Qué es una hipoteca?
El término hipoteca se refiere a un préstamo utilizado para comprar o mantener una casa, un terreno u otros tipos de bienes inmuebles. El prestatario se compromete a pagar al prestamista a lo largo del tiempo, normalmente en una serie de pagos regulares que se dividen en capital e intereses. La propiedad sirve de garantía para asegurar el préstamo. El prestatario debe solicitar una hipoteca a través de su prestamista preferido y asegurarse de que cumple varios requisitos, como la puntuación de crédito mínima y los pagos iniciales. Las solicitudes de hipotecas pasan por un riguroso proceso de suscripción antes de llegar a la fase de cierre. Los tipos de hipotecas varían en función de las necesidades del prestatario, como los préstamos convencionales y los de tipo fijo.
Puntos clave
- Las hipotecas son préstamos que se utilizan para comprar viviendas y otros tipos de bienes inmuebles.
- La propia propiedad sirve de garantía para el préstamo
- Las hipotecas están disponibles en una variedad de tipos, incluyendo las de tipo fijo y las de tipo ajustable.
- El coste de una hipoteca dependerá del tipo de préstamo, el plazo (por ejemplo, 30 años) y el tipo de interés que cobre el prestamista.
- Los tipos de interés de las hipotecas pueden variar mucho en función del tipo de producto y de la cualificación del solicitante.
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Qué es una hipoteca?
Cómo funcionan las hipotecas
Los particulares y las empresas utilizan las hipotecas para comprar bienes inmuebles sin tener que pagar todo el precio de compra por adelantado. El prestatario devuelve el préstamo más los intereses a lo largo de un número determinado de años hasta que es dueño de la propiedad libre de cargas. Las hipotecas también se conocen como gravámenes sobre la propiedad o derechos sobre la propiedad. Si el prestatario deja de pagar la hipoteca, el prestamista puede ejecutar la propiedad.
Por ejemplo, el comprador de una vivienda da en prenda su casa a su prestamista, que tiene entonces un derecho sobre la propiedad. Esto asegura el interés del prestamista en la propiedad en caso de que el comprador no cumpla con su obligación financiera. En el caso de una ejecución hipotecaria, el prestamista puede desalojar a los residentes, vender la propiedad y utilizar el dinero de la venta para pagar la deuda hipotecaria.
El proceso hipotecario
Los posibles prestatarios comienzan el proceso solicitando a uno o varios prestamistas hipotecarios. El prestamista pedirá pruebas de que el prestatario es capaz de devolver el préstamo. Puede incluir extractos bancarios y de inversiones, declaraciones de impuestos recientes y pruebas de empleo actual. Por lo general, el prestamista también realiza una comprobación de crédito.
Si se aprueba la solicitud, el prestamista ofrecerá al prestatario un préstamo de hasta una determinada cantidad y a un tipo de interés concreto. Los compradores de viviendas pueden solicitar una hipoteca después de haber elegido una propiedad para comprar o mientras están buscando una, un proceso conocido como preaprobación. Estar pre-aprobado para una hipoteca puede dar a los compradores una ventaja en un mercado de la vivienda apretado porque los vendedores sabrán que tienen el dinero para respaldar su oferta.
Una vez que el comprador y el vendedor se ponen de acuerdo en los términos del acuerdo, ellos o sus representantes se reúnen en lo que se denomina cierre. Este es el momento en que el prestatario realiza el pago inicial al prestamista. El vendedor transferirá la propiedad al comprador y recibirá la suma de dinero acordada, y el comprador firmará los documentos hipotecarios restantes.
Tipos de hipotecas
Las hipotecas tienen una gran variedad de formas. Los tipos más comunes son las hipotecas de tipo fijo a 30 y 15 años. Algunos plazos hipotecarios son tan cortos como cinco años, mientras que otros pueden ser de 40 años o más. Estirar los pagos a lo largo de más años puede reducir la cuota mensual, pero también aumenta la cantidad total de intereses que el prestatario paga a lo largo de la vida del préstamo.
Los siguientes son sólo algunos ejemplos de algunos de los tipos de préstamos hipotecarios más populares disponibles para los prestatarios.
Hipotecas a tipo fijo
Con una hipoteca de tipo fijo, el tipo de interés se mantiene igual durante todo el plazo del préstamo, al igual que las cuotas mensuales del prestatario. Una hipoteca a tipo fijo también se llama hipoteca tradicional.
Hipoteca de tipo variable (ARM)
Con una hipoteca de tipo variable (ARM), el tipo de interés es fijo durante un plazo inicial, tras el cual puede cambiar periódicamente en función de los tipos de interés vigentes. El tipo de interés inicial suele ser inferior al del mercado, lo que puede hacer que la hipoteca sea más asequible a corto plazo, pero posiblemente menos asequible a largo plazo si el tipo sube considerablemente.
Las hipotecas ARM suelen tener límites, o topes, sobre cuánto puede subir el tipo de interés cada vez que se ajusta y en total durante la vida del préstamo.
Préstamos de sólo interés
Otros tipos de hipotecas menos comunes, como las hipotecas de sólo interés y las ARM con opción de pago, pueden implicar complejos calendarios de amortización y es mejor que los utilicen prestatarios sofisticados.
