¿Qué es una hipoteca global??
El término hipoteca global se refiere a una única hipoteca que cubre dos o más bienes inmuebles. Los bienes inmuebles se mantienen juntos como garantía de la hipoteca, pero las piezas individuales de los bienes inmuebles pueden venderse sin retirar toda la hipoteca.
Las hipotecas globales facilitan la obtención de financiación para varias propiedades en lugar de tener que pedir numerosas hipotecas.
Puntos clave
- Una hipoteca global es una única hipoteca que cubre dos o más bienes inmuebles.
- Los bienes inmuebles se mantienen juntos como garantía, pero las propiedades individuales pueden venderse sin retirar la totalidad de la hipoteca.
- Los promotores, los inversores inmobiliarios y los „flippers” suelen utilizar las hipotecas globales.
- Una de las principales ventajas de las hipotecas generales es que permiten al prestatario disponer de más dinero en efectivo; por ejemplo, el propietario puede ahorrarse los costes asociados a la solicitud y el cierre de varias hipotecas.
- Los escollos de las hipotecas globales incluyen unos costes medios más elevados que los de una hipoteca tradicional.
¿Para quién son las hipotecas globales??
Una hipoteca global es una gran alternativa que puede utilizarse para financiar la compra de múltiples propiedades, especialmente para promotores, inversores inmobiliarios y flippers. Las hipotecas globales, que también se denominan préstamos globales, se suelen contratar para cubrir los costes de compra y desarrollo de terrenos que los prestatarios planean subdividir en lotes individuales. En muchos casos, los prestatarios adquieren propiedades dentro de una gran compra que pretenden vender en partes individuales.
Por ejemplo, los „flippers” pueden buscar hipotecas globales como una forma de actuar rápidamente y aprovechar las oportunidades que ven en el mercado. Si el inversor identifica varias propiedades que quiere adquirir, reformar y volver a poner en el mercado, una hipoteca global podría ofrecer más margen de maniobra para hacer más posibles estas acciones.
Las cláusulas de una hipoteca de este tipo pueden hacer factible la reventa de las propiedades a medida que se presentan nuevos compradores de forma individual. Dependiendo de las condiciones de la hipoteca global, puede ser necesario o no refinanciar el préstamo cuando se vendan las distintas propiedades.
Las empresas con múltiples locales que desean poseer y operar también pueden buscar hipotecas globales. Puede aplicarse a promotores inmobiliarios que invierten en propiedades comerciales o residenciales, como edificios de apartamentos o viviendas multifamiliares.
La mayoría de las hipotecas globales vienen con una cláusula de liberación. Esta cláusula libera al prestatario de la parte del préstamo ya pagada. Así, cuando el prestatario vende una propiedad cubierta por el préstamo, puede utilizar esos fondos para comprar otra propiedad.
Es habitual en los promotores que urbanizan terrenos y construyen y venden viviendas nuevas. Una vez que las viviendas se venden al público, los promotores pueden utilizar el dinero para comprar nuevas parcelas en lugar de pagar el préstamo.
Las hipotecas globales vienen con cláusulas de liberación que les permiten vender propiedades y utilizar los fondos para comprar otras nuevas en lugar de pagar el préstamo.
Ventajas y desventajas de una hipoteca global
Ventajas de las hipotecas globales
Una de las principales ventajas de contratar una hipoteca global es que permite al prestatario disponer de más efectivo. Por ejemplo, el propietario puede ahorrarse varios costes asociados a la solicitud y cierre de varias hipotecas. El propietario sólo tendría que pagar una serie de tasas por la hipoteca global en lugar de tasas separadas para cada propiedad.
La hipoteca global agregada también puede aprovecharse de mejores tipos de interés o simplemente negociarse para ofrecer condiciones más favorables que tener que pagar préstamos negociados por separado. Esto podría liberar más capital si reduce el tamaño de los pagos mensuales, lo que a su vez podría ofrecerles más recursos para comprar más propiedades.
Desventajas de las hipotecas globales
Pero este tipo de financiación también tiene trampas. Por ejemplo, los costes suelen ser más elevados que los de una hipoteca tradicional. Dado que el importe del préstamo puede ser mayor -por el número de propiedades implicadas-, el prestamista puede exigir un pago inicial más elevado para garantizar la financiación.
Las condiciones del préstamo también suelen ser diferentes a las de los préstamos hipotecarios tradicionales. Los prestamistas pueden exigir al prestatario un pago global. Es decir, pueden tener que pagar la totalidad del préstamo en un plazo determinado.
Si el propietario incumple el pago de una propiedad, el impacto puede no cubrir sólo esa propiedad. De hecho, puede desencadenar una situación que permita al prestamista buscar el control de todo el conjunto de propiedades cubiertas por la hipoteca.