Qué es una hipoteca sin documentación (No Doc)?
El término hipoteca sin documentación (no doc) se refiere a un préstamo que no requiere la verificación de los ingresos del prestatario. Este tipo de préstamo se aprueba con una declaración que confirma que el prestatario puede hacer frente a los pagos del préstamo. Las hipotecas sin documentos se conceden normalmente a aquellas personas cuyos ingresos no son fáciles de verificar. En gran medida no regulados, estos préstamos se basan principalmente en el potencial de reventa de la propiedad garantizada y la estructura de reembolso de la hipoteca.
Puntos clave
- Las hipotecas sin documentación no requieren la comprobación de los ingresos del prestatario; en su lugar, los prestatarios proporcionan a los prestamistas una declaración de que pueden devolver el préstamo.
- Las hipotecas sin documentos suelen concederse a personas que no tienen una fuente de ingresos regular, incluidos los trabajadores por cuenta propia.
- Desde la Gran Recesión, las verdaderas hipotecas sin documentación son raras; el término se aplica ahora a los préstamos que no requieren declaraciones de impuestos u otros documentos tradicionales de verificación de ingresos.
- Las hipotecas no doc suelen requerir pagos iniciales más elevados y tipos de interés más altos que las hipotecas tradicionales.
Cómo funcionan las hipotecas sin documentación (No Doc)
Para poder optar a una hipoteca, los prestatarios suelen tener que presentar una prueba de ingresos. Esto incluye proporcionar a los prestamistas los W2, talones de pago, cartas de empleo y/o declaraciones de impuestos recientes. Los prestamistas quieren comprobar que los prestatarios pueden hacer frente a los pagos del préstamo demostrando que tienen una fuente o fuentes de ingresos estables y fiables. Por supuesto, esto se suma a otros factores como un pago inicial y una puntuación de crédito adecuada.
Algunas hipotecas, sin embargo, no requieren ninguna prueba de ingresos. Se denominan hipotecas sin documentación (no doc), préstamos sin documentación o hipotecas sin verificación de ingresos. En su lugar, simplemente deben proporcionar una declaración que indique que pueden devolver el préstamo. Estas hipotecas se suelen conceder a personas que no tienen una fuente de ingresos regular, autónomos, nuevos inmigrantes o trabajadores temporales.
Las hipotecas sin documentación (no doc) no cumplen el requisito de la Ley de Protección del Crédito al Consumidor de verificar razonablemente las finanzas del prestatario. Al no requerir la comprobación de los ingresos, estas hipotecas tienden a ser muy arriesgadas. Y tienden a ser cada vez más raras desde la aprobación en 2010 de la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor, que exige documentación en todo tipo de préstamos, especialmente en los hipotecarios.
Aprobada a raíz de la crisis financiera de 2008, la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección del Consumidor instituyó reformas y cambios en el sector bancario/financiero, muchos de los cuales se centraron en el negocio de los préstamos. Las hipotecas subprime y otros productos de préstamo de alto riesgo -famosos por sus elevados niveles de impago- se consideran unos de los principales responsables de la crisis, que desencadenó los dos años de Gran Recesión.
Hipotecas sin documentos desde 2010
En cierto sentido, las verdaderas hipotecas sin documentos ya no existen: Ningún prestamista confiará sólo en su palabra de que puede devolver el préstamo, como hicieron en los años de bonanza de principios de la década de 2000. „Su organización debe verificar la información en la que se basa utilizando registros de terceros razonablemente fiables… por lo general, no puede basarse en lo que los consumidores le dicen verbalmente sobre sus ingresos”, afirma la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), una agencia reguladora establecida por Dodd-Frank, en su guía de cumplimiento para los prestamistas.
Sin embargo, siguen existiendo préstamos hipotecarios que no requieren declaraciones de impuestos u otros documentos tradicionales de verificación de ingresos. El prestamista le permite utilizar otros elementos, como extractos bancarios o extractos de corretaje, para demostrar que puede hacer frente a los pagos de la hipoteca.
Consideraciones especiales
Las hipotecas sin documentación se suelen conceder a personas que no tienen una fuente de ingresos regular, incluidos los autónomos, o cuyo patrimonio procede de inversiones o fuentes de ingresos no ganados. Ayudan a los „flippers” y a los arrendadores con múltiples deducciones de gastos en sus declaraciones de impuestos a comprar propiedades de inversión sin documentar a fondo sus ingresos.
Pero los prestamistas que conceden estos préstamos exigen que los prestatarios tengan una excelente puntuación de crédito y altas reservas de efectivo disponibles para hacer grandes pagos iniciales. La verificación del empleo de los prestatarios se limita a indicar los ingresos brutos mensuales en la solicitud.
Los requisitos de pago inicial también son diferentes cuando se trata de estas hipotecas. Se requiere al menos un 30% de pago inicial, mientras que otras hipotecas pueden ser de hasta el 35% o el 50%. En comparación, la mayoría de las hipotecas convencionales requieren un pago inicial del 20%. Estas hipotecas también tienen una relación préstamo-valor (LTV) máxima del 70. Este ratio se calcula como el importe del gravamen hipotecario dividido por el valor de tasación del inmueble, expresado en porcentaje.
Cuanto más alto sea el pago inicial del prestatario sobre la propiedad de inversión, más fácil será la aprobación del préstamo. Este modelo de negocio es válido para muchas hipotecas porque los prestamistas ven que el prestatario está dispuesto a ofrecer una cantidad significativa de capital. Este gran pago único puede significar que hay menos probabilidades de que el prestatario deje de pagar debido a su considerable inversión.
Tipos de hipotecas sin documentos
Las hipotecas sin documentación entran en la categoría Alt-A de productos de préstamo. Se considera que se sitúan entre las hipotecas prime y subprime en términos de riesgo.
Otros tipos de préstamos Alt-A son
- Los préstamos con poca documentación (low doc) requieren muy poca información sobre los prestatarios. Los prestamistas suelen conceder estos préstamos basándose únicamente en la puntuación de crédito de sus clientes.
- Los préstamos con ingresos declarados y activos verificados (SIVA) son aquellos en los que los prestamistas aceptan sus activos como base para la aprobación. Suelen llamarse „préstamos de declaración bancaria”.”
- Los préstamos sin ingresos y con activos verificados (NIVA) son similares a los préstamos SIVA, salvo que los ingresos no forman parte de la ecuación (o de la solicitud).
- Sin ingresos y sin activos (NINA). Estos programas hipotecarios no requieren que el prestatario revele sus ingresos o activos como parte de los cálculos del préstamo. Sin embargo, el prestamista sí verifica la situación laboral del prestatario antes de emitir el préstamo.
- Los préstamos con declaración de ingresos y activos (SISA) permiten al prestatario declarar sus ingresos y activos sin que el prestamista los verifique. Estos productos también se conocen como préstamos mentirosos.
- Préstamos NINJA, un término del argot utilizado para el crédito concedido a un prestatario sin ingresos, sin trabajo y sin activos. Predominante antes de la ley Dodd Frank, este tipo está casi extinguido ahora, dado que ignora el proceso de verificación.
Los tipos de interés de los productos sin documentación y otros productos Alt-A suelen ser más altos que los de un préstamo hipotecario tradicional. Muchos de estos préstamos con documentación limitada se basan en el capital de la propiedad. Una calculadora de hipotecas puede ser un buen recurso para presupuestar el coste mensual de su pago.
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