI por el precio de compra.
Si una propiedad se considera rentable, los prestamistas también utilizan esta cifra para determinar el tamaño del préstamo que están dispuestos a conceder. Por otro lado, si el inmueble presenta pérdidas netas de explotación, es probable que los prestamistas rechacen de plano la solicitud de hipoteca del prestatario.
Los propietarios pueden manipular sus gastos de explotación aplazando ciertos gastos y acelerando otros. El NOI también puede incrementarse aumentando los alquileres y otras tasas, y disminuyendo al mismo tiempo los gastos de explotación razonablemente necesarios.
Como ejemplo de esto último, consideremos un escenario en el que el propietario de un apartamento renuncia a la renta anual de 12.000 dólares de un inquilino, a cambio de que éste actúe como administrador de la propiedad. Si el propietario de un apartamento paga normalmente un salario de 30.000 dólares al administrador del edificio, puede restar de los ingresos el coste „razonablemente necesario” de 30.000 dólares, en lugar del coste real de 12.000 dólares.
Preguntas frecuentes sobre la fórmula de los ingresos netos de explotación (NOI)
Cuál es la fórmula para calcular el NOI?
La fórmula para calcular el NOI es la siguiente
- NOI = ingresos inmobiliarios – gastos de explotación
Cómo se calcula el ingreso neto de explotación (NOI) antes de impuestos?
El NOI es un cálculo antes de impuestos, ya que no tiene en cuenta los impuestos.
¿Cuál es la diferencia entre los ingresos netos y los ingresos netos de explotación (NOI)??
Los ingresos netos de explotación son los ingresos menos todos los gastos de explotación, mientras que los ingresos netos son los ingresos menos todos los gastos, incluidos los gastos de explotación y los gastos no operativos, como los impuestos.
¿Cuál es un buen porcentaje de ingresos netos de explotación (NOI)??
El NOI no es un porcentaje, sino una cifra que tiene en cuenta los ingresos y los gastos de un inmueble. Puede compararse con el valor total de la propiedad si ésta se hubiera pagado totalmente en efectivo. En este caso, cuanto mayor sea el porcentaje de ingresos netos de explotación respecto al precio de la propiedad, mejor.
El resultado final
El ingreso operativo neto (NOI) es una cifra comúnmente utilizada para evaluar la rentabilidad de una propiedad. El cálculo consiste en restar todos los gastos de explotación del inmueble de todos los ingresos generados por el mismo. Cuanto mayores sean los ingresos y menores los gastos, más rentable será una propiedad. Esto indica al propietario si los ingresos generados por la posesión y el mantenimiento de la propiedad merecen la pena.