Qué es una hipoteca exótica?
Una hipoteca exótica es un tipo de préstamo hipotecario que ofrece pagos mensuales más bajos durante los primeros años, pero que se considera de alto riesgo por sus condiciones difíciles de entender y sus pagos futuros más elevados. Las personas suelen utilizar las hipotecas exóticas para comprar casas más caras de las que podrían permitirse de otro modo.
Los propietarios de viviendas también pueden refinanciar con hipotecas exóticas para reducir sus pagos mensuales. Las hipotecas exóticas, también llamadas hipotecas no tradicionales, constituyen una pequeña parte del mercado hipotecario.
Puntos clave
- Una hipoteca exótica es un tipo de préstamo hipotecario que ofrece pagos mensuales más bajos durante los primeros años, pero que se considera de alto riesgo debido a sus pagos más altos en el futuro.
- Hay diferentes tipos de hipotecas exóticas, como las de sólo interés, que sólo requieren el pago de intereses durante los primeros años, y las de tipo ajustable, que permiten a los propietarios elegir una cantidad diferente a pagar cada mes.
- Tras la crisis inmobiliaria de 2008, se está administrando un menor número de hipotecas exóticas, ya que los propietarios no pudieron vender sus casas o refinanciarlas para salir de sus hipotecas exóticas.
Cómo entender las hipotecas exóticas
Con una hipoteca exótica, los pagos pueden aumentar drásticamente después del período inicial hasta el doble o más del pago inicial. Sus calendarios de pago también pueden hacer que los prestatarios acaben debiendo más de lo que pidieron prestado originalmente.
Las hipotecas de sólo interés son un tipo de hipoteca exótica. En lugar de exigir al propietario que pague tanto el capital como los intereses, sólo exigen el pago de los intereses durante los primeros años, lo que supone un pago mensual menor. Estas hipotecas suelen tener tipos de interés ajustables, por lo que la cuota mensual inicial puede dispararse si el tipo de interés aumenta, además de dispararse cuando finaliza el periodo de sólo intereses y se exige la devolución del capital.
Otro tipo de hipoteca exótica es la hipoteca de tipo variable con opción de pago. Este préstamo permite a los propietarios elegir una cantidad diferente a pagar cada mes. Incluso se puede optar por pagar menos de los intereses adeudados.
Aparte de los problemas de la imprevisibilidad de los pagos mensuales después del período introductorio y de la dificultad para entender sus condiciones, un problema importante de las hipotecas exóticas es que si los propietarios las contrataron originalmente porque sólo podían permitirse un pago mensual muy pequeño, es posible que no puedan hacer frente a los futuros aumentos de los pagos.
En un mercado inmobiliario en declive en el que los precios de las viviendas están disminuyendo, los propietarios no pueden vender sus casas o refinanciarlas para salir de sus hipotecas exóticas que ya no son asequibles. Sus únicas opciones son la venta al descubierto o la ejecución hipotecaria. Este escenario se produjo con regularidad durante la crisis inmobiliaria de 2008.
Cómo afecta la regulación de los préstamos hipotecarios a las hipotecas exóticas
Muchas de las hipotecas exóticas disponibles durante los años de auge que condujeron a la crisis de la vivienda se convirtieron en ilegales por la nueva normativa. Otras simplemente cayeron en desgracia cuando los tipos de interés de las hipotecas a largo plazo cayeron a niveles muy bajos que hicieron que los préstamos exóticos fueran menos competitivos para los prestatarios de bajos ingresos o de alto riesgo.
A pesar de que las normas de préstamo son más estrictas en virtud de la Ley Dodd-Frank y de un mayor escrutinio de los prestamistas hipotecarios, las hipotecas exóticas se siguen suscribiendo. Están disponibles para los prestatarios en forma de préstamos de tipo ajustable, de sólo interés y, en un grado limitado, de ingresos declarados. Las hipotecas exóticas son también segundas hipotecas a cuestas que permiten a los prestatarios eludir los límites de los préstamos conformes.