Qué es una hipoteca no conforme?
Una hipoteca no conforme es una hipoteca que no cumple las directrices de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac, y, por lo tanto, no se les puede vender. Las directrices de las GSE consisten en un importe máximo de préstamo, propiedades adecuadas, requisitos de pago inicial y requisitos de crédito, entre otros factores.
Una hipoteca no conforme puede contrastarse con una hipoteca conforme.
Puntos clave
- Una hipoteca no conforme es un préstamo hipotecario que no se ajusta a las directrices de las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) y, por tanto, no puede revenderse a organismos como Fannie Mae o Freddie Mac.
- Estos préstamos suelen tener tipos de interés más altos que las hipotecas conformes.
- Las hipotecas que superan el límite de los préstamos conformes se clasifican como no conformes, y se denominan hipotecas jumbo.
- Aparte del tamaño del préstamo, las hipotecas pueden convertirse en no conformes en función de la relación préstamo-valor del prestatario (tamaño del pago inicial), la relación deuda-ingresos, la puntuación de crédito y el historial, y los requisitos de documentación.
Cómo entender las hipotecas no conformes
Las hipotecas no conformes no son malos préstamos en el sentido de que sean arriesgados o excesivamente complejos. A las entidades financieras no les gustan porque no se ajustan a las directrices de la GSE y, por tanto, son más difíciles de vender. Por este motivo, los bancos suelen exigir un tipo de interés más alto para los préstamos no conformes.
Aunque los bancos privados suscriben inicialmente la mayoría de las hipotecas, éstas suelen acabar en las carteras de Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos GSEs compran préstamos a los bancos y luego los empaquetan en valores respaldados por hipotecas (MBS) que se venden en el mercado secundario. Un MBS es un tipo de valor respaldado por activos (ABS) garantizado por una colección de hipotecas que se originaron en una institución financiera regulada y autorizada. Aunque hay empresas financieras privadas que compran, empaquetan y revenden un MBS, Fannie y Freddie son los dos mayores compradores.
Los bancos utilizan el dinero de las ventas de hipotecas para invertirlo en ofrecer nuevos préstamos, al tipo de interés vigente. Pero Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar cualquier producto hipotecario. Las dos GSE tienen normas federales que limitan la compra de préstamos que se consideran relativamente libres de riesgo. Estos préstamos son hipotecas conformes, y a los bancos les gustan precisamente porque se venden fácilmente.
En cambio, las hipotecas que Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar son intrínsecamente más arriesgadas para los bancos. Estos préstamos difíciles de vender deben permanecer en la cartera del banco o venderse a entidades especializadas en el mercado secundario de préstamos no conformes.
Tipos de hipotecas no conformes
Hay varias situaciones de prestatarios y tipos de préstamos que Fannie y Freddie consideran no conformes.
La hipoteca no conforme más común es lo que a menudo se denomina hipoteca jumbo, es decir, préstamos por un importe superior a los límites de Fannie Mae y Freddie Mac. En 2022, ese límite en la mayoría de los préstamos de U.S. El límite máximo de la hipoteca es de 647.200 dólares, pero en algunas zonas de alto coste, como Nueva York o San Francisco, puede llegar a ser de 970.800 dólares.
Las hipotecas no tienen que ser jumbo para ser no conformes. Un pago inicial bajo también puede desencadenar la condición de no conforme. El umbral varía, pero puede ser del 10 por ciento en una hipoteca convencional o del 3 por ciento en un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA).
Además, un factor es la relación deuda-ingresos (DTI) del comprador, que normalmente no debe superar el 43% para poder optar a un préstamo conforme. También se suele exigir una puntuación de crédito igual o superior a 660.
El tipo de inmueble también puede determinar si una hipoteca es no conforme. Por ejemplo, los compradores de pisos a menudo se encuentran con dificultades cuando se enteran de que la unidad vacacional de sus sueños no es conforme porque el complejo se considera no garantizable. Esto incluye las asociaciones de condominios en las que una sola entidad, como el promotor, posee más del 10 por ciento de las unidades. Otras dificultades son si la mayoría de las unidades no están ocupadas por los propietarios, si más del 25% de los metros cuadrados son comerciales o si la asociación de propietarios (HOA) está en litigio.
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