Qué es una hipoteca de tipo variable?
Una hipoteca de tipo variable es un tipo de préstamo hipotecario en el que el tipo de interés no es fijo. En su lugar, los pagos de intereses se ajustarán a un nivel por encima de un tipo de referencia específico, como el Tipo de Oferta Interbancaria de Londres (LIBOR) + 2 puntos. Los prestamistas pueden ofrecer a los prestatarios un interés variable a lo largo de la vida de un préstamo hipotecario. También pueden ofrecer una hipoteca de tipo variable (ARM) híbrida, que incluye un período inicial fijo seguido de un tipo variable que se reajusta periódicamente a partir de entonces.
Las variedades más comunes de hipotecas ARM híbridas incluyen la ARM 5/1, que tiene un plazo fijo de 5 años seguido de un tipo variable para el resto del préstamo (normalmente 25 años más).
Puntos clave
- Una hipoteca de tipo variable emplea un tipo variable durante parte o todo el plazo del préstamo, en lugar de tener un tipo de interés fijo durante todo el tiempo.
- El tipo variable suele utilizar un tipo de interés indexado, como el LIBOR o el tipo de los fondos de la Reserva Federal, y luego se le añade un margen de préstamo.
- El caso más común es una hipoteca de tipo variable, o ARM, que suele tener un periodo inicial de tipo fijo de algunos años, seguido de tipos variables regulares durante el resto del préstamo.
Aspectos básicos de una hipoteca de tipo variable
Una hipoteca de tipo variable difiere de una hipoteca de tipo fijo en que los tipos durante una parte de la duración del préstamo están estructurados como flotantes, y no fijos. Los prestamistas ofrecen productos de préstamo hipotecario de tipo variable y de tipo ajustable con diferentes estructuras de tipos variables.
Por lo general, los prestamistas pueden ofrecer a los prestatarios préstamos totalmente amortizables o no amortizables que incorporan diferentes estructuras de interés de tipo variable. Los préstamos a tipo variable suelen ser preferidos por los prestatarios que creen que los tipos bajarán con el tiempo. En entornos de tipos a la baja, los prestatarios pueden aprovechar la disminución de los tipos sin necesidad de refinanciar, ya que sus tipos de interés disminuyen con el tipo de mercado.
Los préstamos de tipo variable a plazo completo cobrarán a los prestatarios un interés variable durante toda la vida del préstamo. En un préstamo de tipo variable, el tipo de interés del prestatario se basará en el tipo indexado y en cualquier margen que se requiera. El tipo de interés del préstamo puede fluctuar en cualquier momento durante la vida del mismo.
Tipos variables
Los tipos variables están estructurados para incluir un tipo indexado al que se añade un margen de tipo variable. Si un prestatario tiene un tipo variable, se le asignará un margen en el proceso de suscripción. La mayoría de las hipotecas de tipo variable incluyen un tipo totalmente indexado que se basa en el tipo indexado más el margen.
El tipo indexado de una hipoteca de tipo variable es lo que hace que el tipo totalmente indexado fluctúe para el prestatario. En los productos de tipo variable, como un ARM, el prestamista elige un punto de referencia específico al que indexar el tipo de interés base. Los índices pueden incluir el LIBOR, el tipo de interés preferencial del prestamista y diversos tipos de U.S. Tesoros. El tipo de interés indexado de un producto de tipo variable se indicará en el contrato de crédito. Cualquier cambio en el tipo indexado provocará un cambio en el tipo de interés totalmente indexado del prestatario.
El margen ARM es el segundo componente que interviene en el tipo totalmente indexado de un prestatario en una hipoteca de tipo variable. En un ARM, el suscriptor determina un nivel de margen ARM que se añade al tipo indexado para crear el tipo de interés totalmente indexado que se espera que pague el prestatario. Los prestatarios de alta calidad crediticia pueden esperar tener un margen ARM más bajo, lo que se traduce en un tipo de interés más bajo para el préstamo. Los prestatarios de menor calidad crediticia tendrán un margen ARM más elevado, lo que les obliga a pagar tipos de interés más altos por su préstamo.
Algunos prestatarios pueden optar por pagar sólo el tipo indexado, que puede aplicarse a los prestatarios de alta calidad crediticia en un préstamo de tipo variable. Los tipos indexados suelen estar referenciados al tipo preferente del prestamista; sin embargo, también pueden estar referenciados al LIBOR. Tipos del Tesoro. Un préstamo de tipo variable cobrará al prestatario un interés que fluctúa con los cambios en el tipo indexado.
Ejemplo de hipotecas a tipo variable: Préstamos hipotecarios de tipo variable (ARM)
Los préstamos hipotecarios de tipo variable (ARM) son un tipo común de préstamo hipotecario de tipo variable ofrecido por los prestamistas hipotecarios. Estos préstamos cobran al prestatario un tipo de interés fijo durante los primeros años del préstamo, seguido de un tipo de interés variable después.
Las condiciones del préstamo variarán según la oferta de productos concreta. Por ejemplo, en un préstamo ARM 2/28, el prestatario pagaría dos años de interés fijo seguidos de 28 años de interés variable que puede cambiar en cualquier momento.
En un préstamo ARM 5/1, el prestatario pagaría un tipo de interés fijo durante los primeros cinco años y un tipo de interés variable después, mientras que en un préstamo de tipo variable 5/1, el tipo de interés variable del prestatario se reajustaría cada año en función del tipo totalmente indexado en el momento de la fecha de reajuste.