Qué es una hipoteca participativa?
El término „hipoteca participativa” se refiere a un tipo de préstamo hipotecario que permite a diferentes partes asociarse y compartir los ingresos o las ganancias resultantes del alquiler o la venta de una parte de la propiedad hipotecada. Los acuerdos pueden incluir asociaciones entre prestatarios, entre prestatarios y prestamistas, o entre diferentes prestamistas.
Las hipotecas participativas reducen el riesgo de los participantes y les permiten aumentar su poder adquisitivo. Muchas de estas hipotecas, por lo tanto, suelen tener tipos de interés más bajos, especialmente cuando participan varios prestamistas.
Puntos clave
- Una hipoteca participativa se comparte entre varios prestatarios que también se reparten los ingresos o las ganancias generadas por el alquiler o la venta del inmueble.
- Estas hipotecas son las más comunes en las operaciones inmobiliarias comerciales.
- Los prestamistas de las hipotecas participativas suelen ser personas no tradicionales, como empresarios que desean invertir en bienes inmuebles sin tener que desarrollar o mantener directamente las propiedades.
- Las hipotecas participativas pueden reducir el riesgo de impago, lo que se traduce en tipos de interés más bajos.
Cómo funcionan las hipotecas participativas
Las hipotecas participativas, que fueron comunes en el pasado, todavía se financian en cierta medida. Implican a dos o más partes que acuerdan asumir el riesgo de financiar una propiedad a cambio de un determinado porcentaje de los beneficios resultantes de su alquiler o venta.
Como se ha indicado anteriormente, dos o más prestatarios pueden decidir asociarse en este tipo de préstamo. En otros casos, los prestatarios y los prestamistas, o varios prestamistas, pueden asociarse para compartir el capital. Estos tipos de préstamos dan a los prestatarios más poder adquisitivo y también reducen el riesgo de impago para los prestamistas.
Las hipotecas participativas suelen utilizarse en transacciones inmobiliarias comerciales, como la compra de edificios de oficinas y complejos de apartamentos, que prevén ingresos continuos por alquileres.
Las partes implicadas normalmente se reparten los ingresos netos de explotación (NOI), es decir, la suma de los ingresos procedentes de la explotación del inmueble menos los gastos de explotación. Un reparto típico de los beneficios sería de 55/45, y el prestamista recibiría la parte más pequeña. El prestamista obtiene una parte de los ingresos de la reventa, a menudo todos los beneficios por encima de un valor de referencia específico, incluido el reembolso del principal del préstamo.
Puede utilizar una hipoteca participativa para financiar la compra de una propiedad comercial u otro activo que pretenda alquilar, como un barco.
Las condiciones de reembolso de las hipotecas participativas varían en función del prestamista y del tipo de acuerdo. Algunos pueden exigir el pago de sólo intereses. En otros casos, se puede exigir al prestatario que pague tanto el capital como los intereses, como en una hipoteca tradicional. Sin embargo, hay algunos casos en los que los prestamistas exigen un pago global. En este caso, el saldo restante se paga al final del préstamo.
Los emisores de hipotecas participativas suelen ser prestamistas no tradicionales. Pueden ser empresarios que buscan inversiones inmobiliarias sin la molestia de desarrollar o mantener las propiedades ellos mismos. En otros casos, estos prestamistas pueden ser fondos de pensiones que buscan inversiones de calidad que rindan más que los bonos pero que no tengan la volatilidad de las acciones. Al participar en este tipo de acuerdos, estos inversores actúan de hecho como socios silenciosos.
Consideraciones especiales
Los prestatarios renuncian a una gran cantidad de capital a cambio de un tipo de interés más bajo por parte del prestamista en una hipoteca participativa. Pero dependiendo de cómo se estructure la operación, el ahorro de intereses podría compensar la pérdida de capital. A corto plazo, podría hacer posible que el prestatario desarrolle una propiedad más importante de lo que podría permitirse de otro modo.
Una consideración para los prestamistas es el problema de controlar el flujo de caja. Deben inspeccionar los libros del prestatario para asegurarse de que los ingresos netos declarados son exactos. De lo contrario, un prestamista no sabría si el promotor está rellenando los gastos para declarar unos ingresos netos más bajos. Además, un promotor podría escatimar en mejoras o incluso en elementos de seguridad, ya que asume el coste de todas las reparaciones pero sólo obtiene una parte de los ingresos netos, lo que supone una forma de riesgo moral.
Un atractivo especial para los fondos de pensiones es la prueba de inflación incorporada de las hipotecas participativas. La mayoría de las pensiones incluyen ajustes por el coste de la vida (COLA) que aumentan los pagos en épocas de inflación. Dado que los precios de los inmuebles suelen seguir la inflación, las hipotecas participativas garantizan un mayor rendimiento del capital durante los períodos de inflación.
Ventajas de las hipotecas participativas
La ventaja de una hipoteca participativa para un prestatario es el menor tipo de interés que cobra el prestamista. Esto compensa la disminución de las ganancias del préstamo con el flujo de ingresos y los futuros ingresos por venta.
Desde el punto de vista del prestatario, los préstamos participativos son similares a los tipos introductorios que se ofrecen con una hipoteca de tipo ajustable (ARM). La diferencia, sin embargo, es que el tipo de interés bajo es estable a lo largo de la vida del préstamo. Al poder participar en los beneficios, los prestamistas también pueden reducir el riesgo derivado de un posible impago.