Muchos propietarios se metieron en problemas financieros con este tipo de hipotecas durante la burbuja inmobiliaria de principios de la década de 2000.
Hipotecas inversas
Como su nombre indica, las hipotecas inversas son un producto financiero muy diferente. Están pensadas para propietarios de 62 años o más que quieran convertir parte del patrimonio de sus viviendas en dinero en efectivo.
Estos propietarios pueden pedir un préstamo sobre el valor de su vivienda y recibir el dinero como una suma global, un pago mensual fijo o una línea de crédito. El saldo total del préstamo vence cuando el prestatario fallece, se muda definitivamente o vende la casa.
Tipos medios de las hipotecas en 2020
El importe de la hipoteca depende del tipo de hipoteca (fija o variable), del plazo (20 ó 30 años) y de los tipos de interés vigentes. Los tipos de interés pueden variar de una semana a otra y de un prestamista a otro, por lo que conviene comparar precios.
Los tipos de interés de las hipotecas estaban en mínimos históricos en 2020. Según la Federal Home Loan Mortgage Corporation, los tipos de interés medios eran los siguientes en agosto de 2021:
- Hipoteca de tipo fijo a 30 años: 2.87%
- Hipoteca de tipo fijo a 15 años: 2.15%
- Hipoteca de tipo variable 5/1: 2.44%
Una hipoteca con tipo de interés variable 5/1 es una hipoteca con tipo de interés variable que mantiene un tipo de interés fijo durante los primeros cinco años, y que después se ajusta cada año.
Su hipoteca puede representar sólo una parte de su pago mensual si su prestamista también le exige que pague los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario a través de una cuenta de depósito en garantía.
Cómo comparar hipotecas
Los bancos, las asociaciones de ahorro y préstamo y las cooperativas de crédito fueron prácticamente las únicas fuentes de hipotecas en su momento. Hoy en día, una parte cada vez mayor del mercado hipotecario incluye prestamistas no bancarios, como Better.com, LoanDepot, Rocket Mortgage y SoFi.
Si está buscando una hipoteca, una calculadora de hipotecas en línea puede ayudarle a comparar los pagos mensuales estimados, basándose en el tipo de hipoteca, el tipo de interés y la cuantía del pago inicial que piensa hacer. También puede ayudarle a determinar el precio de la vivienda que puede permitirse razonablemente.
Además del capital y los intereses que pagará por la hipoteca, el prestamista o el administrador de la hipoteca también puede crear una cuenta de depósito en garantía para pagar los impuestos locales sobre la propiedad, las primas del seguro de los propietarios y otros gastos. Esos costes se sumarán a la cuota mensual de la hipoteca.
Tenga en cuenta también que si hace un pago inicial inferior al 20% cuando contrata su hipoteca, su prestamista puede exigirle que contrate un seguro hipotecario privado (PMI), que se convierte en otro coste mensual añadido.
Por qué la gente necesita hipotecas?
El precio de una vivienda suele ser mucho mayor que la cantidad de dinero que ahorran la mayoría de los hogares. Como resultado, las hipotecas permiten a las personas y a las familias comprar una casa dando un pago inicial relativamente pequeño, como el 20% del precio de compra, y obteniendo un préstamo por el resto. El préstamo está garantizado por el valor de la propiedad en caso de que el prestatario no pague.
¿Puede cualquiera obtener una hipoteca??
Los prestamistas hipotecarios tendrán que aprobar a los posibles prestatarios mediante un proceso de solicitud y suscripción. Los préstamos hipotecarios sólo se conceden a quienes tienen suficientes activos e ingresos en relación con sus deudas para poder mantener prácticamente el valor de la vivienda a lo largo del tiempo. La puntuación de crédito de una persona también se evalúa al tomar la decisión de ampliar una hipoteca. El tipo de interés de la hipoteca también varía, y los prestatarios más arriesgados reciben tipos de interés más altos.
Qué significa fijo frente a. Media variable en una hipoteca?
Muchas hipotecas tienen un tipo de interés fijo. Esto significa que el tipo de interés no cambiará durante todo el plazo de la hipoteca (normalmente 15 o 30 años) aunque los tipos de interés suban o bajen en el futuro. Una hipoteca de tipo variable o ajustable (ARM) tiene un tipo de interés que fluctúa a lo largo de la vida del préstamo en función de lo que hagan los tipos de interés.
¿Cuántas hipotecas puedo tener sobre mi casa??
Los prestamistas suelen conceder una primera o principal hipoteca antes de permitir una segunda. Esta hipoteca adicional se conoce comúnmente como préstamo con garantía hipotecaria. La mayoría de los prestamistas no prevén una hipoteca posterior respaldada por la misma propiedad.
Dónde puedo conseguir una hipoteca?
Las hipotecas son ofrecidas por una variedad de fuentes. Los bancos y las cooperativas de crédito suelen conceder préstamos hipotecarios. También hay empresas hipotecarias especializadas que sólo se dedican a los préstamos hipotecarios. También puede contratar a un agente hipotecario no afiliado para que le ayude a buscar el mejor tipo de interés entre los distintos prestamistas.
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